房地产项目发展报告.docx

一、企业项目拓展概况及总结（一）拓展概况（二）经验总结二、此后我司拓展战略思绪（一）近期目0（二）中期目的（三）远期目0三、拓展人员架构（一）目前架构中存在0¾问题（二）提出两种处理方案四、拓展工作流程图五、结束语附表：（一）目录（二）详细表格状况一、企业项目拓展概况及总结房地产行业属于高风险行业，由于其自身B¾资金需求量大、投资回收期长时行业特性，及受有关政策、税收、经济形势、金融政策、客户需求B¾变化影响较大的行业特质，使得投资活动成为房地产企业最重要的经营行为，关系到房地产企业生存发展的命脉，而项目拓展阶段已经决定了房地产项目0大部分利润，房地产的竞争已经向土地获取能力转化。我司历经5年0大型旧改工程一一回龙埔项目，在投入了大量B¾人力、物力、及财力，现终已进入施工阶段，也意味着该项目对于我部门来说即将告一段落。因此，我部门将面临新B¾挑战一一拓展新项目、获取新土地。（一）拓展概况从23年6月开始,我司已陆陆续续理解或接触了上十个项目（详细见附表）,有朋友简介的、有中介推荐B、也有从交易会上获知的，等等。通过企业严密的考察、调查、可行性分析及筛选，目前，符合我司战略发展及定位需求B只有“新生村旧改项目”和“大亚湾中心区项目”。项目详细资料如下：1、新生村旧改项目1）项目地址：位于新生小区人岭路以东，雄丰路以南;2）土地权属：深圳市龙岗区龙岗街道办事处新生小区居民委员会；3）地块面积：地块面积约为202328平方米（详细以有关部门审定的改造范围面积为准），其中非农建设用地82306平方米；4）获取方式：旧村改造；5）进展状况：与新生村村委深入洽谈中，但村委态度不够明确，有碍于项目进展，双方洽谈有待发展；6）项目可行性：我司拥有资深B¾旧改开发经验，有足够能力进行改造建设，且符合我司0¾定位发展。2、大亚湾中心区项目1）项目地址：原地块位于螺岭，通过地块置换，置换地块位于大亚湾中心区；2）土地权属：惠州市银泰房地产开发有限企业；3）地块面积：地块面积为45000平方米；4）获取方式：土地置换后，法院裁决转让；5）进展状况：项目已考察，双方洽谈也均满意，但由于对方土地事宜处理不完善，指示双方洽谈暂无进展，我部门深入跟进中；6）项目可行性：项目风险较小，有一定的盈利空间，最重要是为我司异地发展积累经验，且在当地发展立足脚跟。（二）经验总结通过诸多项目考察及分析研究，总结经验详细如下：1、部门职能人员应当拥有大量人脉，通过多种方式及手段获取大量土地信息，如，政府土地储备信息、法院拍卖、中介推荐及朋友简介等，以供部门及领导筛选。2、若初步筛选出符合企业战略项目土地，有关职能人员应能立即搜集有关资料，如，项目地址、占地面积、规划指标、土地权属企业、企业信用及债务状况等等，从多角度、多方面详细理解项目土地状况，以便部门及领导对其项目土地考核。3、企业有关职能部门需积极配合我部门尽快完毕初步的可行性分析汇报，让领导及时理解该项目的市场价值、盈利效果及存在风险。4、组织部门有关人员参与实地考察，实地理解土地状况、获取周围楼盘信息、明确当地报建程序，并积极与中介方或土地方进行对接，顺利推进下一步谈判。5、与对方接洽，明确我司所需土地规定及条件、规划指标及交易价格，规避多种对我司不利及风险事宜，待双方洽谈完毕后，需在双方协议中明确列出。6、企业需配置完善的拓展人员予以我部门，将拓展及报建两大块分开来，完善我部门建设，以免部门人员权责事务不明确，员工压力大，工作效率不ijO7、企业拓展资源及企业有关领导拓展资源，需与部门指定拓展人员对口，以便职能部门能及时理解信息状况和工作开展。二、此后我司拓展战略思绪伴随回龙埔项目的贯彻，预示着我司正向新的台阶前进，这是我司可喜可贺之处。然而“物竞天择，适者生存”这个道理教育我们，市场是不会同情弱者，并不能因眼前的小小胜利而自满自足。放眼当今地产市场，结合我司现产业规模,必须制定战略，明确目的，实现企业可持续发展。根据现企业0状况，在拓展方面可分别制定“近期、中期、远期”B¾战略目的。详细如下：（一）近期目0¾1、我司囤地状况较微弱，眼前已到瓶颈之处，当务之急应立即发现新土地,发展新项目，适应企业现阶段性的发展，以防止企业出现停滞及断层状态。2、根据企业目前规模，较之资历雄厚0地产企业，在一、二级土地交易市场上并不能占到一定0¾优势。因此，我司需通过其他渠道，如股权收购、法院裁决等方式获取土地，在我司所能承受的范围内，规避风险，积极拓展新项目。3、在异地二、三线都市获取土地开发建设，为我司此后异地拓展，壮大规模奠定基础、积累经验。4、在北大团体0协助下，尽快完善部门建设及部门编制，以到“因岗置人”，而不是“因人设岗”，以利于项目拓展顺利进行。（二）中期目01、以回龙埔旧改项目为基础，继续发展有关旧改项目，成为旧改方面0元老，也深入拓展企业版图。2、地产企业资质升级，以争取开发建设更大的项目土地，形成企业的经济增长点。3、巩固企业当地发展，兼以异地拓展，囤积部分土地，分批进行开发建设,形成系列0品牌形象优势，同步在市场上形成“人无我有，人有我有”的良好口碑。（三）远期目B¾1、发展企业集团化，努力形成市场关键竞争力，需向大型地产企业看齐，如万科、碧桂园等。2、在全国范围内囤积大量可开发土地，以便于企业长期性健康的可持续发展。3、企业多元化发展，在企业“突出主业，多业并举”日勺状况下，向其他产业领域延伸。多方位经营的措施使之企业拥有更为广阔的发展空间，提高企业的抗风险能力，并有效的化解市场风险。三、拓展人员架构（一）目前架构存在0问题目前，我司拓展项目只处在阶段性发展，拓展经验及部门人员配置状况均不完善，使我部门出现瓶颈状态，详细体现如下:1、拓展信息局限性。部门人员无信息对接口，以至部门人员无法及时理解对接单位及获取详细土地信息。2、拓展项目专业性不够。部门一旦拿到土地信息，只能零零碎散0获取有关信息，并无专业性人员进行专业、高效的预可行性分析，以至于项目可行性不够专业、精确。3、拓展职能人员局限性。部门获取任务时，只能临时抽调目前业务较少B人员进行参与，并无与之有关的拓展团体进行参与、调研，以至于部门人员事务繁杂，压力较大。4、项目拓展人员及报建人员权责不明确。现部门编制不完善，其拥有人员重要负责平常项目报建业务，企业对其人员并无制定有关拓展类权限及职责，以至部门人员权责不明确，做起事来畏手畏脚。（二）提出两种处理方案现根据企业状况，我部门提出两个处理方案：1、成立独立的拓展部门1）目的：通过成立新部门，实现对项目拓展及选择的质量控制，保证项目选择的优化及决策0科学性。2）需配置人员：拓展经理一名，拓展专业人员两名，拓展文员一名。3）部门规定：项目拓展部门需对项目拓展工作及项目选择进行全面控制和管理，对有关财务、市场、规划、造价、前期、法律、人力资源等有关专业具有一定B理解，项目拓展部门对机会项目进行分析和筛选，经领导同意后，项目拓展部门对拟开发项目进行分析、踏勘、市场调查和研究，形成项目预可行性分析汇报，在分析汇报中所形成的预算成果应符合企业预算0规定，突破时，应提出对应0处理方案并对处理方案B可行性进行评估。4）部门人员职责、拓展经理：主持本部门全面工作，随时掌握土地新动向；选择适合企业状况的开发项目，并进行可行性分析以供领导层决策，为企业可持续发展储备土地；具有编制可行性汇报的能力及有关专业知识；拥有广阔的有关拓展的人脉资源；协调好部门内部人员、部门与部门之间的关系，为顺利推进工作发明友好气氛；负责对下属工作人员日勺业务指导。、拓展专人：熟悉拓展项目有关专业知识，能辅助经理编制可行性汇报；全程参与新项目拓展计划，参与项目可行性分析，搜集项目资料，增进项目谈判，直至成功获得项目开发权；负责双方谈判安排，协助经理进行内部管理；谈判期间需与土地方或中介方保持亲密联络；完毕经理交办的其他任务。、拓展文员：理解拓展部门业务流程及有关术语，做到在承接文献中应用精确；负责部门公文、一般性请示、会议记录日勺起草，以及其他文字类工作；对搜集的项目资料进行整顿、编排、归档并进行保管；协助拓展专人办理有关拓展事宜；负责部门内务事宜。5）优势与劣势、优势：部门人员分工详细，任务工作单纯、直接，可高效完毕部门任务指标。、劣势：企业编制人员过多，企业成本上升。企业处在阶段性时，内部组员较之清闲。2、优化组合开发部1）目0:通过优化组合B方式，使开发部内部拥有专业0拓展人员，并与内部定岗编制人员，构成专业的拓展团体。在减少企业日勺编制及成本下，高效的完毕拓展任务。2）内部拓展小组组员：拓展主管一名，拓展专人一名，文员（可与开发部自身文员共用）。3）小组规定：项目拓展小组需具有项目拓展0¾有关财务、市场、规划、造价、前期、法律、人力资源等方面的专业知识，小组组员有能力对机会项目进行精确的判断和筛选，并报备部门经理一起分析研究，经部门分析通过后，拓展小组需对拟开发项目进行分析、踏勘、市场调查和研究，形成项目预可行性分析汇报，在分析汇报中所形成B¾预算成果应符合企业预算的规定，突破时，应提出对应的处理方案并对处理方案的可行性进行评估。4）小组人员职责、拓展主管：负责项目拓展0¾全面工作，随时掌握土地新动向，选择适合企业状况B¾开发项目，并进行可行性分析以供领导决策，为企业可持续发展储备土地；具有编制可行性汇报的有关专业知识；拥有广阔的有关拓展的人脉资源；协助经理完善部门内部管理；负责对直接下属工作人员的业务指导。、拓展专人：熟悉拓展项目有关专业知识，能辅助主管编制可行性汇报；全程参与新项目拓展，参与项目可行性分析，搜集项目资料，增进项目谈判，直至成功获得项目开发权；负责双方谈判安排，协助主管进行内部管理；谈判期间需与土地方或中介方保持亲密联络；完毕经理、主管交办的其他任务。、部门文员：在完毕部门内务0¾同步，需配合拓展小组完毕有关文字类工作；对部门资料整顿、归档0同步，需将报建资料与拓展资料分门归类；热情接待来访人员；完毕领导交代0其他工作。5）优势与劣势、优势：减少企业编制，减低人力成本，内部人员工作饱和度高，亦能高效完毕部门任务指标。、劣势：对部门提出更高的J规定，对部门，部门经理，部门组员也提出新0挑战，压力较大。四、拓展工作流程图五、结束语在不停拓展新项目，积累新经验的同步，要充足运用我司原有房产开发经验、旧改经验以及长期合计品牌效应的优势，将企业规模、版图深入扩大，遵照“站稳龙岗、立足深圳、面向全国”0企业目的，在全国范围内开展业务。部门人员既要看到企业发展中有利0一面，同步尚有清晰日勺危机感，以高度B使命感、责任感一如既往B¾为企业效命，将产值做大，将企业做强，发明新的业绩，展示新B¾风采。附表：（一）目录（二）详细表格状况开发部二OO九年十一月四日序号接洽时间项目名称地块状况洽谈状况123年6月海口盈滨半岛项目位于海口市盈滨半岛暂停223年6月海口西岸项目位于海口西海岸新区暂停323年6月珠海三宗地项目位于位于珠海市前山及斗门区暂停423年6月惠州大亚湾项目位于惠州与深圳坑梓交界处，占地10万平米暂停523年7月布吉李朗项目位于深圳市龙岗区布吉李朗村，占地8.6万平方米暂停623年7月布吉水径项目位于布吉街道，占地面积39000平方米暂停723年8月东湖项目位于罗湖区东