杭州市物业管理条例（2022年修订）.docx

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1、杭州市物业管理条例（2022年修订）杭州市物业管理条例（2001年10月17日杭州市第九届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过2001年12月28日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第三十届会议批准根据2003年8月21日杭州市第十届人民代表大会常务委员会第十二会议通过2003年11月6日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议批准的杭州市人民代表大会常务委员会关于修改杭州市物业管理条例个别条款的决定修正2013年8月23口杭州市第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议第一次修订2013年11月22口浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第六次会议批准2021年6月29日杭州市第十三届

2、人民代表大会常务委员会第三十六次会议第二次修订2021年7月30日浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准）目录第一章总则第二章物业管理区域第三章业主和业主组织第一节业主和业主大会第二节业主委员会第三节物业管理委员会第四章前期物业管理第五章物业服务第六章物业的使用和维护第七章监督管理第八章法律责任第九章附则第一章总则第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务人的合法权益,保障物业的合理使用，根据中华人民共和国民法典等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。第二条本市行政区域内的物业管理活动及相关的监督管理适用本条例。本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务人,按照物业服务合同

3、的约定,对物业管理区域内的建筑物及其附属设施进行维修养护,并管理维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条本市物业管理活动纳入基层社会治理体系,坚持党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、协商共建的工作格局。第四条鼓励积极运用数字化等新技术、新方法,发挥公共数据平台作用，提升物业管理质量和服务水平。第五条开展物业管理活动,应当依法保护业主、非业主使用人的隐私和个人信息。第六条房产等有关部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、物业管理协会应当建立和完善人民调解、行政调解等相衔接的物业管理活动纠纷处理机制。鼓励通过和解、调解等途径解决物业管理活动纠纷。第七条物业管理协会应当按照章程开展行业自律管理,

4、接受房产主管部门的指导和监督。鼓励和支持物业管理协会组织业务培训I,参与相关标准编制、行业诚信体系建设等工作。第八条业主委员会、物业管理委员会、物业服务人、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会,依照本条例的规定负有向业主公开信息义务的,应当以书面通知、在物业管理区域主要出入口等显著位置公布或者按照管理规约、业主大会议事规则约定的其他方式公开信息,但是本条例另有规定的除外。第二章物业管理区域第九条新建物业共用主要配套设施设备的,划分为一个物业管理区域。前款所称新建物业,包括分期开发或者有两个以上建设单位开发的建设项目。新建物业在编制建设工程设计方案或者初步设计时,应当依照法律、法规的

5、规定,按照有利于生产、生活和物业管理需要的原则,合理确定主要配套设施设备的共用范围。有关主管部门在进行建设工程设计方案审查时,应当征求区、县（市）房产主管部门的意见。第十条建设单位应当自取得建设工程规划许可证之日起三十日内，向建设项目所在地的区、县（市）房产主管部门提出划分物业管理区域的申请。区、县（市）房产主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府，自收到申请之日起十个工作日内划分物业管理区域,并书面告知建设单位。物业管理区域的划分应当征求相关的居民委员会的意见。新建物业出售时,建设单位应当将物业管理区域范围在销售现场的显著位置公布,并在房屋买卖合同中明示。第十一条没有划分物业管理区域的建成居

6、住区需要实施物业管理的，由所在地的区、县（市）房产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业主、相关的居民委员会意见后,结合城市管理和物业管理实际需要确定物业管理区域,并向全体业主公告。第十二条有下列情形之一的,业主委员会可以向所在地的区、县（市）房产主管部门提出物业管理区域调整方案：（一）因河道、城市道路等物理分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域,能明确分清共用配套设施设备管理维护责任,并经业主大会同意,划分为两个以上物业管理区域的；（二）两个以上独立物业管理区域经各自业主大会同意,归并为一个物业管理区域的。区、县（市）房产主管部门应当征求所在地的街道办事处、乡镇人民政府及相关的居民委员会

7、的意见，自收到材料之日起二十个工作日内作出决定。第三章业主和业主组织第一节业主和业主大会第十三条房屋所有权人为业主。因表决业主共同决定事项或者选举业主委员会的需要,业主委员会、物业管理委员会可以通过所在地的街道办事处、乡镇人民政府请求不动产登记等相关部门依法协助核实房屋所有权人信息,但是能够通过其他途径核实的除外。第十四条业主在物业管理活动中,依法享有下列权利：（一）提议召开业主大会会议；（二）参加业主大会会议,行使投票权；（三）就制定或者修改管理规约、业主大会议事规则,选聘、解聘物业服务人以及其他物业管理事项提出意见和建议；（四）选举业主委员会成员、候补成员，享有被选举权；（五）监督业主委员

8、会、物业管理委员会的工作；（六）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务,监督物业服务人履行物业服务合同；（七）就选举、表决、共有收入等事项享有知情权；（八）监督共有部分的管理、使用；（九）监督物业保修金、建筑物及其附属设施的维修资金（以下简称物业专项维修资金）、业主共有收入的管理、使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第十五条业主在物业管理活动中,依法履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内共有部分的使用、公共秩序、环境卫生、装饰装修、消防安全、房屋安全、垃圾分类、噪声管理、供排水管理、动物饲养、卫生防疫、绿化等方面的法律、法规、规章；（三）执行业

9、主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）依法配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和相关管理措施；（五）按照规定交存物业专项维修资金；（六）按照约定交纳物业费；（七）法律、法规规定的其他义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。第十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约;（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用物业专项维修资金；（六）筹集物业专项维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）业主委员会运行经费的筹

10、集、使用和管理的具体规则及办法；（十）使用属于全体业主所有的共有收入或者其他资金,但是在业主大会议事规则约定的次数和额度限制内的除外；（十一）物业管理区域内有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第十七条专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的,按照房产测绘机构的实测面积计算；

11、尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算。业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算,但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付使用的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。第十八条一个物业管理区域内的全体业主可以成立一个业主大会。物业管理区域内只有一个业主或者全体业主一致同意的,可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会职责。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的约定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）经百分之二十以上业主提议的；（二）发生重大事故或者物业管理紧急情况需要及时处理的；（三）区、县（市）房产主管部门或者

12、街道办事处、乡镇人民政府经调查发现业主大会的决定违反业主大会议事规则的约定的；（四）法律、法规规定或者管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形。第十九条召开业主大会会议,业主委员会应当于定期会议召开十五日前或者临时会议召开七日前通知全体业主,将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等向全体业主公示,并按照有关规定在本市物业管理信息网络系统填报相关信息。住宅小区召开业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。业主大会会议不得就未公示议题进行表决。业主委员会应当将会议决定以书面形式向全体业主公布。第二十条业主投票一般应当采用电子方式,但是业主要求提供纸质方式的,业主委员会应当提供。市房产主管部门应

13、当建立业主电子投票系统,并免费提供给业主投票使用。投票期限不少于五日且不超过六十日。第二十一条管理规约应当对物业的使用、维护、管理,业主共同权益,业主义务,共有收入、财务管理、审计,停车管理,印章管理,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、非业主使用人具有约束力。业主大会议事规则应当就业主大会的名称、议事方式、表决程序及方式，业主委员会的选举、罢免和议事规则、人员组成、职责、任期及职务终止等事项依法作出约定。管理规约和业主大会议事规则不得违反法律、法规,不得违背公序良俗,不得损害国家利益和社会公共利益,不得有对部分业主显失公平的内容。管理规约和业主大会议事规则的示范

14、文本由市房产主管部门会同市民政部门依法制定。第二十二条物业管理区域符合下列条件之一的,视为具备召开首次业主大会会议的条件,建设单位应当在一个月内按照有关规定向所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送首次业主大会会议筹备资料：（一）房屋出售并交付的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;（二）首套房屋出售并交付满两年,且房屋出售并交付的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。首次业主大会会议由依照本条例规定组建的物业管理委员会组织召开。物业管理委员会应当拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案、制定业主委员会成员候选人产生办法和业主委员会选举办法、确定业主委员会成员候选人名单,并在首次业主大会

15、会议召开十五日前向全体业主公示。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约和业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。分期开发的建设项目为一个物业管理区域的,首次业主大会会议应当根据分期开发的物业建筑面积和进度等情况,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会成员的办法。建设单位出售该物业管理区域内的房屋时，应当向买受人明示业主大会决定的事项。第二十三条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米一点二元且总额不低于六万元的标准承担。建设单位应当在竣工验收备案前向街道办事处、乡镇人民政府交存筹备经费。筹备经费使用后有结余的,结余部分可以按照业主大会的决定用于物业管理的相关事项。第二节业主委员会第二十四条业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责：（一）召集业主大会会议,制作、保存业主大会会议记录；（二）按照业主大会议事规则的约定报告业主委员会履职情况；（三）拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会决定,根据业主大会的决定代表业主与物业服务人订立、解除物业服务合同,监督和协助物业服务人履行物业服务合同；（四）拟定共有部分以及共有收入的使用、管理方案，提请业主大会决定;（五）监督管理规约的执行；（六）调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（七）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。第二十五条业主委员会成员、候补成员应当由热心公益事业、责任心强、