《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读.docx

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1、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问Ji的说明全文解读为正确、刚好审理商品房买卖合同纠汾案件，依据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法、6中华人民共和国担保法3等相关法律,结合民事审判实践,制定本说明。【锋义】本条说明白此司法说明的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章,这说明此说明的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此说明的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。另外，本人在此做一点常识性说明，依据立法法3的规定，我国的规范性文件有法律、行

2、政法规.地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种.象建设部的商品房销售管理方法就是部门规章。当然般高人民法院今日发布的这个司法说明不在此列，它是依据G人民法浣组织法第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何详细应用法律、法令的问题，进行说明“，由于目前的纠野多是由人民法院审理,所以可能这个司法说明要比其他文件更为有效,所谓“县官不如现管”啊.第一条本说明所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者巳竣工的房屋向社会销售井转移房屋全部权于买受人，买受人支付价款的合同。【择义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，商品房也许只有在中国

3、才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说：不仅如此，我们还给它给予了新的内容,就是那些还没有完工不具备运用功能的房屋。中国的土地制度也许是历史上般困难的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为国度的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为困艰的制度，这项制度困难到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、技售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题探讨一个问髭，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预料：有了商品房.有了茯售，中国的房地产诉讼就恒久没有消亡：可以说“预售不废，国难不已”

4、。北条说明让人看起来还有点思索：什么“尚未建成”？什么叫“巳竣工”？为了避开歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好，否则大家可以想一想：假如开发商给消费者一套房屋，什么都全了，就是电梯每天只能开2小时，此时房屋究竟是处于什么状态呢？其次条出卖人未取纤商品房预售许可证明.与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。【择义】中国的预售制度由来已久，目前由94年城市房地产管理法和95年赛设部6城市商品房预售管理方法两个规范性文件进行调整，但是两个文件对这项人类历史上最困难的行为的描这加起来总共只有17条，假如除去更复和无用的内容，则

5、仅13条UOo字,可谓大遒至简。高法的这项说明是一种明显的功利思想，相对于说“双方不到结婚年龄是非法婚姻关系，但是高婚前巳经到达结婚年龄的除外”；前三句认定援售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性；所以有人说中国没有办不成的事情，关键看你怎么办。对于消费者来说，假如想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，我劝你还是要快点行动，否则磨磨好蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了：因为预售许可证相对于土地运用权证、房屋全部权证来说，其顼得的成本比较低,而且是低多了。第三条商品房的销售广告和宣扬资料为要约遨请，但是出卖人就商品房开发规划范困内的房屋及相关设施所作的说明和承

6、诺详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要始。该说明和承诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容，当事人违反的,应当担当违约责任。【择义】中国目前的房地产欺诈主要是通过广告来完成的，而中国的消费者也许景信任的也就是广告，所以房地产广告成为中国目前广告业的支柱产业：这种对广告特殊是大篇幅广告的崇拜心理,使消费者行为方式非理智的重要表现,是消费者一切苦难行为的源泉。原来4合同法第十五条已经规定了广告内容可以作为要的或者要的邀请，假如作为要约的话，其内容应当作为合同内容兑现，否则将担当迨约责任。但是崖设部商品房销售管理方法第十五条又说：“房地产开发企业、房地

7、产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣扬资料所明示的事项.当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是爱护了消费者，但事实上它的潜台词是说：“假如广告不写入合同，那么广告就不做为合同的1.郎分，开发商就不须要就广告内容担当责任”，所以我想全体开发荏都应当感谢商品房销售管理方法第十五条的制定者.这是一种大才智，一种将非法行为写成合法行为的大才留，我们一般人连这种胆识都没有，而建设都的大师们不仅敢于将非法写成合法，而且写到让一般人看不出来的水平，莫非这不是一种大才智吗？幸运的是.起草合同法的学者们没有象然设部的官员这么写，否则全世界都会讪笑中国法律人的弱智；更幸运的是,法官们的良知在他们制定

8、司法说明的时候驱使他们力求复原法理的真相，虽然只是焚原了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺详细确定”这一部分，但已经是巨大的进步了，我们要向法官们致敬。希望这一条最终干脆改成“广告和宣扬资料应当做为房皑产合同的要约”，因为过长的定语使消费者难以理解,而且还会给欺诈者以更多开脱的机会；例如我现在就可以绐有关人士出计一条：大家在广告下面写一行小字“一切以蛾终完工为准”或者“本广告内容尚未最终确定“，那么此法律说明的前提条件就丢失了，消费者也就无法再用内容确定”来一条来要求开发商兑现承诺了。对于消费者来说，政保险的方法就是将一切写入合同,详细方法可以参照商品房买卖合同补充协议范本

9、204条。第四条出卖人通过认购、订购、子页订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假如因当事人一方缘由未能订立商品房买卖合同，应当依据法律关于定金的规定处理；因不行归责于当事人双方的事由.导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。【释义】定金合同是中国房地产业的一个特有现象，签订了定金合同就是给消费者的颈项上上了一个小套，而收取了定金则将这个小套案了紧，不退定金就是把这个小套拉了拉使消费者不得不低头,许多消费者不是为了房屋而购房,而是为了不使定金奢侈而购房.这一条原来是想说，即便签订了定金合同，假如没有签订正式的商品房买卖合同，那么开发商应当退还定金，但是又觉得这

10、样写好象太后不起开发商的良苦专心，所以又写了“果因当事人一方缘由未能订立商品房买卖合同,应当依据法律关于定金的规定处理”，那么，怎么叫做“一方缘由呢？怎么又叫“未能订立商品房买卖合同”呢？消费者去了现场双方没有就合同的条款达成一样性建议，是不是就是未能订立合同呢？此时是卿一方的缘由呢？我想司法说明是对现有的司法审判中可能出现模棱两可的结果进行解除,将条件与结果进行确定，而一条司法说明明显没有做到这一点，它不能解决目前大量存在的定金合同争议，也就是说无法使消费者摆脱那个颈项上的小套。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理方法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经依

11、据约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合词.【释义】这一条是比较危急的，相当于确认了定金合同向买卖合同的装化条件；法律或者司法说明应当削减纠纷的,但是我想这一条则是相反的，它增加了纠纷。我们一般将定金合同称为子贡合同，而将买卖合同称为本合同，预合同事实上是给双方一个退出的机会，使大家在损失不大的状况下刚好解除或者中止原来设想的交易行为，所以各国都规定了预合同解除的内容，严格限制将预合同认定为本合同的条件，但是这一条里我们看不到这种法律思想，很缺憾。第六条当事人以商品房预售合同未依据法律、行政法规规定办理登记备案手段为由，恳求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房

12、懂售合同生效条件的,从其约定，但当事人一方巴经履行主要义务，对方接受的除外。【择义】中国房屋销售登记备案制度来本就没有法律规定,许多内容都是房屋管理机构为了挣那点“登记费”，在自己的文件中规定了“合同必察登记”这样几个字；殊不知，这种规定给多少企业创定了机会：开发商在预售时每平方米只收消费者三千元,利用这部分资金将楼建设成后，房价哲进可以涨到五千元.为了依据五千元的价格出售房屋,就要解除原来的预售合同,也就是要主动违约；怎么办呢？其中一个最有效的理由就是“没有登记备案”.此条说明可以说对症下药，基本上否定了登记备案制度的合法性，在目前登记制度没有延立以前，是一种进步；当然，假如登记制度藻立了再

13、这样写，可就是倒退了。这也许就是法律的其妙性之所在吧，此一时彼一时也。第七条拆迁人与被拆迂人依据全部权调换形式订立拆迁补借安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，假如拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人恳求优先取得补偿安置房屋的，应予支持.被拆迁人恳求解除拆迁补偿安置协议的，依据本说明第八条的规定处理。【释义】本为这一个司法说明全部都是写商品房的，但是这里却写到了拆迁房，可见是因为拆迁问题到了“非抓不行”的地步了：我想也许是有的法官自己体会到中国拆迁制度的腐败性了，当然腐败之源就是6城市房屋拆迁管理务例，其中以十五条、十六条、十七条为最劣，简直就是强抢

14、豪夺。可怜法官们的一番苦心,他们不能干脆出关于拆迁的说明,只能在这里面提几句，将补偿安置房归于商品房调整的范围之内，可见是良心未泯啊.但是此条假如能够写得更好一些，应当加-句被拆迁人有权选择是产权调换，还是货币补偿”，否则今后拆迁企业每不进行产权调换了，这样可以避开一个责任“雷区”第八条具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以恳求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人担当不超过巳付购房款1.倍的赔偿责任：【择义】这两天就报纸说“葭品房买卖欺诈巳经可以做到双偌返还”大家兴致勃勃地认为商品房已经可以适用消费者权益爱护法的调整了，尽然还有一位老

15、教授在电视上也这样说：我想说法律欺诈是最大的欺诈，大家肯定要看清晰，消法3第四十九条是说：“经营者供应商品或者服务有欺诈行为的，应当依据消费者的要求增加赔偿其受到的损失，港加赔借的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。“消法强调的是般低赔偿要“漕加一倍”.而本司法说明则说得“可以不超过一倍”，前者是“应当”，后者是“可以”；前者是最低一倍高不封顶，后者是加高一倍低不限量，那当然包括窣赔偿，所以根本不是一回事！（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押蛤第三人；【程义】比软就是秦兵常常说的“隐私抵押”，按说这种状况不应当发生：全部权人怎么会不知道自己的房屋被抵押出

16、去了呢？但是在中国、在北京这种事情就每天在重复，开发商将已经出售给消费者的房屋抵押绐了银行，有时还不止是一家银行，便消费者用自己的钱购买完房屋后，为开发商进行了担保，假如开发商破产了，那么消费者还要将房屋绐很行，做到“钱房两空”；这是我们的制度设计问题，北京市762名人大代表只有一名律师（同达律师所刘红宇女律师），懂抵押担保的人也许不超过三人，这样的人大代表能锣写出高质量的法律吗？不行能，不信各位可以在明年开人大会的时候问一问人大代表：中国的抵押制度就怎么实现“隐私抵押估计大宗准是一头雾水：“大哥，啥是抵押”。-）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。【择义】这一款没有什么难的，一般人一看就明白，我也就不多写了：其实这还是制度设计的问题，属于物权变动的内容；只是中国这样的事情大多，不仅你没有入住的房屋,有时就连你自己住着的房屋