2022年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案.docx

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1、2002年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案一、问答题（共3题，每题10分）。（一）某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2,总建造面积为4500m2,2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本己达960元/m2,而且还未考虑开辟利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？（二）某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部份已完成部份设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3

2、、4层的各一部份和5-8层的住宅部份向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。（三）有一临街商铺要转让，建造面积500m2,土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%,现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？二、单项选择题（共10题，每题2分）。（一）甲房地产公司拟投资开辟一大型居住区，估计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类

3、房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或者建设较多的住宅小区，估计在今后三年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%摆布。问：甲公司拟将其所拥有的该项目的部份土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开辟法（现金流量法）估价时，估计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。B、因为估计空置率会有较高的升幅，采用假设开辟法（现金流量法）估价时，估计未来房屋售价，可适当予以降低。C、该部份土地的价值等于该部份土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值。D、该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价。（二）卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修

4、较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2）,合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：1、估价时点是（A、2002年4月25日B、2002年5月25日C、2002年7月25日D、2002年7月25日以后的某一天2、估价的价值范围应是（）A、合同1规定的房款B、合同1规定的90%购房款和合同2规定

5、的装修费的10%C、合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%D、合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费（三）某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2002年5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能即将成交。2002年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2002年8月30日再次为出售商场而进行评估，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元，问：1、确定商场在2002年8月30日的交易价格的终依据是（）Av1200万加100万B、1280万加100万C、 200万D、 1280万2、设以上终确定的价格为P,若为投保

6、火险而对商场进行估价，则评估价值为（）A、PB、P加之商场的土地使用权价格C、P减去商场的土地使用权价格D、P加之商场应补交的土地使用权出让金（四）某工厂有一临街厂房，占地面积900m2,用地性质为国有划拨土地，建造面积为1800m2,建造物成新率为80%,房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650和1400元/m2,其中土地使用权出让金为100和450元/m2O2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建造面积4250元/m2,而同期新建上述厂房建造物的重置价格为建造面积1500元/m2。如果工

7、厂将其厂房改造装修为商业用房的话，需投入的总费用大约是建造面积750元/In2。问：1、如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为2001年5月9日，其合理的评估价值约为（）万元。A、315.0B、216.0C、295.2D、333.02、假设上述规划允许将其改造装修成为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，估价时点同上，该厂房的市场价格约为（）万元。A、603B、522C、450D、549（五）回答下列选择题1、下列说法中错误的是（）A、在假设开辟法中，估算未来开辟完成后的房地产价值不能采用成本法B、在同一建造工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开辟法C、假设开辟法在形式上

8、是评估新建房地产价格的成本法的倒算法D、在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的2、商业物业所处的位置不同，租金会有较大的差异。在同一层商场内，对其租金起终决定作用的因素是（）A、是否挨近楼梯B、是否挨近拐角C、营业额的大小D、临街面宽窄3、下面估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值的是（）A、房地产转让价格评估B、房地产资产入股价值评估C、房地产抵押价格评估D、房地产拍卖底价评估三、指错题（本题40分）。封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）XX商业城部份商铺估价结果报告一、委托方：XX有限公司（法定代表、住所略）二、估价方：XX房地产

9、估价事务所（法定代表、住所略）三、估价对象估价对象为XX商业城第三层的部份铺位，即3001-3009号商铺，总建造面积为547.15m2。XX商业城位于XX区XX路，建造结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部份铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平整，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。XX商业城为综合性百货商场。其中一层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。根据实地查勘及业主介绍，3层铺位（30013009号）经营男女装，业主分别与“X”、义X、“XXX”等品牌商家签订了租赁协议。四、估价目的为XX

10、有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场价值。五、估价时点2002年6月20日六、定义价值（略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法估价人员深入细致地分析了估价对象特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及所采集的相关资料，在实际查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在XX区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定终价值。市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。收益法是估计估价

11、对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加I,以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。十、估价结果XX有限公司委托评估的位于路商业城三层的3001-3009号商铺，建造面积合计为547.15m2,该部份房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元，折合人民币为426万元（港元：人民币=1：1.07）十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、估价报告应用的有效期（略）估价技术报告一、个别因素分析XX商业城位于XX区XX,建造结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部份铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平整，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况

12、良好。二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、使用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程（一）运用市场比较法估价由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况为相似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价格。具体的估价测算过程如下：1、交易情况修正可比实例A、B、C均为正常价格，因估价对象情况一致，不进行交易情况修正。2、交易日期修正有关统计部门的资料表明，2002年房地产的市场价格略有下降，但下降幅度较大的是高档写字楼和住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易修正。3、

13、个别因素修正以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异（详述略），故进行个别因素修正。4、区域因素修正可比实例A与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例A；可比实例B与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略劣于可比实例氏可比实例C与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例C；市场比较法估价计算表物业名称：商业城三层商铺估价时点：2002年6月20日项目名称比较因素估价对象XX商业城可比实例AXX酒店可比实例BXX购物广场可比实例CXX大厦交易情况正

14、常正常正常正常交易时间2002年6月2002年2月2002年5月2002年6月位置（交通）XX区XX路XX大道XX大道XX大道楼层3333装修较好较好普通较好繁华程度（临街）较高高普通高成交价格750067007550交易情况修正100100/100100/100100/100交易日期修正100100/100100/100100/100区域因素修正100100/103100/98100/102个别因素修正100100/100100/95100/100比准价格（港元）7282729770425、求取比准价格平均比准价格单价=（7282+7197+7402）/3=7294港元/m2故采用市场比较法

15、估价商业城三层3001-3009号商铺的公开市场价值总额为：547.15m27294港元/m2=3990912港元取整为399万港元。（二）运用收益法估价由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年限使用，故采用下列收益法公式:V=ar1-1/（1+r）n资本化率取9%（1）估算年租金收入经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：物业名称物业地址月租金水平（元/月-m2建造面积）XX酒店二层XX大道90XX大展二层XX大道85XX购物城二层XX大道80平均租金85该物业客观收入水平取人民币85元/m2建造面积月（该费用不包括水电费和物业管理费）,则年收益为：85元/m2X12月=1020元/m2(2)计算年出租费用维修费：按年收益率3%计算，年维修费=1020元/m23%=30.6元/m2房产税：建造物购建