英德市国有农用地基准地价制定项目成果（征求意见稿）.docx

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1、英德市国有农用地基准地价更新项目成果（征求意见稿）英德市自然资源局二。二三年九月1工作概况11.1 项目工作背景11.2 目的和意义11.3 工作内容2工作依据21.5基准地价更新技术路线62英德市国有农用地基准地价更新成果汇编82.1评估范围与对象82.1.1评估范围确定82.1.2评估对象92.3国有农用地定级成果102.5国有农用地基准地价成果132.5.1基准地价内涵132.5.2级别基准地价成果143基准地价成果分析153.1 级别成果对比分析153.2 两轮国有农用地基准地价成果对比分析153.3 集体与国有农用地基准地价对比分析163.4 各类国有农用地基准地价衔接分析173.5

2、 与相邻区域国有农用地基准地价对比分析181工作概况1.l项目工作背景国有农用地定级及基准地价制定是自然资源资产管理的基础性、保障性工作，是自然资源部门履行“两统一”职责的内在要求。开展国有农用地基准地价定级及基准地价制定工作是深入贯彻落实党中央、国务院关于加强自然资源资产管理的重要手段，是完善自然资源资产分等定级价格评估制度的关键环节，是自然资源管理部门的职责所在。2023年3月6日，自然资源部办公厅下发关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作的通知（自然资办函（2023）399号），提出了制定国有农用地基准地价的重要意义，并明确了该项工作的主要任务等内容，指导各省开展国有农用地基准地

3、价更新工作。依据自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知（自然资办发（2022）13号）、广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知（粤自然资利用（2022）1274号）等的文件精神和工作部署要求：明确了到2023年底评估期日已满五年的国有农用地基准地价成果均需要更新，英德市国有农用地基准地价上轮成果基准日期为2017年12月31日，需要开展国有农用地基准地价更新工作。1.2目的和意义自然资源定级和价格评估是自然资源资产管理的重要基础，是深化自然资源市场化配置和自然资源资产产权制度改革的迫切要求。通过国有农用地定级基准地价评估，

4、综合评价区域内国有农用地质量分布状况，显化国有农用地资源资产质量和价值，直接服务于自然资源有偿使用、资产清查核算、税费管理等工作，有助于加强自然资源保护与合理开发利用，促进生态产品价值实现，推进自然资源管理向数量、质量与生态管护并重转变。本次国有农用地基准地价更新，将为英德市农用地流转、农用地开发整理、土地整理项目管理、耕地占补平衡、基本农田保护和国家征收农用地土地提供依据和价格参考。同时也将为今后国有农用地出让、租赁、作价出资或者入股、授权经营使用权等有偿使用状况下的使用权价格评估奠定基础，为国有农用地转让、出租、抵押等价值评估行为提供参考。1. 3工作内容以最新国土变更调查数据为底图，按照

5、农用地定级和估价技术规程与标准，开展农用地定级估价工作。具体工作任务如下：(1)通过对区域内国有农用地的自然属性、社会经济状况和区位条件等定级影响因素全面调查，结合地方土地管理和实际情况需要，按照适当的方法与程序分别对国有农用地进行质量综合分析、定量评定，划分级别；(2)编制英德市国有农用地基准地价更新的工作报告及技术报告1.4工作依据英德市国有农用地基准地价更新的主要依据为：(1)法律法规和政策依据1)中华人民共和国民法典(2020年5月18日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，自2021年1月1日起施行）；2）中华人民共和国森林法（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员

6、会第十五次会议修订）3）中华人民共和国土地管理法（2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。本决定自2020年1月1日起施行）；4）中华人民共和国农村土地承包法（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修正）5）中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，自2016年12月1日起施行）；6）中华人民共和国土地管理法实施条例（2021年4月21日国务院第132次常务会议修订通过，自2021年9月1日起施行）7）自然资源部办公厅关于做好园地林地草地定

7、级和基准地价制定有关工作的通知（自然资办函（2023）399号）；8）自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知（自然资办发（2022）13号）；9）国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知（国土资厅（2017）27号）；10）广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作的通知（粤自然资办函（2023）87号）；11）广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知（粤自然资利用（2022）1274号）；12）广东省自然资源厅关于印发广东省基准地价成果评审验收规范和广东省公共服务

8、项目用地基准地价成果编制指南的通知（粤自然资利用（2020）730号）；13）广东省自然资源厅关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知（粤自然资函（2019）1925号）14）国家、省、市有关的其他法律、法规、政策和文件。（2）技术规程1）农用地定级规程（GB/T28405-2012）；2）农用地估价规程（GB/T28406-2012）；3）土地利用现状分类（GB/T21010-2017）；4）第三次全国国土调查技术规程（TD/T1055-2019）；5）自然资源分等定级通则（TD/T1060-2021）；6）自然资源价格评估通则（TD/T1061-2021）；7）园地分等定级规程（TD

9、/T1071-2022）；8）林地分等定级技术规范（T/CREVA3101-2021）；9）林地估价技术规范（T/CREVA1101-2021）；10）草地分等定级技术规范（T/CREVA3102-2021）；11）草地估价技术规范（T/CREVA1102-2021）；12）林地分等定级规程（送审稿）；13）草地分等定级规程（送审稿）；14）园地估价规程（送审稿）；15）林地估价规程（送审稿）；16）草地估价规程（送审稿）；17）园地定级指标获取方法；18）林地定级指标获取方法；19）草地定级指标获取方法；20）广东省集体农用地定级与基准地价评估技术指南（T/GREVAA0003-2021）；

10、21）国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）；22）国家林草生态综合监测评价技术规程；23）全国园林草地分等定级和基准地价技术问答（第一、二、三、四、五、六期、七期）；24）广东省园、林、草地分等定级技术方案（含广东省园林草地定级技术与工作问题解答（第一、二期）；25）广东省国有农用地基准地价评估指导意见；26）其他相关行业标准和技术规范。（3）其他依据1）英德市2021年度土地利用变更调查数据库；2）英德市最新卫星影像图；3）英德市园地林地草地分等定级成果数据库；4）英德市2021年林草生态综合监测数据库；5）英德市2020年“森林资源一张图”数据库；6）地形坡度图、DEM数据

11、；7）英德市公示地价体系成果；8）其他部门提供的相关资料数据；9）评估人员调查收集、实地勘查获取的有关资料。1. 5基准地价更新技术路线由于在同时开展的英德市园地林地草地基准地价制定工作中，同时对国有园地、国有林地和国有草地制定了基准地价体系。所有在本轮国有农用地基准地价更新中主要对除园林草地以外的国有农用地开展了定级和基准地价更新工作。根据对英德市国有农用地的分布情况以及上轮国有农用地基准地价成果体系，本轮主要对国有耕地和国有坑塘水面展开基准地价更新。参照相关技术规程及规范要求，结合英德市国有农用地利用的实际情况，制定本次评估的总体技术路线如下：采用因素法进行英德市国有农用地级别划分。以土地

12、利用现状国有耕地和坑塘水面图斑作为定级单元，选择定级因素，确定定级因素因子及其权重，多因素综合评判法确定单元作用总分值，根据模糊聚类原理，采用总分频率法确定土地级别分值界限，初步划分土地级别。英德市国有农用地基准地价评估的技术方法为：以收益还原法为主，依据农用地调查样点资料，将待估农用地未来正常年纯收益（地租），通过土地还原率还原，进行修正，估算出样点农用地价格，采用地价样点均值模型，测算基准地价，并通过建立农用地定级指数与地价数学模型进行检验。最后，建立不同应用目的的修正参数体系。2英德市国有农用地基准地价更新成果汇编2. 2.1评估范围与对象3. 1.l评估范围确定此次国有农用地工作覆盖范

13、围为英德市所辖各镇的行政辖区范围，其中包括,英城街道、波罗镇、大洞镇、大湾镇、大站镇、东华镇、洽洸镇、横石水镇、横石塘镇、黄花镇、九龙镇、黎溪镇、连江口镇、桥头镇、青塘镇、沙口镇、石牯塘镇、石灰铺镇、水边镇、望埠镇、西牛镇、下（石太）镇、白沙镇和英红镇共24个街道建制镇。图2-1英德市评估范围图评价范围及面积统计表如下所示:表2-1英德市各镇辖区范围面积统计表（面积：平方千米）序号街道镇名称面积序号街道镇名称面积1英城街道165.0213石灰铺镇226.952沙口镇322.314石牯塘镇332.563望埠镇207.315下石太镇174.094横石水镇118.4816波罗镇172.965桥头镇1

14、45.5517横石塘镇201.836青塘镇121.4918大洞镇184.787白沙镇162.8119连江口镇380.48大站镇245.9720黎溪镇2859西牛镇245.2221水边镇105.1510九龙镇235.6122英红镇218.7611洽洸镇235.9423东华镇558.712大湾镇381.9624黄花镇205.47面积合计5634.293.1. 2评估对象国有农用地一般主要评估对象包括国有耕地、国有园地、国有林地、国有草地和国有坑塘水面。因为在同时开展的园地草地基准地价制订过程中，已经分别了国有园地、林地和草地的基准地价。根据以上工作技术规范要求和英德市相关项目工作的开展情况，确定本轮英德市国有农用地基准更新的评估对象为英德市全部国有权属性质的耕地和坑塘水面现状图斑，合计面积为公顷。表2-2英德市国有耕地地类面积汇总表（单位：公顷）二级地类面积面积占比图斑数量水田1644.1244.59%5071水浇地300.788.16%1373旱地1742.1347.25%4986总计3687.03100.00%11430表2-3英德市国有水域及水利设施用地地类面积汇总表（单位：公顷）二级地类面积面积占比图斑数量坑塘水面