物业管理办法（征求意见稿）.docx

物业管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条【目的和依据】为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的居住和工作环境，增强人民群众的获得感幸福感安全感，构建共建共治共享的基层社会治理体系，根据中华人民共和国民法典、国务院物业管理条例和四川省物业管理条例等法律、法规，结合宜宾市实际，制定本办法。第二条【适用范围】本办法适用于宜宾市行政区域内物业管理活动及其监督管理。第三条【物业管理与物业服务人定义】本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等方式,对物业服务区域内的建筑物及其附属设施进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第四条【党建引领】构建党建引领、政府指导、业主自治、多方参与的工作格局，建立健全中国共产党基层党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人、业主等共同参与物业管理事务的协调运行机制。鼓励社区内的机关、企事业单位、社会组织、志愿者依法参与物业管理活动，共同构建和谐社区。第五条【政府职责】县级以上地方人民政府应当加强对物业管理活动及其监督管理工作的领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划，推动物业服务行业向现代服务业发展，促进物业管理融入基层社会治理。县（区）人民政府应当加强对本辖区内物业管理工作的组织领导，建立物业管理综合协调工作机制，街道办事处组织（乡镇人民政府）、住房城乡建设及有关部门和单位，统筹推进辖区内物业管理各项工作、协调解决物业管理重大问题。第六条【主管部门职责】市人民政府住房城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的指导和监督管理工作，履行下列职责：（一）制定物业管理规划、标准、制度并组织实施；（二）负责智慧物业服务平台的建立、运行和维护；（三）指导和监督物业服务人依法履行职责；（四）指导和监督建筑物及其附属设施维修资金的筹集、管理和使用；（五）组织开展物业服务人和项目负责人信用评价；（六）统筹、协调全市物业管理法律、法规和相关政策的培训与宣传工作；（七）法律、法规规定的其他职责。县（区）住房城乡建设主管部门除履行第一款规定的职责外，履行下列职责：（一）指导、督促街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理活动的监督工作；（二）组织街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、业主委员会及物业服务人培训；（三）会同街道办事处（乡镇人民政府）定期组织开展物业服务质量评价，并将评价结果及时公示；（四）对物业服务区域划分、前期物业服务合同和（临时）管理规约、物业承接查验等进行备案。第七条【有关部门职责】县级以上地方人民政府有关行政主管部门应当按照各自职责分工，在物业管理领域履行下列职责：（一）发展改革主管部门负责制定和调整涉及实行政府指导价的物业服务收费标准；（二）经济和信息化主管部门负责指导供电、通信专业经营单位做好设施设备的移交和维护管理；（三）公安机关负责指导物业服务人、业主委员会开展物业服务区域安全防范工作，指导物业服务区域内犬只管理,根据小区申请指导物业服务区域内停车泊位划定以及限速、禁停等交通标志设置，依法查处职责范围内的社会生活噪声污染、高空抛物等行为，监督管理物业服务人开展保安服务;（四）民政部门负责指导社区居家养老服务设施的建设和管理；（五）司法行政主管部门负责指导物业管理矛盾纠纷的人民调解，促进和谐社区建设；（六）自然资源和规划主管部门负责建设工程方案设计审查阶段明确物业服务用房等配套设施的位置、面积，对建设工程的规划核实、违法建设的认定和查处；（七）生态环境主管部门负责指导环境保护工作，依法查处有关环境污染等违法行为；（八）卫生健康主管部门负责指导物业服务区域内传染病防治工作，负责对物业服务区域内从事集中式供水、二次供水、现制现售水和涉及饮用水卫生安全产品生产经营活动的卫生监督管理；（九）应急管理部门负责指导物业服务区域内的应急预案制定、应急演练的开展；（十）消防救援部门负责对物业服务人履行消防安全职责情况进行监督管理，督促整改消防设施设备存在的安全隐患,依法查处占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道等违法行为；（十一）市场监督管理部门负责对物业服务区域内电梯等特种设备的使用、检验检测和物业服务收费行为进行监督检查，依法查处涉及违反市场主体登记管理以及特种设备安全和物业服务收费等的行为；（十二）城市管理主管部门负责对市容环境卫生工作的监督管理，依法查处违反生活垃圾分类管理、违法设置户外广告、乱排油烟、违规装修、损坏树竹花草和绿化设施等行为；（十三）国防动员主管部门负责对物业服务区域内人防工程维护管理的监督检查，依法查处破坏、侵占人民防空设施等违法行为。其他有关行政主管部门按照各自职责，共同做好物业管理相关监督管理工作。第八条【镇街职责】街道办事处（乡镇人民政府）应当履行下列职责：（一）组织、指导、协调、监督本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届及规范化运行；（二）组织建立物业管理委员会，指导、监督物业管理委员会依法履行职责；（三）指导业主实施自行管理；（四）对业主共有资金使用和收支情况开展检查并公示检查情况；（五）落实应急物业服务机制，确定应急物业服务人；（六）指导和监督物业服务项目的移交；（七）法律法规规定的与物业管理活动相关的其他职责。街道办事处（乡镇人民政府）应当建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责召集，住房城乡建设、公安、城管执法、市场监管、消防救援等主管部门和居（村）民委员会、人民调解组织、业主或者业主委员会、物业服务人、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业管理及其监督管理活动中的相关问题。居（村）民委员会依法协助街道办事处（乡镇人民政府）做好辖区内物业管理相关工作。第九条【投诉举报查处】县（区）人民政府应当建立健全物业管理违法行为投诉、举报处理制度，在各物业服务区域内显著位置公布有关行政主管部门负责的监管事项、联系单位、举报电话。县（区）人民政府有关行政主管部门接到投诉、举报的,应当在接到投诉、举报的五日内依法处理，必要时会同街道办事处（乡镇人民政府）依照职责开展物业管理监督检查,可以依法查阅、复制有关文件、资料、账簿、凭证等材料,询问人员、记录情况，实施现场检查、调查取证；对可能被转移、隐匿或者损毁的文件、资料、账簿、凭证、电子设备等予以先行登记保存或者封存。业主、业主委员会、物业服务人等应当予以配合和协助,不得拒绝或者阻碍监督检查人员依法开展工作。第十条【行业自律】物业服务行业组织应当在住房城乡建设主管部门的指导和监督下，加强行业自律，促进行业高质量发展。鼓励物业服务人加入物业服务行业组织。第二章物业服务区域及设施第十一条【物业服务区域划分原则】物业服务区域的划分应当以建设用地规划许可证确定的用地红线图范围为基础，综合考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则划定。新建建设项目，包括分期建设的项目或者两个以上单位共同建设的整体规划项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当按照其整体规划建设项目确定的用地范围，划分为一个物业服务区域。但该建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者相对封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任的情况下，可以分别划分为独立的物业服务区域。同一建设项目内包含住宅和非住宅等不同物业类型，具有独立的配套设施设备并能够独立管理的，可以划分为不同的物业服务区域。第十二条【新建物业服务区域划分】建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售前，持建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、项目规划设计方案等资料，向县（区）人民政府住房城乡建设主管部门提出划分物业服务区域的方案。县（区）人民政府住房城乡建设主管部门应当自受理之日起十个工作日内，在征求街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会的意见后，向建设单位出具物业服务区域划分意见书。对不符合物业服务区域划分规定的，应当告知建设单位重新提出划分方案。第十三条【销售场所信息公示】建设单位在销售房屋时,应当以书面说明和图纸形式在房屋销售现场显著位置向买受人明示下列内容：（一）物业服务区域划分意见书；（二）车位（车库）的配置比例、数量、位置以及权属;（三）地下室（含人防地下室部分）、架空层面积及其权属；（四）物业服务用房、业主委员会用房的面积和位置、共用设施设备名称及其权属、便民服务设施；（五）公共绿化的面积和位置；（六）其他需要明示的场所和设施设备。第十四条【物业服务区域调整及划分】确需调整物业服务区域的，经业主委员会或者人数占比百分之十以上的业主书面申请，由县（区）人民政府住房城乡建设主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）及居（村）民委员会，按照本办法第十一条的规定，结合实际情况，拟定调整方案，经各相关物业服务区域业主分别共同决定后进行调整；尚未设立业主大会的物业服务区域，由全体业主依法共同决定。一个物业服务区域拆分为多个物业服务区域的，应当在房屋交付之后由本物业服务区域业主共同决定；多个物业服务区域合并为一个物业服务区域的，应当分别由各物业服务区域的业主共同决定。物业服务区域调整后，县（区）人民政府住房城乡建设主管部门应当在相关物业服务区域内公告。尚未划分物业服务区域的，相关主体依法提出后，由县（区）人民政府住房城乡建设主管部门征求街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、业主代表意见后，提出物业服务区域划分或者调整的建议方案，由业主共同决定后划定，并在相应区域内公告。第三章业主自治第十五条【业主权利义务】业主在物业管理活动中根据法律法规、管理规约和物业服务合同约定，享有业主权利，承担业主义务。业主和物业使用人联系方式发生变动的，应当及时告知业主委员会、物业服务人。第十六条【筹备经费交存信息共享及查验】建设单位应当在办理预售许可或者现房销售前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）指定的专用账户，供业主大会筹备组使用。街道办事处（乡镇人民政府）应当自收取筹备经费之日起三个工作日内将收取情况抄送县（区）住房城乡建设主管部门。住房城乡建设主管部门在办理商品房预售许可时，应当查验建设单位交存首次筹备经费的情况。第十七条【筹备组信息查询协助】业主大会筹备组需要查询建筑物面积清册、核实业主身份和联系电话等事项，由街道办事处（乡镇人民政府）出具相应衔接函件，不动产登记、住房城乡建设等有关部门和通信、供水、供电、供气等专业经营单位应当依法予以协助，并在接到函件之日起五个工作日内提供相关资料。筹备组及成员不得将业主、物业使用人的相关资料用于与筹备无关的活动。第十八条【业主大会会议召开及业主表决】业主大会会议可以采用现场集体讨论、书面征求意见的形式或者通过电子信息技术的方式召开。召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题、议程在物业服务区域显著位置公告并通知全体业主，同时书面告知辖区街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会。业主大会会议表决可以采用书面方式，也可以采用电子投票方式或者其他具备真实性和可追溯性的方式。业主表决结果应当依法公示。业主认为表决情况及统计结果存在弄虚作假等情形的，可以持相关材料和业主身份证明,向业主委员会或者物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）书面申请核实。业主委员会或者街道办事处（乡镇人民政府）应当自收到申请之日起三十日内进行核实，根据核实情况作出处理决定，并及时向申请人反馈。第十九条【业主委员会成员及候补委员】业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。鼓励