嵩明县物业管理实施细则（试行）（征求意见稿）.docx

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1、嵩明县物业管理实施细则第一章总则第一条为规范我县物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据中华人民共和国民法典物业管理条例云南省物业管理规定和昆明市物业管理条例等法律、法规、规章，结合我县实际，制定本实施细则。第二条本实施细则适用于嵩明县行政区域内物业管理及其相关活动的管理。第三条本实施细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人，按照物业服务合同约定，对物业管理区域内的建筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第四条物业管理相关活动应当遵循党建引领、政府主导、业主自治、部门协同、属地管理、协商共建的原则，将

2、物业管理纳入社会治理体系。物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护市场秩序，优化市场环境。开展物业管理活动，应当依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。第五条鼓励物业服务人加入物业管理行业协会。物业管理行业协会应当加强行业自律，促进诚信经营，提高物业服务水平和社会责任意识，维护物业服务人的合法权益。第二章物业管理机构及工作职责第六条为有效推动我县物业管理工作开展，进一步理顺物业管理秩序，成立以县长为组长，相关副县长为副组长，县住房和城乡建设局、县发展和改革局、县财政局、县信访局、县司法局、县自然资源局、县城市管理局、市生态环境局嵩明分局、县市场监督管理局、

3、县民政局、县公安局、县应急管理局、县消防救援大队、县卫生健康局、县科学技术和工业信息化局、县供电局、各镇人民政府（街道办事处）、园区管委会等部门主要负责人为成员的嵩明县物业管理工作领导小组，下设办公室在县住房和城乡建设局，具体负责日常事务性工作。第七条县住房和城乡建设部门是物业管理行政主管部门,负责全县物业管理活动的指导、监督和管理工作。主要职责是：（一）贯彻执行物业管理法律、法规、规章和相关政策，指导、监督物业管理活动；（二）负责监督、指导物业的承接查验工作；（三）负责对物业服务人经营管理活动中的违法行为予以核实认定，并移交相关部门进行处罚；（四）负责前期物业服务招投标的指导监督;（五）负责

4、对物业小区内影响房屋质量安全的行为予以核实认定，并移交相关部门进行处罚；（六）对建设、施工企业不按照国家规定及约定的保修期限和范围承担保修责任的行为予以核实认定，并移交相关部门进行处罚；（七）实施物业管理区域核定、确认物业服务人用房和业主委员会用房等事项；（八）会同财政部门对专项维修资金的收取、使用、管理进行指导和监督；（九）会同有关部门协调处理物业管理纠纷、投诉及有关问题；（十）会同物价部门开展公共租赁住房物业服务收费及普通住宅项目的前期物业服务收费定价备案工作；（十一）依法履行其他职责。第八条县自然资源部门的物业管理职责（一）负责新建项目各项设施统筹规划、合理布局，将小区公共配套设施规划纳

5、入规划条件进行审批，并对审批内容进行规划核实验收；（二）对开发建设单位擅自改变规划要求、违反规划设计私搭乱建的行为进行核实，并配合执法部门进行查处；（三）负责办理已建小区内符合规划和相关政策的改、扩建建筑物及其附属设施的规划手续;（四）依法履行其它职责。第九条县城市管理部门物业管理职责（一）对小区内违反市容环境卫生管理方面法律、法规、规章规定的行为进行查处；（二）对小区内破坏公共绿化、公共设施的行为进行查处;（三）负责检查治理小区内私搭乱建等违法违规行为；（四）依法对其它职能部门移交的违法违规案件进行处罚；（五）依法履行其他职责。第十条县生态环境部门物业管理职责（一）对小区内违反环保相关法律的

6、行为进行查处；（二）依法履行其它职责。第十一条县公安部门物业管理职责（一）依法打击处理小区内违反流动人口服务和管理条例的各类违法犯罪行为；（二）依法查处小区内饲养动物干扰他人正常生活行为；（三）依法打击处理小区内其他扰乱公共秩序、妨害公共安全、侵犯人身权利、财产权利、妨害社会管理等违法犯罪行为；（四）负责小区业主大会、业主委员会成立后印章刻制的审核备案工作；（五）科学指导视频监控等安防设施建设;（六）配合民政部门开展门（楼）牌清理、编制工作，指导各镇人民政府（街道办事处）、园区管委会开展安装及维护工作；（七）做好物业管理区域周边违法停车查处工作；（八）负责物业管理保安服务活动的监管；（九）对小

7、区内因从事餐饮、娱乐、以及室内装修等建设活动带来的噪音等污染行为进行查处；（十）依法履行其它职责。第十二条县应急管理、消防救援部门物业管理职责（一）对物业未制定消防安全制度、未组织防火检查和消防安全教育培训及消防演练情况进行查处；（二）对占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道、安全出口、妨碍消防车辆通行的行为进行查处；（三）对埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的行为进行查处；（四）对建筑消防设施、器材未保持完好有效的行为进行查处；（五）对在小区内设立、储存易燃易爆危险品的行为进行查处；（六）对未通过消防验收擅自交付使用的小区进行查处;（七）对小区内电动自行车飞线充电、电动自行车进入公共活动空间

8、、室内等违规行为进行查处;（八）依法履行其他职责。第十三条县发展和改革部门物业管理职责（一）会同住房和城乡建设部门对公共租赁住房物业服务收费及普通住宅的前期物业服务收费进行定价备案；（二）配合相关部门做好物业管理活动中涉及价格投诉的处理工作（三）依法履行其他职责。第十四条县市场监督管理部门物业管理职责（一）依照中华人民共和国特种设备安全法相关规定，做好电梯、锅炉、压力容器、起重机械、游乐设施等特种设备的施工告知，注册登记工作；（二）对特种设备使用单位进行安全监察，发现隐患下达安全监察指令书，督促消除安全隐患，确保安全；（三）受理有关特种设备安全的举报投诉处理，协调并参与特种设备一般事故的调查处

9、理；（四）对不按规定进行特种设备安装、维保、使用的违法违规行为进行查处；（五）依法查处住宅小区内无证照经营，利用不合法场所从事经营活动等行为；（六）依法对物业服务人的价格违法行为进行监督检查;（七）依法调处各类物管收费投诉举报；（八）依法履行其他职责。第十五条县司法部门物业管理职责（一）负责指导人民调解组织及开展工作，积极疏导、调解住宅小区内各类物业管理矛盾纠纷；（二）联合县住房和城乡建设行政管理部门组织住宅小区开展物业管理相关法律法规宣传教育活动，召开物业管理工作矛盾纠纷协调联席会议；（三）依法履行其他职责。第十六条各镇人民政府（街道办事处）、园区管委会负责本辖区内业主大会、业主委员会、业主

10、及各类业主组织的指导和监管。主要职责是：（一）指导业主大会、业主委员会的组建和换届改选，办理相关备案手续；（二）指导监督业主大会、业主委员会的日常运作，对业主大会筹备组成员、业主委员会委员和业主委员会换届改选小组成员进行培训；（三）指导物业管理委员会相关工作；（四）参加物业承接查验，指导辖区内物业管理项目的移交和接管工作；（五）对物业管理区域内的物业服务实施日常检查，指导物业服务人履行法定义务;（六）建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报，将小区管理纳入社区网格化管理；（七）突发事件应对期间，负责落实各项应急措施，指导物业服务人开展相应级别的应对

11、工作，并给予物资和资金支持;（八）对暂不具备实施专业化物业管理条件的住宅物业，组织实施社区居民委员会托管、社会组织代管或者居民自管；（九）依法履行其它职责。第十七条其他部门物业管理职责（一）县信访部门负责将涉及物业管理投诉信访交办到对应的职能部门进行处理，并跟踪督促处理情况。召集物业管理矛盾纠纷调处联席会议。（二）县卫生健康部门负责住宅小区内重大卫生防疫及二次供水的卫生监督管理，督促物业企业定期进行常规消毒杀菌等工作并依法履行其他职责。（二）县科学技术和工业信息化部门负责物业服务区域内各通信线路畅通，协调各通信管线专营单位保证线路规整，做好设施设备的运行维护工作并依法履行其他职责。（三）县财政

12、部门负责会同住房和城乡建设部门根据住宅专项维修资金管理办法规定的职责，做好本行政区域内住宅专项维修资金进行指导和监督并依法履行其他职责。（四）县民政部门负责小区门（楼）牌清理、编制工作,负责新建小区的命名批准备案并依法履行其他职责。（五）社区居民委员会应参与社区物业管理工作，支持和指导业主大会、业主委员会依法履行相关职能职责，协调处理物业服务人、业主委员会和业主之间的关系。（六）供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，负责直供管网到户，做到同步规划、同步施工、同步验收，做好物业管理区域内的专项服务及相关设施设备的维护及管理等工作。第三章物业管理矛盾纠纷联合协调

13、解决机制第十八条各镇人民政府（街道办事处）、园区管委会应当将辖区内各类小区管理工作纳入社区网格化管理，制定有效的网格化管理方案，充分发挥社区居委会的作用，明确网格管理责任，加强对小区的日常监管，及时处理业主、业主委员会及各类业主组织之间的矛盾纠纷。第十九条定期召开物业管理工作联席会议，物业管理联席会议由住房和城乡建设行政管理部门牵头，县司法、县信访、属地镇人民政府（街道办事处）、园区管委会召集相关职能部门和社区居委会、物业服务人、开发建设单位及业主委员会或者业主代表参加。第二十条物业管理联席会议主要协调解决下列事项：（一）需要两个以上或多部门联合协调解决的矛盾纠纷;（二）研究物业管理活动中的重

14、要事项；（三）物业管理服务过程中发生的重大矛盾纠纷；（四）社区网格化管理无法协调处理的矛盾纠纷；（五）其他需要协调解决的事项。第二十一条业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务人、开发建设单位在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商解决，也可以向属地镇人民政府（街道办事处）、园区管委会设立的社区网格化管理责任部门申请调解或者向县物管矛盾纠纷协调联席会议申请调解，也可以依法申请仲裁、提起民事诉讼。第四章业主和业主组织第二十二条一个物业管理区域成立一个业主大会。没有实施物业管理的老旧住宅小区需要实施物业管理的，由建设管理单位或业主共同申请，也可由属地镇人民政府（街道办事处）、园区管委会征求

15、业主意见后，合理划分物业管理区域，指导业主召开业主大会，成立业主委员会，并由建设行政主管部门指导业委会选聘物业服务人。第二十三条业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第二十四条筹备组应当在首次业主大会召开15日前，将成员名单以及筹备工作相关事项以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由镇人民政府（街道办事处）、园区管委会协调解决。业主对筹备工作公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。第二十五条筹备组履行下列职责：（一）确定召开首次业主大会的时间、地点和内容；（二）草拟管理规约、业主大会议事规则；（三）确认业主身份，核计业主人数及其专有部分面积;（四）确定业主委员会委员候选人条件和选举办法；（五）组织产生首届业主委员会候选人；（六）完成召开首次业主大会的其它准备工作。第二十六条开发建设单位和物业服务人应当协助配合筹备组开展工作。筹备组应当依照相关规定开展工作。第二十七条业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改造、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上