小区公共收益管理办法.docx

小区公共收益管理办法第一章总则第一条【目的和依据】为加强本小区业主共有物业和公共收益的管理，规范使用共有物业和公共收益，维护业主的合法权益，根据中华人民共和国民法典、物业管理条例、北京市物业管理条例（以下简称市条例）等法律、法规和规范性文件，结合本小区的实际，制定本办法。第二条【共有物业的范围】阳光小区（以下简称“本小区”）物业管理区域内的共有物业，是指在本小区物业管理区域内，除专有部分物业、市政公用设施设备以外所有共用部位和所有共用设施设备，共有物业归本小区全体业主所有。包括：（一）共用部位包括物业服务用房（包括办公用房）、物业管理设施设备用房，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、门厅、大堂等公共通行部分，电梯井、架空层、避难层、设备层或者设备间等结构部分，绿地、道路、公共场所、非机动车停放区域、机动车公共停放区域等；（二）共用设施设备，一般包括电梯设备、共用供排水设施（包括建筑区划内共用的管道、管渠、出户管、接户井、接驳井、检查井、水质检测井、雨水口、泵房，水箱、加压水泵、闸门井、雨水径流控制设施、隔油池、沉淀池等供排水设施设备）、公共照明设施（包括照明供电线路、路灯）、安防设施、消防设施、通信设施（包括通信线路、通信管道、通信暗管）、避雷设施、环境卫生设施、燃气管道、沟渠、池、井、信报箱、宣传栏等；（三）红线范围内的从地下到楼顶的其他所有专有产权之外的场所或活动空间；（四）法律法规、规章规定的其他共有部位及共用设施设备。第三条【公共收益资金来源】（一）小区公共收益具体包括：1、电梯、外墙、楼顶、户外等小区业主共用部位、共用设施设备发布的广告收益。2、小区产权车位区域的广告收入。3、利用公共配套设施，如活动场地等经营收益。4、商业或促销类型的活动进入小区产生的收益，包括摊位租金、摊位费、入场费和场地费等。5、物业共用部位和共用设施设备被损坏或违法使用得到的赔偿或收益。6、因使用物业共用部位、共用设施设备而收取的违约金、滞纳金等。7、共用部位被依法征收的补偿费。8、其他利用物业共用部位、共用设施设备经营产生的收益。（二）其他合法收入：1、孳息。2、按物业服务合同约定，因小区物业服务不达标向物业服务公司收取的违约金。3、业主委员会为维护全体业主公共权益而进行的诉讼胜诉后获得的败诉方支付或者赔偿的收入。4、其他合法收入。第四条【基本原则】（一）小区的公共收益归全体业主所有。（二）小区产权车位区域的公共收益归小区产权车位业主共有。（三）专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。（四）公共收益的资费标准，物业服务公司需与业主委员会商定后,方可同第三方签订合同。（五）公共收益的分摊比例：全体业主与物业服务公司暂定的分摊比例为7:3（全体业主占公共收益份额的70%,剩下的30%公共收益为物业服务公司所有）。分摊比例可以根据实际的情况做适当调整，调整比例经业主大会投票通过方可执行。（六）公共收益的收入及支出，由本小区业主委员会（以下简称“业主委员会”）代表业主大会进行管理。（七）小区公共收益的使用与管理，遵循利益共享、公开透明、全程监督的原则。（八）坚持依法合规、勤俭节约、合理高效、公开公正透明的方针,以提升业主生活质量，帮助本小区房产保值增值为目标。（九）量入为出，正确处理小区发展和资金供给的关系，坚持安全项目优先，基础设施项目优先，普惠广大业主的项目优先。（十）在处理具体事务时尽量平衡小区整体利益和业主个人利益之间的关系；在确保业主的合法权益不受损害的前提下，保障大多数人的利益。第五条【公共收益收取原则】（一）对于上述公共收益资金，业主大会授权业主委员会委托物业服务公司代为收取。物业服务公司需要按照法律法规的要求完成相关税款的缴纳。（二）每年第一季度物业服务公司需要向业主委员会提交上一年度公共收益的收入明细资料（包括但不限于收入合同、发票、银行进账单等。）（三）业主委员会需要自收到物业服务公司提交的上一年度公共收益收入明细资料后的一个月内对小区的公共收益进行核对，确认公共收益收入发生的真实准确。（四）业主委员会需要每年第二季度公示小区公共收益收支情况。第二章公共收益的使用与管理第六条【公共收益的使用范围】（一）补充专项维修资金。（二）超出物业服务合同范围的，但对提高小区整体形象和居住条件有利的安全、绿化、卫生的提升改造工程的采购和工程费用，以及因此产生的外聘人员劳务费。（三）超出物业服务合同范围的，但尚未达到公共维修基金使用标准的，有关小区公共设施设备的维护、维修、更换、改造的采购和工程费用，以及因此产生的外聘人员劳务费。（四）涉及小区全体利益的法律费用，包括律师费、取证费、以及诉讼费用。（五）聘请第三方对本小区公共收益的审计费用、财务咨询费用以及对小区物业服务评估等费用。（六）业主委员会的办公经费，召开业主大会会议所需费用，业主委员会外聘专职工作人员的薪酬以及业主委员会委员的补贴。（七）按业主大会投票通过的方式，对全体业主进行收益分派。（八）组织业主活动所需的活动费用。（九）其他经业主大会同意的支出项目。第七条【预算内公共收益的使用程序】根据本小区公共收益收取情况除本办法及业主大会表决通过的物业服务合同有特殊约定外，公共收益使用规则或使用计划经业主大会表决决定后，业主委员会可以按照决定使用公共收益。业主委员会需在每年的业主大会时提交小区公共收益未来一年的使用计划，交由业主大会审批。第八条【审计】业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会可以聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计，公共收益管理单位应当依法配合，公共收益开户银行应当予以协助。审计费用在公共收益中列支的，应当经业主大会表决决定。第九条【财务人员和机构】同意业主委员会招聘专业的财务人员或者委托第三方财务机构负责小区的财务管理，以确保小区财务公开、透明、规范。聘请财务人员或委托第三方财务机构预算不超过3000元/年。第十条【法律顾问】同意业主委员会聘请熟悉北京市物业管理条例、民法典等法规且有物业管理领域实战经验的专业律师作为法律顾问。法律顾问预算不超过6000元/年。涉及回收、追讨共有部位、公共收益而需要聘请律师的，授权业主委员会根据北京市物价局、司法厅律师服务收费管理实施规则等相关政府部门规定的收费标准范围确定律师费。第十一条【业主大会会议费用、业主委员会办公费及业主委员会委员津贴】（一）业主大会会议费预算不超过5000元/次（包括业主大会资料打印费、宣传费、志愿者补贴等），具体以实际情况为准。（二）业主委员会日常办公费预算不超过500元/月（包括打印、复印、购买办公设备设施、办公交通费、电话费、业主委员会会议费用、宣传费、业主委员会微信公众号和银行账户相关费用等），具体以实际情况为准。（三）本届业主委员会采用志愿者形式，不设专职人员（执行秘书），不设津贴补助。第十二条【公共收益财务管理】（一）公共收益管理设置财务人员两名：一名账务专员负责账目、税务、报表的管理，可以外聘。一名资金专员负责资金的收支及复核，必须由业主委员会委员担任。（二）公共收益收支凭据必须注明发生事项、理由、时间，由经办人、参与审议的业主委员会委员签字并归档。（三）所有财务收支账目由账务专员保管登记，其他人员不得经手保管和干预账目管理工作。每季度业主委员会需召开会议对账册及凭证的规范性进行核查，如发现问题需及时纠正。（四）财务专员更换时，须在全体业主委员会委员监督下，确认账账相符、账实相符后进行交接，由过半数委员签字确认并归档。第十三条【公共收益资金管理】（一）业主委员会应当在银行开设对公账户，并设置两个财务专员双人审核的支出制度。除财务专员外其他任何人员不得保管、私存业主委员会代管资金。除符合本办法要求并经业主委员会审议同意使用的用途外，公共收益资金不得用于任何其他用途。（二）业主委员会委托物业服务公司收取公共收益资金的，物业服务公司需要在业主委员会完成年度核对后七个工作日内，按本办法第四条第四款约定的分摊比例，将属于全体业主的公共收益资金打入业主委员会银行对公账户。（三）业主委员会需要在小区公共收益年度审计报告完成后一个月内，将纸质盖章版的审计报告在物业区域显著位置公示，并在业主委员会微信公众号同步公示。第三章公共收益审批权限及要求第十四条【公共收益审批流程】（一）本小区所有涉及公共收益的事项，均需按如下审批权限由业主大会或业主委员会会议审议通过后执行。（二）业主委员会决议遵循少数服从多数原则，所有业主委员会委员的投票权相同。涉及五千元以下金额的收支项目及票据，至少（含）四人同意方可通过。涉及五千元及以上金额的收支项目及票据，至少七人（含）同意方可通过。所有决议需有包含多数同意者签名的书面记录才能生效。第十五条【公共收益的审批权限】（一）一万元以下的项目支出，需由负责委员提供采购合理性依据并经业主委员会审议通过后方可支付。线上采购的，需提供商品链接、同类产品价格。线下采购的，需提供至少两个供应商的报价或者线上同类产品报价作为比价依据。（二）一万元及以上大额资金应由业主大会进行议题表决，通过后按规定流程进行使用。一万元以下的采购或者工程项目，业主大会直接授权业主委员会作为招标代理方公开招标，业主全程监督招标过程，并将中标结果提交业主大会进行表决，通过后方可与其签订项目合同。一万元以上的采购或者工程项目，需由业主大会针对项目方案进行表决，通过后方可开展招投标工作。（三）金额在三千元之内的，但涉及业主安全的紧急项目，或因为其他原因必须立刻支出的项目，经业主委员会依程序讨论审议通过后形成决议，三日内在小区显要位置进行公示，并广泛征求业主意见，在小区多数业主意见统一后方可执行。业主委员会主任作为财务负责人，必须在相关财务凭证上签字，各类凭证在业主委员会委员审核把关后，方可入账。（四）业主委员会依照本办法形成的决议需要在三日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。第四章附则（一）业主委员会委员违反本办法，未经约定程序获得授权，或擅自以业主委员会名义进行的活动不能代表业主委员会或者业主大会。由此造成公共收益资金损失的，由当事人个人承担赔偿责任。（二）业主委员会委员违反上述规定的，且情节严重，经业主委员会全体委员会议研究过半数以上同意，呈报业主代表大会审议通过，可终止其业主委员会委员资格，如涉及违法犯罪的，应向公安机关举报。（三）每会计年度末，业主委员会财务专委应及时做好会计资料归档工作。业主委员会有关公共收益管理的相关决议、合同、收支凭据等财务档案的保管期限为十五年。（四）为满足业主对公共收益的收支使用情况的知情权，业主委员会需公示的材料包括：公共收益的收支账目、银行对账单、收入项目的价格以及供应商、采购项目的名称规格单价、工程类项目的工程内容规格标准。公共收益收支相关的过程性材料包括收支凭据、合同等仅供审计使用，不属于公示范围。（五）在业主委员会交接时，新一届业主委员会有权对上一届业主委员会进行审计，审计单位由新一届业主委员会指定。业主大会也可以决定对现任业主委员会进行审计，这种情况下审计单位由业主大会投票决定，或由相关政府指导单位推荐。（六）本办法中如无特别指出，“以下”不包括本数，“以上”包括本数。（七）本规则经业主大会表决通过后即可实施，对全体业主、物业使用人、物业服务企业具有约束力。（八）本管理办法与相关法律法规冲突的，按相关法律法规执行。