产业招商实施方案.docx

绿意商业广场“a,n2”区项目招商方案第一部分：项目概况a和n2区项目呈长方形，a区长（南北走向）约60米，宽（东西走向）妁15米,n2区长（南北走向）约40米，宽（东西走向）约12米，属于绿怠商业广场已经售磐完毕的项目,也是正打算招商的两个区.一、主要蛀济技术指标：总用地圆积：900平方米总建筑面枳：2000平方米（共三层）容枳率:1缘地率：35%注：上述基地数据均来自',建不施工单位“供应的技术建筑方案。二、物业性质：对外租赁的简易性商业物业。三、运用年限：哲定50年。四、项目功能定位：经注在物业.为连平工业园的纯商业物业设施，是连平县工业区项目的补充与产业槌延长.一楼：满意入驻商业广场内各经Sf商家的铺面商品摆放、展示、办公等需求：二楼：满意入驻商业广场的及营商家的产品展示、住宿、休闲消遣等需求。三楼：满港港意入驻商业广场的经营商求的产品展示、住宿、休闲消道等需求。注：一-三楼可同时为休闲消造性质的商宴供应整个套房，以供筱家取得更高的效益.其次部分：实施方案一、招商原则：1.分区及亚态划分原则：将关联性产业及店面分区统筹,通过良好的分区以及亚态规划，避开将相互冲突或冲突的业态放在一起,如商业商虢房与生活配套用房因运用功转的属性不同而实现分区（无间隔）。促使投费者坚决对本项目的信念翅开在日后及营中削减冲突.从而更好的进行招商及经言管理工作。2、引导消费原则：考虑不同业态之间的否有奂联性及互补性，合理引导紧中性消费和目的性消费：3、主力先行除则：包括项目内欲引进的主力客户与主力产业，由于主力客户对产业动向的推断具有芳定的指导性和权反性,对其它小客户具有肯定的号召力和影响力,而项目内的王力产业对其项目内的其它附属产业将产生齿定的带动作用.起到聚众联合的关联体.并就在整体上带动项目租金的稳健上涨。4、时机把握原则：淡季招商.旺季经考.以使开业大吉,俎进各商家的信念,帮助并带动前期商业广场的租赁。二、目标实施对象：1、将要在绿意商业广场内短营的目标客户；2、邻近的电包、餐饮、休闲消遣、超市等商家；3、与其企业线上相尖的生产厂家和服苏于项目的便民的配Z附属商袤。如五金和一些便民的服务设施，如中昆移动通信和中国电信等.注：正点攻珞一现忠信镇和连平县具有领军性的代表。三、建议价格：建议智执行的租赁价格为；一怯15元M月：二接：12M月：均价：9元/M月。通过调空.连平县和忠信馍商业用房价格大多为20-25元/”月（运用面积）。本项目为工业配套性物业，其主要功能是作为工业园附底的羟莒性物业，是工业园的纯商亚物业.但是在工厂入驻不塘完全和本物亚的起步阶段，租赁水平相应会比周边统商业物亚低.W考忠信镇的物业租赁现状.四、招商政策：<-）费用实惠：1、租金：大户（实力强,租赁面积一次住达到300M以上者）：实行一对一的洽谈沟城.运用较敏隹的租金实用政策,一次性签3年，可享受6-12个月的免租金政策,3个月的半价实忠B!第。其它客户：一律免3-6个月的租金,赐予3个月的半价租金买存：2、物业管理费：第一个半年免收，其次个半年收30金,第三个半年收50%,以后襁授荒状况全额收取,详细额度建议同商家协商后制定。（二）经营支持：K广告支持：公司将为各您家供应指定广告位，供其免费运用1年：在今FS针对市场的各项宜扬中.并对本商业区进行附加亘扬；2、政策支持：以公司名义出面为项目整体经营争取工商、税务行政等诸方面的支持（详细事项依据公司所镇争取到的实际状况谈定）。五、租金建议及投资回收预期：项目处于耳动阶段，前期有较长时间的免租与半价实鼠等。考虑到同类专业市场的租金价格平均於于20-25M月的水平，综合市场的升值潜力、竞争对手价格制约等方面考虑，项目的租赁价格现低于周边市场，同时，考虑项目为新型物业，依据工人的增加，在每年的回报率上会有肯定的颔的递出系数.详班如下：K租金：建议一楼15元，二楼12元，三楼9元，起步均价一年内12元11月，以后依据经营状况娣地。2、投资回收预料项目投入成本若：以一个丽面为标准，本项目琮合成本发100元计.那么隹个投资须要投入的综合成本为；160-100元rrf=16000元。回收预料：（息面积160.均价12元11月,据赐予大户的实惠政策以计）.则,回收期预料如下：16000万十（121.2×160）=0.69（年.妁7个月。7（月）+15（月）-22（月）考虑到实预期后，江招收取郃分物业管理费，若工业项目带动效应明显，羟营胜利的话.实际回收期应低于2.2年。2.风险评析：该项目是工业园的级商业物业设施,其胜利经营前景多依熟于整个工业园的员工多少，良好经管的大前提是,工业园达到肯定入住率并有较为饱和的从业人员从事生产和消费。若工业园的入住率得不到岗定的保证，整个项目的投资回收期将有可能达到层至超过0.6年。3、对经管户的制约方式：无论是大户还是小户,签约后均一次性交2个月租金的辄度作为保证金，在约定期内,如对方无损古市场的行为，期满不再经营则退还,接着经苣,则可唐为后续租金。六、招商策珞：多策珞组合，依托服装城的大市场苜景，采纳广告宣扬、实地招商、会议招商、说立样板等方式搭配的形式开展招商。七、招商工作实施流程：以上工作实施，依据项目的设计以及公司对项目的详班推动状况，并依据公司得终下场的决策目标再较以调整。第三部分：推广策珞及执行支配一、推广思路：依据招商工作开展的须要，面对目标市场，采纳会设、广且等方式，组合推广，使项目在短时间即被目标客户认知和接受。二、至点宣扬内容：K项目的实忠力度及价格竟争力；2,项目对整个工业园的田名及服务性。3、管对餐饮、学岂、关容关发等小经营户，王点宣扬项目所能的工业园的将来消费潜力;4、招商电话、项目她点、企业相关信息等.广告语：“理富”成就"巨JS”。四、推广思路：主要针对有目标性的地方进行招商.先与业主进行沟通,同时获汨各项实惠政策的确定，然后再跟商家进行细致的谈论，从而确定商家的入驻并对实惠政策进行保证.并因项目地理位置场由，一期招商暂不作大批量外地招商,主要针对河源市各蔻冢进行招商，等商业广场有肯定的人流尽及消费实力再进行引进外地商家迸驻。详附的推广，可分为以下三个阶段1、第一阶段一筹每期（时间：2008年3月15日-4月15日）2、其次阶段一进行期（2。08年4月16日-6月31日）3、第三阶段一开业期（2008年7月1日-2008年8月底五、诉求方式：以理性诉求为主.氯性诉求为辅。六、媒介选择及组合策略：K媒体选择：招商手用、dm单、展板、户外、横福、海报、报纸、博络等。2、蛆合策略：以招商手册为主.户外、dm单、横幅、海报等协助古扬。3、招商手册针对目标客户可人手发一份，dm单作补充。4,户外、报媒可隹体推广绿京商业广场形象并发布商业广场相哭招商信息。5、展板、海报、横临用于在洋班的招商点运用.如市场内的招商办公室、忠信连平和河源市等目标市场的招商点等。二：招商实施方案春天百货招商实施方案一、招商选购部组建首批招商人员目动时间：2010年3月8日完成时间：2010年3月27日责任人：实施方案：1、招商选购郃圾理（1名）口直属领导：百货事业部营运总监dR»：（Mg报招商选购部人员组成名单。（聿商迭购部工作支配、组织、协调、管理和费用预算。（如投招商前市场调研、结果数据分析。（烟织徵订目标客群、经营定位、品类柜组及品牌规划、招商实施方案、业务流程和各项合同的修订完善、联营管理方法及流程。（理点引进品糖的湿踪服务。（小商前期营运、企划、商装等事务性工作。（确保招靛整体工作保质保并按时到位，保障开业支配的实施。（世级领导交办的其它工作。2、招商及理（5名）二直国领导：招您宏购部经理口职责：。米品类的招商品牌定位、化、任务分解，品牌合作模式及自营品牌的采购支配。（左品尖招商主管的业务管理。（挣点品1»的联系、洽谈，合同条款的落实。（4帮助部门经理和其他部门完成招筱选咫部整体工作支配。3、招商主管（5名）口直属领导：招商经理RR:。执行招曲经理安排的招商任务，保质保量达成目标。（确立完整的品牌信息档案。（携第和储备二次招商资源。体成上堀领导交办的其他任务。4、业务内勤（1名）口直属领导：招商抵购部经理理责：（Ig运性工作管理：合同发放、收回及保管；品牌信息汇总及档案管理、每日工作小结汇总等。（市改性工作管理：办公用品、费用预算等。（承商垠务：电话、传接收发及您户接待。艮踪各品类招筱进度.特助部门短理协调各品类招商工作。（濒导交办的其他临时性工作。二、市场狎研 自动时间：2010年3月20日 完成时间：2010年3月26日 责任人：招商选购部品类经理 达成目标：完成对周边生点五个社区的居民调色；完成对新世纪、万达、世贸和康德的同业调声.驾驭第一手数据。 实施方案：1、3月20日完成调查问卷的拟订：2、3月2426日市场调研。3、4月3日完成数据分析，锁定目标客群,完成经营定位。三、经营定位 自动时间：2010年3月18日 完成时间：2010年4月5日 责任人： 达成目标：通过市场陶研,对目标客密及同业态数据分析，确定百货店【目标客群和经三定位】.做出【品类、柜组和品牌规划】以及【招商实施方案】。四、招商政策及人员激励政策 旦动时间：2010年3月18日 完成时间：2010年4月10日 责任人： 达成目标：确定联管、租赁和自管品楣招商政策以及招商人员的嘉奖机制。五、招商 目动时间：2010年3月20日 完成时间：2010年？月IO日 责任人：招商选购部品类经理 达成目标：各品类招商任务达成率95W以上和二次招商目标及资源储茁。实施方案：参见工作支配表）第一阶段：3月1.6日4月30日（用牌梳理。连接前期招商品牌索道，拟订【品牌合作资源/联洽状况蜕计表】，琲布招商地点、桧索交通方案、提出保障措施（4月3日前）（*订【品牌跟踪表】.确立品,牌跟踪人和目标品,牌釜约时间。（3电点品牌确定初步合作意向，一般品牌确定落位意向。（碗牌簿位达成率300。其次阶段：5月1日5月第日（加埠地区空点招商。（消级和市堀代理品肃基本确定落位协议。（3迩一落实目标品牌，依据招商进度刚好调整招商方案和品牌支配。（4晶牌确定达成率70%第三阶段：6月！,日6月30日（1黄品类田点品牌到位。（而内资源品那补充到位.（3合同签订达成率95第四阶段：？月1日？月10日（显牌招商收尾阶段.（2协助品牌（卖场零星柜组）到位。（相牌确定达成率100告。六、商装 目动时间：2010年5月1日 完成时间：2010年8月20日 责任人：营运企划部 坊成目标：商装骐收合格达到开业标准。实施方案：（诙修标准、分柜组平面数据图：2010年4月30日（2技修图纸申报时叵：2010年5月1日7月10日（3再柜组贴地标划分区位：2010年6月1日15日（4代应商进场测复尺：2010年6月1日？月5日（维修方案审核确定：2。10年5月1-7月20日（款修施工进场：2010年7月18月IO日（市修验收：2010年8月1.-20日七、商品 自动时间：2010年7月1日 完成时间：2010年8月25日第三：陵州