泉州市住宅小区公共收益管理实施细则.docx

泉州市住宅小区公共收益管理实施细则（征求意见稿）第一章总则第一条为规范住宅小区公共收益（以下简称公共收益）的管理，维护住宅小区业主合法权益，根据中华人民共和国民法典物业管理条例福建省物业管理条例福建省住宅小区公共收益管理办法（试行）有关法律法规规定，结合我市实际，制定本细则。第二条本细则适用于本市行政区域内的住宅小区公共收益管理活动。第三条公共收益管理应当坚持公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。任何单位、个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。第二章职责分工第四条市物业管理主管部门会同有关部门对公共收益的相关政策执行情况进行监督检查。县级物业管理主管部门负责加快推动公共收益管理政策的组织实施，通过灵活多样的方式开展公共收益管理政策宣传培训，指导街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会加强对公共收益政策执行情况的日常监管。第五条市发改部门牵头部门依据全国公共信用信息基础目录，归集相关部门推送的物业服务企业信用信息，依法依规在“信用中国（福建泉州）”网站公示；对依法列入严重失信惩戒对象名单的物业服务企业，通过联合奖惩系统推送至相关部门实施失信联合惩戒。第六条市公安机关负责依法查处侵占公共收益的违法犯罪行为，对构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；对构成犯罪的，依法追究刑事责任。第七条.市市场监管部门负责监管物业服务企业与业主签订的合同格式条款，依照企业信息公示暂行条例，将各有关单位通过部门协同监管平台，向国家企业信用信息公示系统（福建）推送的涉及物业服务市场主体的行政处罚、抽查检查结果等信用信息，记于相对应市场主体名下并依法公示，强化对有关市场主体的信用约束。第八条街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会负责开展公共收益政策执行情况的日常监管，督促物业服务企业、业主委员会规范公共收益管理行为，调处公共收益纠纷。第九条物业管理行业协会应当加强行业自律，规范住宅小区公共收益经营管理行为，推动行业健康有序发展。第三章公共收益的定义和权属第十条公共收益的定义本细则所称公共收益，是指利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分（含共用设施设备，以下简称住宅小区共有部分）开展生产、经营、租赁等活动所产生的收益。包括但不限于：（一）利用住宅小区的围墙、小区出入口或者大门、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等所得的经营收入；（二）利用公共场地、公共道路停放车辆收取的场地使用费；（三）利用公共场地摆摊、引进自助售卖机或快递柜等收取的进场费；（四）利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；（五）公共收益利息收入；（六）处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收入；（七）其他依法属于全体业主的收入。第十一条公共收益的权属公共收益按照共有部分的权属情况，可分为全体业主公共收益和部分业主公共收益。全体业主公共收益指利用全体业主共有部分获取的收益。部分业主公共收益指利用部分业主共有部分获取的收益,部分业主公共收益的使用，由部分共有的业主进行表决。公共收益的分配，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。第四章前期物业管理期间的公共收益管理第十二条授权经营管理：前期物业服务期间，物业服务企业可以根据前期物业服务合同约定住宅小区共有部分的经营管理事项，明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计等内容，其中物业服务企业的经营管理费用支出应当符合福建省物业管理条例第六十三条规定，不得超过公共收益的百分之三十。第十三条专户管理：前期物业服务企业应当将公共收益以住宅小区物业服务区域为单位，单独开户设账。公共收益应当实行专户管理，禁止与其他账户共用。专户建立后，公共收益所有资金往来均应在该账户内进行。未建立住宅专项维修资金专户的住宅小区由前期物业服务企业申请补建专户。第十四条系统申报：物业服务企业应在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益收支情况如实填报系统。第十五条合同及收支情况公示（一）合同公示：物业服务企业签订公共收益经营管理合同或者协议的，应当在签订之日起7日内，在住宅小区显著位置公示，公示期不少于30日。（二）季度公示：物业服务企业应当在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益收支情况在住宅小区公告栏、楼道、电梯等显著位置公示，公示期不少于30日。收支情况也可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，同时抄送街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会。（三）年度公示：物业服务企业公示当年第四季度公共收益收支情况时，应当将该年度公共收益的全年收支情况一并公示，公示期不少于30日。（四）业主有异议的，物业服务企业应当自受理异议申请之日起5日内接受业主查询。（五）物业服务企业拒不公示收支情况的，街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会应当将有关情况报送当地主管部门，并指导业主代表对其收支情况进行审核。第十六条使用：前期物业服务期间，公共收益的使用应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。公共收益未存入住宅专项维修资金专户前，需要使用公共收益对共有部分进行维修、更新和改造的，应当由居（村）民委员会代行业主委员会职责，就公共收益管理事项征求业主代表意见，业主代表不少于5人，并形成业主共同决定后实施。公共收益存入住宅专项维修资金专户后，需提取使用公共收益的，参照住宅专项维修资金管理的有关规定执行。第十七条缴存：物业服务企业应当在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益结余及时存入住宅专项维修资金专户。第十八条移交：前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将公共收益及其经营收支账目等资料完整移交给业主委员会。业主委员会可委托有资质的第三方审计机构进行审计，费用从公共收益中支取。未成立业主委员会的，应当由街道办事处（乡镇人民政府）确认后，将公共收益及其经营收支账目移交居（村）民委员会代管。第十九条审计：前期物业服务期间，物业服务企业应当在每年第一季度委托第三方审计机构对上一年度公共收益收支情况进行审计，并向全体业主公示审计报告，费用从公共收益中支取。物业服务企业应当配合财务审计。物业服务企业应当在住宅小区公告栏、楼道、电梯等显著位置公示公共收益审计报告，公示期不少于30日。鼓励物业服务企业引入代理记账机构每年实施公共收益的记账工作。第五章业主大会'业主委员会期间的公共收益管理第二十条授权经营管理：业主大会成立后，住宅小区共有部分的经营、收益的使用和分配应当经过业主大会同意,并在物业服务合同或管理规约中作出约定。经业主大会授权,业主委员会可自行经营住宅小区共有部分，签订的经营合同期限不得超过业主委员会任期，也可委托物业服务企业经营;委托物业服务企业经营的，应当在物业服务合同中约定公共收益的分配比例和委托期限。第二十一条专户管理：业主大会成立后，业主委员会应当在街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的指导下，建立公共收益管理制度，业主委员会和物业服务企业应分别开设以住宅小区物业服务区域为单位的公共收益专项银行账户。小区公共收益管理委托给物业服务企业，物业服务企业应当将公共收益以住宅小区物业服务区域为单位，单独开户设账。未建立住宅专项维修资金专户的住宅小区，业主委员会应当及时申请补建专户。公共收益应当实行专户管理，禁止与其他账户共用。专户建立后，公共收益所有资金往来均应在该账户内进行。第二十二条系统申报：物业服务企业或业主委员会应在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益收支情况如实填报系统。第二十三条合同及收支情况公示（）合同公示：物业服务企业或者业主大会授权的业主委员会签订公共收益经营管理合同或者协议的，应当在签订之日起7日内，在住宅小区显著位置公示，公示期不少于30日。（二）季度公示：物业服务企业、业主委员会应当在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益收支情况在住宅小区公告栏、楼道、电梯等显著位置公示，公示期不少于30日。收支情况也可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，同时抄送街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会。（三）年度公示：物业服务企业、业主委员会公示当年第四季度公共收益收支情况，应当将该年度公共收益的全年收支情况一并公示，公示期不少于30日。（四）业主有异议的，物业服务企业、业主委员会应当自受理异议申请之日起5日内接受业主查询。（五）物业服务企业、业主委员会拒不公示收支情况的,街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会应当将有关情况报送所在地主管部门，并指导业主委员会或者业主代表对其收支情况进行审核。第二十四条使用：业主大会成立后，经业主大会决定,业主委员会账户的公共收益可以用于维修和更新、改造住宅小区共有部分以及业主委员会工作经费等公共开支，也可以用于抵扣业主的物业服务费用、水电公摊费用以及业主大会决定的其他事项支出。业主大会授权业主委员会在一定范围内使用公共收益事项的，应当制定公共收益管理制度。业主委员会根据授权决定公共收益支出的，应当及时向小区所在地居（村）民委员会、社区（村）党组织报告。业主依法共同决定自行管理公共收益的，可向市、县级住建部门递交自行管理申请报告及公共收益管理制度，市、县级住建部门核实符合要求的，将该小区已存入住宅专项维修资金专户的公共收益一次性划拨到业主大会或者业主委员会设立的公共收益专项银行账户。第二十五条缴存：物业服务企业经营公共收益的，应按物业服务合同的约定或业主大会决定及时缴存。业主大会未建立公共收益管理制度的，业主委员会应当在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益存入住宅专项维修资金专户。第二十六条移交（一）业主委员会成立之日起30日内，物业服务企业或居（村）民委员会应当向业主委员会移交公共收益及其经营收支账目。业主委员会有异议的，可委托有资质的第三方审计机构进行审计，费用从公共收益中支取。物业服务企业或居（村）民委员会不得以业主欠交物业服务费、水电公摊费等为由拒绝移交。（二）物业服务合同终止或者上一届业主委员会任期届满时，物业服务企业或上一届业主委员会应当将公共收益及其经营收支账目等资料完整移交新一届业主委员会。新一届业主委员会可委托有资质的第三方审计机构进行审计，费用从公共收益中支取。未成立业主委员会的，应当由街道办事处（乡镇人民政府）确认后，将公共收益及其经营收支账目移交居（村）民委员会代管。第二十七条审计：业主委员会成立后，业主委员会应当在每年第一季度委托第三方审计机构对物业服务企业代管或者自行管理的上一年度公共收益收支情况进行审计，费用从公共收益中支取。物业服务企业、业主委员会应当在住宅小区公告栏、楼道、电梯等显著位置公示公共收益审计报告，公示期不少于30日。物业服务企业、业主委员会应当配合财务审计。鼓励有条件的业主大会、业主委员会引入代理记账机构每年实施公共收益的记账工作。第六章未实行业主自行管理又未聘请物业服务企业的住宅小区公共收益管理第二十八条授权经营管理：未实行业主自行管理又未聘请物业服务企业的住宅小区，由街道办事处（乡镇人民政府）指导住宅小区所在地居（村）民委员会发起业主大会投票，授权委托住宅小区所在地居（村）民委员会代为经营、管理小区公共收益，签订的经营合同期限不得超过3年。第二十九条专户管理：授权委托住宅小区所在地居（村）民委员会代为经营、管理小区公共收益的，由街道办事处（乡镇人民政府）指导住宅小区所在地居（村）民委员会为该住宅小区申请补建住宅专项维修资金专户。其中，除鲤城区、丰泽区、开发区向市住建局申请外，其余县（市、区）向住宅小区所在县（市、区）物业管