九嶷欢乐山水旅游综合项目商业计划书.docx

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1、九嶷欢乐山水旅游综合项目商业计划书2010-12-24九嶷欢乐山水旅游综合项目商业计划书目录第一章项目简介11、九嶷山与舜帝陵.12、项目描述.23、项目的开发目标24、资源特点：风水宝地25、项目开发特色.46、优惠政策.4第二章市场分析51、可进入性.52、宏观市场分析.63、项目市场分析.6第三章项目开发方案.71、项目战略.72、项目建设开发内容.73、项目的分期开发.124、项目主要经济指标.12第四章项目效益分析.131、生肖谷主题动物园投资成本分析.132、朝天马庄园投资成本分析.143、麻将故里一山水街投资成本分析154、山水狂主题乐园投资成本分析.155、天坨庄园投资成本分析

2、.166、在水一方水文化乐园投资成本分析.177、运营成本分析.188、效益分析.20第五章投资合作211、项目价值估算.212、项目招商合作计划.21第六章环境评估221、建设全面生态化222、无三废排放.223、环评结论.22第七章项目可行性分析22九嶷欢乐山水旅游综合项目商业计划书第一章项目简介1、 九嶷山与舜帝陵1）九疑山九嶷山又叫苍梧山，属南岭山脉（又名五岭）之萌诸岭段。巍然屹立在湖南省宁远县城南三十公里处，南临百粤，北连衡岳，雄控荆湘。古代道家三十六洞天这样描述：“第二十三洞天九疑山洞，周回三千里，名日朝真太虚天，在道州延唐县“（延唐县，古宁远县名）。盘基苍梧之野，峰秀数郡之间，罗

3、岩九举，各导一溪，游者疑焉，故曰九疑。这是古人对九嶷山最为形象的描述。九嶷山传统的九峰包括：舜源峰、娥皇峰、女英峰、箫韶峰、朱明峰、桂林峰、杞林峰、石城峰、石楼峰。1992年7月，经GJ林业部批准成立九嶷山GJ森林公园，其区域以国营九嶷山林场为主体，含九嶷山自然保护区。九嶷山旅游区规划面积为420平方公里，其中位于舜帝陵北面的外九嶷群峰挺拔险峻，呈现古热带残遗峰林景观,为喀斯特地貌。南部的生态景区内九嶷，拥有三分石、母江河自然公园230平方公里厚重雄奇的原始生态。2、 项目描述1）项目名称：九嶷山欢乐山水旅游综合项目2）项目区域：北起读书岩、南到石井背，西自秤泥峰、东至白水源（百胜营），具体以

4、红线图标示为准。项目面积约12000亩。3） 项目经营期限：自2009年1月1日起至2068年12月31日，旅游、观光农业资源为租赁经营60年，旅游地产部分为产权开发。3、 项目的开发目标1） 建设规模化龙头企业：解决就业2000人以上，形成以旅游观光、休闲居住、旅店接待、商业零售、旅游交通服务、旅游工艺品开发销华以及旅游文化等体系的强大的旅游产业链，为旅游兴县奠定坚实基础。2） 建设GJ4A级旅游区：本项目以GJ4A级旅游区为基本开发目标，下辖：1、生肖谷主题动物园，2、山水狂主题乐园，3、在水一方水文化乐园，4、朝天马庄园，5、天花庄园，6、麻将故里山水街等六大经营实体。3） 带动乡村发展

5、：建设一流景区的同时我们将采取三大富民政策：租赁农村闲置山地，使村民得到长期保障性收入；实行产业带动，将旅游开发配套环节安排到当地；开发麻将故里一山水街：将仙岩板庙山脚山崖下的羊蹄岭行政村的朝天马、羊蹄岭、下棋岭、庙山脚四个自然村用一条宜通道路连接贯穿，既解决了村民建房不占用耕地的问题，又形成了旅游接待能力，同时提高了村民生活素质，为社会主义新农村建设提供了一个有效的发展模式。4） 生态环保，可持续发展：包括建立生态科技中心，六年实现荒山全面绿化，延伸项目产业链，积极扩大投入，对项目实行观光、度假、生态农业多级梯度开发等保持可持续发展的策略性措施。4、 资源特点：风水宝地1) 帝王之乡，风水宝

6、地本项目区域内的朱明峰又名丹朱峰，为九疑山九峰之第七峰。相传舜帝南巡时，尧帝的儿子丹朱随行，死后亦葬于九疑山。山海经海内南经：“苍梧之山，帝舜葬于阳，帝丹朱葬于阴。”下灌因龙尾巴而出状元李郃，久安背因秤此峰形如官印、重坨江山而出翰林。亳无疑问，本项目区域乃风水宝地。其风水格局首推： 秤蛇峰：巨蛇秤江山，官印镇南天。南崖有古道，疑为古人登蛇眼天门祭天之途。天坨庄园，即依此峰而建，就是取法自然，得益风水。金子方（石楼峰、金壶酌酒）：昂然向天，山脚之山石井潮涌甘泉，有神仙传奇。 韶水：伟人毛泽东的故乡是韶山，九嶷山有韶水村、箫韶峰，加上广东韶关，皆为舜帝凭南风演奏韶乐的地方。 龙尾巴：风水上向有“龙

7、头出天子，龙尾出状元”的说法。下灌有龙尾巴，也出过状元。古迹“跨东海宴西湖今犹在，沿龙尾巴东腹，建一条麻将故里一一麻将产业街。 朱明峰：即帝丹朱栖灵之地。雄峙东江之岸、白水源山湾的朱明峰，为即将开发的生肖谷镇山之宝！ 读书岩：此峰腹有九曲之肠，负东江而向韶水，唐代状元李郃、宋代状元乐雷发皆在此读过书。拟在此山之顶见奎星楼。 朝天马：在万山朝九疑、灌溪仙境的群峰之中，一峰逆势而出，高踞云天，仰天长啸，此峰就是朝天马。朝天马前踞两侧，有两个百亩盆地，是朝天马、下棋岭古村遗址，此处依托生肖谷项目拟建世外桃源般的五星级动物主题农庄一一朝天马庄园。 仙岩板：绝壁万仞的仙岩板，乃是仙人羊权成仙之地，绝壁有

8、栈道至崖腰有石窟，是至今香火旺盛、堪称一绝的仙岩庙。神仙地界，成为生肖谷山门。2) 险崖绝壁，雄峰环立的“天上人间、“世外桃源项目的主要区域，都是喀斯特地貌悬崖绝壁，只有几个路口可以出入，否则只有雄鹰能够飞越。这样的地形地貌,既有非常震撼的观赏、游览效果，又有得天独厚的项目管理条件，很容易创造“天上人间、“世外桃源的运营效果。3) 惊天发现：三大国艺出一源！围棋、象棋、麻将，被称为三大国艺。可以说三大国艺皆与九嶷山有不解之缘。5、 项目开发特色本项目开发特色，概括起来就是：以喀斯特地貌优美山水自然环境为基础，挖掘发挥项目所在地的状元文化，深入演绎ZG传统山水文化，以亲动物、亲运动、亲水、亲山的

9、主题，创造性组合开发更合式山水生态主题公园重量级旅游产品，构建休闲度假旅游天堂。三园、两庄、一条街的项目体系具有五大特色：1) 十二生肖一一，心灵图腾：生肖就是每个人的自己心灵图腾。以生肖题材开发的动物园，就是每个人“我的动物园，其在传统文化无穷无尽的演绎方面、旅游工艺品开发方面，与其它形式的动物园相比，具有无可比拟的优势。2) 奇峰险境中的拓展运动乐园：秤蛇峰的天花眼，石楼峰峰如高楼石根映掩，皆可谓天下奇峰。加上108关拓展运动，创造热血沸腾的生命境界。3) 击水东江岸，逍遥读书岩：休闲旅游己经是旅游的重要发展趋势。在水一方水文化主题乐园以水上乐园、温泉3PA、山水游、溶洞游、古文化游相结合

10、，必然对休闲旅游市场产生相当的吸引力。4) 十里接天街，麻将故里行：自猫仔硝麻将广场、麻将博物馆开始，一条近10里的旅游长街逆势而上，左引东江，右傍山崖，既是“麻友”寻祖之旅，亦作游客购物、采风、美食之行。街道尽处，就是生肖谷峡谷大门“天阙，写照“十里接天街”。5) 山中骑马踏花，寻幽故园梦里：无论是山上的朝天马庄园，还是山下的天蛇庄园，皆能传递出世外桃源般的感受。庄园既养花，又养马，更养人。定格历史年代开发的建筑所创造的的氛围，在你我骑马踏青之时，即为迅猛故园而来。6、 优惠政策在项目建设期内，适用九嶷山旅游区三分石、母江河景区的同等优惠政策，基本为：税费5年返还，道路系统ZF按通村公路17

11、万元公里进行补贴。产权项目建设用地，由ZF征地后成本价出让给投资公司。租赁部分土地的费用，由项目投资公司直接向项目涉及土地使用的久安背、羊蹄岭村、青山尾村、下灌村交纳租赁金约15万元年。ZF不另外收取资源使用费。由于项目涉拆迁周家坝行政村所属大孔自然村的生态移民，拟向省ZF申报生态移民项目对村民进行补偿。第二章市场分析1、 可进入性2)景区： 大环境：宁远县城进入景区的30公里九嶷山大道、舜帝陵一一鲁观河景区旅游小循环公路己经竣工投用。项目距舜帝陵8公里，距宁远县城25公里。 景区入口：九嶷山大道有下灌、周家坝、湾井三个路口可进入青山尾旅游区。景区现有乡村公路通车，少部分己经硬化，大部分在1年

12、内可硬化。建设连接读书岩至久安背的路段，就可形成青山尾旅游区循环公路。 景区内部：目前无道路系统，只有废弃的（原居民迁徙前使用的）步行道。项目开发启动后，将以符合游憩要求的步行游道为主，辅以电瓶车道、马车道。2、 宏观市场分析九嶷山自古以来就是ZG重要的名山大川，以前制约九嶷山旅游活动开展的瓶颈一交通问题己经在迅速地改善.2012年以后，依托湘桂铁路、洛湛铁路、京广铁路以及公路干线太澳高速、京珠高速二线、厦成高速，游客来九嶷山旅途时间将大为缩短。1）南部发达地区的珠三角：珠江三角洲是我国最早富起来的地方，消费水平处于国内领先。广州近年来出游火暴,黄金周出游率极高。2004年，珠三角人均GDP为

13、54639元，比2000年增长71.2%；而东莞市是两个三角洲地区唯一的人均GDP超过60000元的城市，达到71997元，超过了世界上中等收入GJ的平均水平。2004年珠三角城市居民家庭人均可支配收入为17290元，比2000年增长32%。珠三角地区的私家车拥有量在迅速增加。重视生态游、文化游的自驾游群体的兴起，缩小了这些地区和九嶷山的时空距离。珠三角地区应是九嶷山旅游区的重点客源市场。2）本省发达地区长、株、潭：湖南省发达城市长沙、株洲、湘潭及衡阳所行成的经济圈。目前正在加快长株潭一体化的进程。长株潭三市面积2.83万km2,占全省13.3%,人口1200多万，占全省18.9%,2005年

14、实现生产总值（GDP）2412.6亿元，占全省36%,仅长沙就占全省的20%。在2005年所公布的长株潭城市群城市规划中预计长株潭区域整体生产总值（GDP）2010年将增长为3754亿元以上，GDP增长速度达到12%以上；到2020年增长为7918亿元以上。人均GDP规划到近期2011年为2.5万元人民币以上，到2020年达到5万元人民币以上。3）邻近的大型旅游集散地：距九嶷山约200公里的广西桂林、南岳衡山，为ZG南方重要的大型游客集散地，在高速公路网络建成后可与九嶷山构成3小时旅游经济圈，应予高度重视。综上所述，珠三角地区、长株潭、桂林、南岳都是重要的旅游集散地，且游客消费水平高。这些地区

15、是九嶷山旅游区及本项目需要重点开发和促销的最重要周边市场。3、 项目市场分析1）生肖谷市场分析:生肖谷是针对家庭、学生和聚会者开发的大型主题动物园。近期将以本地、周边地区、珠三角为目标市场。远期将深入文化层面的产品开发，开拓全国大都市及海外华人市场。2）山水狂拓展运动乐园市场分析:通过湖南卫视的奥运向前冲、智勇大冲关栏目，我们可以看到拓展运动“参与、激情、使命、目标的魅力。我们山水狂的拓展项目，比较湖南卫视的奥运向前冲、智勇大冲关栏目，将以乐园为方向扩大游客群的参与面，以108关项目的丰富性增强可游玩性，以山水风光增强游客的可逗留性。项目主打永州及周边地区的青少年、家庭市场。亦可在九嶷山品牌旗帜下开拓远程市场。3）在水一方水主题乐园市场分析:湖南目前只有长沙世界之窗、怀化两处比较单调的水上乐园。如我们的在水一方“击水东江岸，逍遥读书岩，以水上乐园、温泉SPA、山水游、溶洞游、古文化游相结合的水文化主题公园还没有。因此对省内市场会具备一定影响力。在水一方水主题乐园主打本地及周边地区休闲旅游市场，亦考虑在在九嶷山品牌旗帜下开拓远程市场。4）朝天马庄园市场分析：在生肖谷具备良好生态条件和市场影响