高邮市天山镇城镇综合体睦邻坊项目建设实施方案.docx

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1、高邮市天山镇城镇综合体睦邻坊项目建设实施方案苏州科赛睦邻坊投资有限公司2013年4月前言：高邮首个城镇综合体1-第一章项目概况3-一、项目概况3-二、项目用地描述4-三、投资企业介绍5-第二章项目建设必要性及优劣势分析6-一、项目建设的必要性6-二、项目开发具有优势7-三、项目开发的劣势8-第三章项目开发前景分析9-一、市场分析及预测9-第四章项目现状和建设关键策略一、项目现状二、项目建设关键环节三、项目运营的风险四、项目开发存在问题及对策.第五章项目实施目标及定位一、项目开发目标及策略第六章项目建设方案17-一、项目实施内容17-二、建设规模及业态细分简析17-三、项目主要技术经济指标表20

2、-四、配套工程说明21-第七章投资估算及效益分析22-一、估算范围及依据22-二、项目总投资22-三、资金筹措方案24-四、项目效益分析24-第八章项目运营风险的防范27-项目运营风险的防范27-第九章结论27-前言：高邮首个城镇综合体这是一块充满活力的土地，这里将是高邮人气最旺的核心城市区域，在高邮迅速发展的时代，充满了机遇、挑战，我们的项目就立足于这里。我们在对城镇综合体作整体思考的同时，作为难点和重点的城镇商业，我们将着重进行阐述。作为一个城镇综合体，不能孤立的单纯从项目所处的区域来考虑，必须基于市场，跳出市场，站在都市体量商业发展的角度，从更广的视野来分析，以期对项目的发展起到重要的指

3、导与借鉴意义。本项目周围拥有丰富的自然资源，如河流，湖泊等。本项目建设与绿色生态环境，人性化的居住设计相结合，配合可持续发展的理念，将提供一个景致怡人的宜居新城镇。高邮作为经济发展中的城市，周边实体经济较为发达、消费力较为强盛的部分乡镇，商业市场却仍然处于一个较为零散的状态，且城镇综合体发展仍处于空白状态，虽然现在很多乡镇里都已有了部分小卖场的进驻，但总体上商业网点分散、功能单一，城镇需要能满足当地居民购物、休闲和娱乐等一站式需求，因此城镇综合体应运而生，集约了时尚、完全餐饮、娱乐、生活、休闲、运动、购物、办公、居住。高邮的城镇，尤其是中心镇，民营经济发达，人口众多，消费力也十分强，城镇综合体

4、的进驻势必让项目本身有更大的潜力，也将填补各乡镇商业市场的空白。本项目以商业服务和社区服务设施从无序发展到科学规划，实现环境质量与便民利民的统一。我国传统的商用产业是哪里有路哪里就有商店，大路大店成排、小路小店点点，不仅人民的生活质量受到影响，还给城市环境质量和城市交通带来负面影响。而城镇综合体把所有商用产业和服务设施集于其中，并对邻里中心的服务范围、服务设施、服务对象事先测算，精确定位，既缩短了商业服务设施与社区居民的距离，又有充分满足人们多层次的需求，既做到便民利民，又能提高社区居民的生活质量。项目周边在交通等方面有着独特资源优势，城镇综合体在天山建设正逢其时。因此，加快项目的建设不仅能够

5、提升周边旅游人气和商业氛围，形成良好的产业发展的链条，还为当地创造更多的就业岗位，预计年可以为当地提供2000多个的就业机会，每年交纳各种税收将达到1亿元，有利于推动当地社会经济发展，它的建设必将为全镇上经济发展提供支撑。等.md9sk 异 Uw5平面图高邮巾.大山钺天兴路两僧开发地块第一章项目概况一、项目概况I、项目名称：天山城镇综合体一一睦邻坊项目2、睦邻坊的内涵：作为推动天山镇城镇建设重点建设项目之一，并为周边居民提供便捷、安全、绿色、环保的商住配套服务设施，方便群众生产生活，提高生活质量和品味。以城镇化理念为先导，以市场化运营为手段，以关注民生民富为重点，以睦邻友好和谐发展为目标，它是

6、不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五三种的商业业态，是处于乡镇周边区域并将城镇服务业中的将乡镇中商业、办1公、居住、旅店、医疗、餐饮、会议、二文娱等城市生活空间的三项以上业态进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群，实现功能完备，商务便捷，服务齐全，绿色低碳，安全安定，充满活力的城镇目标，形成一个多功能、高效率的综合体。睦邻坊是各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益，并对所在区域的发展提供的动力和视觉的标示作用。高邮市天山睦邻坊项目建设实施方案不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能

7、的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提升综合体的整体价值。由于睦邻坊的大型建设规模和多功能组合，对项目选址、景观设计、交通设计和材料设备应用提出了更高的要求。（作为城镇商业综合体的一种标准化模式，睦邻坊有三种形式：是高端形态，一般在县城；二是中端形态，一般中心城镇；三是大众形态，一般在远离城市辐射的乡镇。）3、规划用地总面积：约25.32亩，建筑面积为21000平方米。4、项目投资单位：苏州科赛睦邻投资发展有限公司6、项目地点：天山镇粮管所北侧地块7、投资总额：约10057万元人民币8、资金来源：企业自筹9、建设周期：8个月10、主要功能：根据社会发展需求建设睦邻坊，社区服务和商用产业结合的

8、新模式进行区域服务的有序布局与功能的合理设置，以集聚所有与居民日常生活需要贴近的商业和生活服务设施于一体商业服务中心，涉及居民日常生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完整。它集商业、文化、社区服务、公益服务于一体，内设银行、邮政、诊疗所、影剧院、超市、咖啡馆、茶室、各类商品专卖厅，饭店、快餐、风味特色小吃等等。二、项目用地描述1、土地规划使用性质用地规划使用性质为商业用地。2、项目用地进展情况城镇综合体睦邻坊项目拟建于天山镇粮管所北侧地块，这里地势平坦，交通方便，生活便利：视野开阔，开发建设条件具备。定的经验，形成了睦邻坊特色，深受社会各界好评。三、投资企业介绍苏州科赛睦邻坊投资发展有限

9、公司（简称“科赛集团”）苏州科赛睦邻坊是科赛集团城镇运营理念下的城镇商业综合体，苏州科赛睦邻坊2005年12月10日开业，由两幢商业大厦组成，总面积1.2万平方米。苏州科赛睦邻坊根据新加坡社区服务新概念经验建设，是辐射2.5平方公里区域的社区服务广场。2011年开始，睦邻坊根据市场大环境的要求，不断进行自身软，硬件的提升，同时通过对外围市场的调研和政府的接洽，进行异地扩张和品牌输出。睦邻坊的未来，睦邻坊致力于成为中国居住商业第一品牌，持续推进名牌战略，品牌经营与资本运营并举发展。未来，睦邻坊将坚持以全方位、多功能、各层次的综合性新型商业业态为企业发展主线。坚持打造以房屋租赁为经营基础，以市场需

10、求做功能定位，以所有者身份进行综合管理的区域性，综合性，社会公益性社区商业服务新模式。做好睦邻坊品牌的同时，不断深挖，开拓睦邻坊的副品牌及其产品。成功案例：科赛睦邻坊紧随科赛集团的城镇运营模式，在国内成功的开发建设了包括天山科赛睦邻坊、湖南张家界科赛睦邻坊等诸多项目。目前，科赛睦邻坊正在逐步充实完善“睦邻坊”的理论体系、运作模式、组织形式，取得了一第二章项目建设必要性及优劣势分析一、项目建设的必要性1、商业消费需求下的需要目前，在天山镇商业发展情况来看，工业经济有定基础，但周边虽有一定商业布局，但商圈较小，商业氛围不是很浓，第三产业比较弱，要大力发展第三产业和服务业，而用最有效的就是建设城镇综

11、合体，天山镇应利用其范围不大、人口集中、交通方便、块状经济优势明显以及居民消费需求较强等特点，建设城镇综合体，繁荣城乡经济，方便居民消费和生活，带动产业繁荣，扩大内需和增加地方财政收入。根据科赛睦邻坊的模式不断完善和实践的经验，依托苏州工业园区邻里中心的内涵。不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，社区商业的规划布局和业态组合则必须准确把握消费群体的出行方式、出行路线以及生活需求之后，才能进行有针对性的规划设计，从而满足周边居发消费群体的需求。2、形成新的商业业态及延伸城市产业链的需要天山镇需要拥有一个具有文化特色多个建筑体组成的建筑群，包括从单一的商业零售发展到不同业态的组合，把

12、商务、办公、休闲、购物、酒店、居住等功能融为一体，满足城镇居民购物、休闲和娱乐的一站式需求。在这种需求下，天山镇城镇综合体应运而生，将极大提升城镇的三产服务水平，拉动农村消费能力，提供与城市接轨的生活模式和生活方式。把高邮城市一些配套服务功能（超市、餐饮等）延伸到城镇中去，进而减轻城市商业、服务业等带来的压力，把乡村旅游同购物旅游有机结合起来，延伸整个城镇产业链，真正形成宜商与宜游互动的发展模式。3、项目建设有利于优化土地资源配置，是带动项目周围沿线开发的需要项目的实施，将有力于城镇环境的改善，必定会带动周围地价的升值，从而带动周边区域产业的发展，创造新的经济增长点。4、有利于完善城镇配套服务

13、、提高城镇品位的需要项目建设有利于完善城镇配套服务功能，即将需要建设含有的商业、餐饮、文娱、医疗和交通等配套服务设施，建设将有利于业态调整，改变相对单一的购物的业态，并在各部分建立一种各种产业相互依存、相互融合的能动关系。由此而形成的充足的“人气”的集聚，进一步提高城镇品味，将最终成为天山镇经济社会发展的持久动力。5、改善人民生活方式，提高居民生活质量的需要项目的开发建设将有利于改变城镇农民、居民的生活质量，治污腾出环境容量，也腾出了发展空间。身份的转变，观念的变化、产业的演化和区域的美化。生活改变，质量提升,产业注入（主要服务业），商业形态的形成，可以改善环境，促进当地经济发展，区域价值提升

14、。同时项目建设将可以让居民集中居住，享受到城里所同样能享受到各种服务，如购物、居住、保障等所带来的方便。二、项目开发具有优势1、项目区位优势项目位于高邮市湖西，离高邮城区约35公里，地处高邮、仪征及安徽天长市两省三市交界处，并临近扬州市区，周边咱网发达，交通便利，省道333、244利两省三市及扬州市区相联系，并通过两省和周边高速公路、铁路相连接。2、项目开发带来商业价值首先，项目开发将成为乡镇区域基本配套，以满足乡镇居民日常生活为主；提升城镇品质，解决居住环境与商业的矛盾，实现商业价值最大化。其次，全方位满足居民生活需求，通过科学规划集中建设的睦邻坊避免了重复建设，资源浪费，有利于实现便民服务

15、于城镇品味高度统一。第三，由于城市综合体的紧凑布局和多样化的功能组合，它能够大大地节约每一个人的生活成本和时间成本，它通过酒店、超市、百货、娱乐、餐饮等功能的组合，能够产生极高的社会价值。附加值高，不但能使自身的地块价值提升，而且能够带动整个周边土地价值大幅提高。三、项目开发的劣势随着人民生活水平的不断提高，以及许多乡镇新城建设和旧城改造的深入，我国城镇居民所需要的居家服务已经不再局限于传统的马路式、临街式服务、路边店等。可以说，这种商业服务开发模式多为底商铺租售，这种方式的缺陷在于：各种商业设施像“天女散花”，功能单一、零散、规模较小且位置分散，到处有商铺，功能不全。第三章项目开发前景分析一、市场分析及预测1、城镇化发展，带来发展预期飞速发展的中国城镇化进程，未来城镇商业的发展方向将改变。我们清晰地看到，未来3-5年是中国三四线城市城市化进程的关键几年，开发大型现代的城镇综合体项目，前景十分广阔。城镇综合体目前在我国还处于勃兴阶段。原因有三点：一是经济发展、城市化水平的提升，对多功能的城市综合体需求增强；二是国家对住宅房地产采取严格调控政策，促使大批房地产开发企业寻找新的发展方向，城镇综合体顺应了开发商在同一地块上取得更大利润的需求；三是政府招商引资由过去的产业带动经济