房地产项目发展报告.docx

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1、一、企业项目拓展概况及总结（一）拓展概况（二）经验总结二、此后我司拓展战略思绪（一）近期目0（二）中期目的（三）远期目0三、拓展人员架构（一）目前架构中存在0问题（二）提出两种处理方案四、拓展工作流程图五、结束语附表：（一）目录（二）详细表格状况一、企业项目拓展概况及总结房地产行业属于高风险行业，由于其自身B资金需求量大、投资回收期长时行业特性，及受有关政策、税收、经济形势、金融政策、客户需求B变化影响较大的行业特质，使得投资活动成为房地产企业最重要的经营行为，关系到房地产企业生存发展的命脉，而项目拓展阶段已经决定了房地产项目0大部分利润，房地产的竞争已经向土地获取能力转化。我司历经5年0大型

2、旧改工程一一回龙埔项目，在投入了大量B人力、物力、及财力，现终已进入施工阶段，也意味着该项目对于我部门来说即将告一段落。因此，我部门将面临新B挑战一一拓展新项目、获取新土地。（一）拓展概况从23年6月开始,我司已陆陆续续理解或接触了上十个项目（详细见附表）,有朋友简介的、有中介推荐B、也有从交易会上获知的，等等。通过企业严密的考察、调查、可行性分析及筛选，目前，符合我司战略发展及定位需求B只有“新生村旧改项目”和“大亚湾中心区项目”。项目详细资料如下：1、新生村旧改项目1）项目地址：位于新生小区人岭路以东，雄丰路以南;2）土地权属：深圳市龙岗区龙岗街道办事处新生小区居民委员会；3）地块面积：地

3、块面积约为202328平方米（详细以有关部门审定的改造范围面积为准），其中非农建设用地82306平方米；4）获取方式：旧村改造；5）进展状况：与新生村村委深入洽谈中，但村委态度不够明确，有碍于项目进展，双方洽谈有待发展；6）项目可行性：我司拥有资深B旧改开发经验，有足够能力进行改造建设，且符合我司0定位发展。2、大亚湾中心区项目1）项目地址：原地块位于螺岭，通过地块置换，置换地块位于大亚湾中心区；2）土地权属：惠州市银泰房地产开发有限企业；3）地块面积：地块面积为45000平方米；4）获取方式：土地置换后，法院裁决转让；5）进展状况：项目已考察，双方洽谈也均满意，但由于对方土地事宜处理不完善，

4、指示双方洽谈暂无进展，我部门深入跟进中；6）项目可行性：项目风险较小，有一定的盈利空间，最重要是为我司异地发展积累经验，且在当地发展立足脚跟。（二）经验总结通过诸多项目考察及分析研究，总结经验详细如下：1、部门职能人员应当拥有大量人脉，通过多种方式及手段获取大量土地信息，如，政府土地储备信息、法院拍卖、中介推荐及朋友简介等，以供部门及领导筛选。2、若初步筛选出符合企业战略项目土地，有关职能人员应能立即搜集有关资料，如，项目地址、占地面积、规划指标、土地权属企业、企业信用及债务状况等等，从多角度、多方面详细理解项目土地状况，以便部门及领导对其项目土地考核。3、企业有关职能部门需积极配合我部门尽快

5、完毕初步的可行性分析汇报，让领导及时理解该项目的市场价值、盈利效果及存在风险。4、组织部门有关人员参与实地考察，实地理解土地状况、获取周围楼盘信息、明确当地报建程序，并积极与中介方或土地方进行对接，顺利推进下一步谈判。5、与对方接洽，明确我司所需土地规定及条件、规划指标及交易价格，规避多种对我司不利及风险事宜，待双方洽谈完毕后，需在双方协议中明确列出。6、企业需配置完善的拓展人员予以我部门，将拓展及报建两大块分开来，完善我部门建设，以免部门人员权责事务不明确，员工压力大，工作效率不ijO7、企业拓展资源及企业有关领导拓展资源，需与部门指定拓展人员对口，以便职能部门能及时理解信息状况和工作开展。

6、二、此后我司拓展战略思绪伴随回龙埔项目的贯彻，预示着我司正向新的台阶前进，这是我司可喜可贺之处。然而“物竞天择，适者生存”这个道理教育我们，市场是不会同情弱者，并不能因眼前的小小胜利而自满自足。放眼当今地产市场，结合我司现产业规模,必须制定战略，明确目的，实现企业可持续发展。根据现企业0状况，在拓展方面可分别制定“近期、中期、远期”B战略目的。详细如下：（一）近期目01、我司囤地状况较微弱，眼前已到瓶颈之处，当务之急应立即发现新土地,发展新项目，适应企业现阶段性的发展，以防止企业出现停滞及断层状态。2、根据企业目前规模，较之资历雄厚0地产企业，在一、二级土地交易市场上并不能占到一定0优势。因此

7、，我司需通过其他渠道，如股权收购、法院裁决等方式获取土地，在我司所能承受的范围内，规避风险，积极拓展新项目。3、在异地二、三线都市获取土地开发建设，为我司此后异地拓展，壮大规模奠定基础、积累经验。4、在北大团体0协助下，尽快完善部门建设及部门编制，以到“因岗置人”，而不是“因人设岗”，以利于项目拓展顺利进行。（二）中期目01、以回龙埔旧改项目为基础，继续发展有关旧改项目，成为旧改方面0元老，也深入拓展企业版图。2、地产企业资质升级，以争取开发建设更大的项目土地，形成企业的经济增长点。3、巩固企业当地发展，兼以异地拓展，囤积部分土地，分批进行开发建设,形成系列0品牌形象优势，同步在市场上形成“人

8、无我有，人有我有”的良好口碑。（三）远期目B1、发展企业集团化，努力形成市场关键竞争力，需向大型地产企业看齐，如万科、碧桂园等。2、在全国范围内囤积大量可开发土地，以便于企业长期性健康的可持续发展。3、企业多元化发展，在企业“突出主业，多业并举”日勺状况下，向其他产业领域延伸。多方位经营的措施使之企业拥有更为广阔的发展空间，提高企业的抗风险能力，并有效的化解市场风险。三、拓展人员架构（一）目前架构存在0问题目前，我司拓展项目只处在阶段性发展，拓展经验及部门人员配置状况均不完善，使我部门出现瓶颈状态，详细体现如下:1、拓展信息局限性。部门人员无信息对接口，以至部门人员无法及时理解对接单位及获取详

9、细土地信息。2、拓展项目专业性不够。部门一旦拿到土地信息，只能零零碎散0获取有关信息，并无专业性人员进行专业、高效的预可行性分析，以至于项目可行性不够专业、精确。3、拓展职能人员局限性。部门获取任务时，只能临时抽调目前业务较少B人员进行参与，并无与之有关的拓展团体进行参与、调研，以至于部门人员事务繁杂，压力较大。4、项目拓展人员及报建人员权责不明确。现部门编制不完善，其拥有人员重要负责平常项目报建业务，企业对其人员并无制定有关拓展类权限及职责，以至部门人员权责不明确，做起事来畏手畏脚。（二）提出两种处理方案现根据企业状况，我部门提出两个处理方案：1、成立独立的拓展部门1）目的：通过成立新部门，

10、实现对项目拓展及选择的质量控制，保证项目选择的优化及决策0科学性。2）需配置人员：拓展经理一名，拓展专业人员两名，拓展文员一名。3）部门规定：项目拓展部门需对项目拓展工作及项目选择进行全面控制和管理，对有关财务、市场、规划、造价、前期、法律、人力资源等有关专业具有一定B理解，项目拓展部门对机会项目进行分析和筛选，经领导同意后，项目拓展部门对拟开发项目进行分析、踏勘、市场调查和研究，形成项目预可行性分析汇报，在分析汇报中所形成的预算成果应符合企业预算0规定，突破时，应提出对应0处理方案并对处理方案B可行性进行评估。4）部门人员职责、拓展经理：主持本部门全面工作，随时掌握土地新动向；选择适合企业状

11、况的开发项目，并进行可行性分析以供领导层决策，为企业可持续发展储备土地；具有编制可行性汇报的能力及有关专业知识；拥有广阔的有关拓展的人脉资源；协调好部门内部人员、部门与部门之间的关系，为顺利推进工作发明友好气氛；负责对下属工作人员日勺业务指导。、拓展专人：熟悉拓展项目有关专业知识，能辅助经理编制可行性汇报；全程参与新项目拓展计划，参与项目可行性分析，搜集项目资料，增进项目谈判，直至成功获得项目开发权；负责双方谈判安排，协助经理进行内部管理；谈判期间需与土地方或中介方保持亲密联络；完毕经理交办的其他任务。、拓展文员：理解拓展部门业务流程及有关术语，做到在承接文献中应用精确；负责部门公文、一般性请

12、示、会议记录日勺起草，以及其他文字类工作；对搜集的项目资料进行整顿、编排、归档并进行保管；协助拓展专人办理有关拓展事宜；负责部门内务事宜。5）优势与劣势、优势：部门人员分工详细，任务工作单纯、直接，可高效完毕部门任务指标。、劣势：企业编制人员过多，企业成本上升。企业处在阶段性时，内部组员较之清闲。2、优化组合开发部1）目0:通过优化组合B方式，使开发部内部拥有专业0拓展人员，并与内部定岗编制人员，构成专业的拓展团体。在减少企业日勺编制及成本下，高效的完毕拓展任务。2）内部拓展小组组员：拓展主管一名，拓展专人一名，文员（可与开发部自身文员共用）。3）小组规定：项目拓展小组需具有项目拓展0有关财务

13、、市场、规划、造价、前期、法律、人力资源等方面的专业知识，小组组员有能力对机会项目进行精确的判断和筛选，并报备部门经理一起分析研究，经部门分析通过后，拓展小组需对拟开发项目进行分析、踏勘、市场调查和研究，形成项目预可行性分析汇报，在分析汇报中所形成B预算成果应符合企业预算的规定，突破时，应提出对应的处理方案并对处理方案的可行性进行评估。4）小组人员职责、拓展主管：负责项目拓展0全面工作，随时掌握土地新动向，选择适合企业状况B开发项目，并进行可行性分析以供领导决策，为企业可持续发展储备土地；具有编制可行性汇报的有关专业知识；拥有广阔的有关拓展的人脉资源；协助经理完善部门内部管理；负责对直接下属工

14、作人员的业务指导。、拓展专人：熟悉拓展项目有关专业知识，能辅助主管编制可行性汇报；全程参与新项目拓展，参与项目可行性分析，搜集项目资料，增进项目谈判，直至成功获得项目开发权；负责双方谈判安排，协助主管进行内部管理；谈判期间需与土地方或中介方保持亲密联络；完毕经理、主管交办的其他任务。、部门文员：在完毕部门内务0同步，需配合拓展小组完毕有关文字类工作；对部门资料整顿、归档0同步，需将报建资料与拓展资料分门归类；热情接待来访人员；完毕领导交代0其他工作。5）优势与劣势、优势：减少企业编制，减低人力成本，内部人员工作饱和度高，亦能高效完毕部门任务指标。、劣势：对部门提出更高的J规定，对部门，部门经理

15、，部门组员也提出新0挑战，压力较大。四、拓展工作流程图五、结束语在不停拓展新项目，积累新经验的同步，要充足运用我司原有房产开发经验、旧改经验以及长期合计品牌效应的优势，将企业规模、版图深入扩大，遵照“站稳龙岗、立足深圳、面向全国”0企业目的，在全国范围内开展业务。部门人员既要看到企业发展中有利0一面，同步尚有清晰日勺危机感，以高度B使命感、责任感一如既往B为企业效命，将产值做大，将企业做强，发明新的业绩，展示新B风采。附表：（一）目录（二）详细表格状况开发部二OO九年十一月四日序号接洽时间项目名称地块状况洽谈状况123年6月海口盈滨半岛项目位于海口市盈滨半岛暂停223年6月海口西岸项目位于海口西海岸新区暂停323年6月珠海三宗地项目位于位于珠海市前山及斗门区暂停423年6月惠州大亚湾项目位于惠州与深圳坑梓交界处，占地10万平米暂停523年7月布吉李朗项目位于深圳市龙岗区布吉李朗村，占地8.6万平方米暂停623年7月布吉水径项目位于布吉街道，占地面积39000平方米暂停723年8月东湖项目位于罗湖区东