《农村集体建设用地定级与估价技术规范》（报批稿）.docx

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1、ICS93.020CCSP13TD中华人民共和国土地管理行业标准XXTXXXXX-XXXX农村集体建设用地定级与估价技术规范Specificationforclassificationandappraisaltechnicalonruralcollective-ownedconstructionland（点击此处添加与国际标准一致性程度的标识）（报批稿）（本稿完成时间：2025年3月11日）在提交反馈意见时，请将您知道的相关专利连同支持性文件一并附上。XXXX-XX-XX发布XXXX-XX-XX实施中华人民共和国自然资源部发布目次前言II引言III1范围12规范性引用文件13术语和定义14总则

2、14.1基本原则14.2一般规定24.3影响因素25集体建设用地定级35.1工作内容与程序35.2 准备工作35.3 确定工作对象与范围35.4确定定级类型45.5因素因子体系及其量化评价方法45.6定级资料调查与整理75.7定级单元划分与单元分值计算75. 8级别划分、验证与确定76集体建设用地基准地价评估86. 1程序86.2 准备工作及确定工作范围与对象86.3 资料调查与整理86.4基准地价内涵界定96.5基准地价评估96.6基准地价确定106.7基准地价修正系数表编制106.8基准地价更新107集体建设用地使用权价格评估107.1 一般规定107.2 估价方法应用要点107.3 不同

3、目的下的评估要点128宅基地使用权价格评估138.1 一般规定138.2 估价方法应用要点138.3 不同目的下的评估要点149其他建设用地使用权价格评估14参考文献16本文件按照GB/T1.1-2020标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则的规定起草。请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。本文件由中华人民共和国自然资源部提出。本文件由全国自然资源与国土空间规划标准化技术委员会(SAC/TC93)归口。本文件起草单位：自然资源部自然资源开发利用司、中国土地估价师与土地登记代理人协会、中国农业大学、中国国土勘测规划院。本文件主要起草人：莫晓辉、闵佳

4、、赵松、伍育鹏、朱道林、王军、王忠、王逸然、王馄、张红、危笑、魏明宇、蒯秀华、翟世民、王军鹏。引言为规范农村集体建设用地定级与估价技术工作，显化农村集体建设用地质量差异和资源资产价值,促进农村集体建设用地优化配置，服务集体建设用地市场建设和城乡融合发展，支撑乡村振兴战略，制定本文件。农村集体建设用地定级与估价技术规范1范围本文件规定了农村集体建设用地定级与基准地价评估、宗地地价评估的基本原则与要求、工作内容与程序、技术方法及其应用要点。本文件适用于农村集体建设用地定级、基准地价与宗地地价评估；本文件中所指集体土地均为农村集体建设用地，具体包括农村集体经营性建设用地、宅基地，以及农村公共设施、公

5、益事业等其他建设用地。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件OGB/T185072014城镇土地分等定级规程GB/T185082014城镇土地估价规程TD/T1061自然资源价格评估通则3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3. 1集体建设用地级别cIassofcoIIectiveconstructionIand在规定区域内，根据集体建设用地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用,对不同空间范围内集体建设用地使用价值进

6、行综合分析评价的结果，用能够反映序列关系的数字表达。3.2集体建设用地基准地价basicpriceofcoIIectiveconstructionIand由政府按照规定程序组织制订、公布实施的，针对不同用途，不同级别或均质区域内的集体建设用地，对应于平均开发利用条件、法定最高使用年期或政策规定年期下的土地使用权于某一估价期日的区域平均价格。3.3集体建设用地使用权价格PriCeofcolIectiveconstructionIanduseright对应于不同用途和权能特征的集体建设用地使用权在公开市场或特定市场条件下形成的权利价格。注：除宅基地使用权外，当无特殊说明时，集体建设用地使用权价格均

7、指公开市场条件下形成的、一定年期的权利价格。4总则4. 1基本原则集体建设用地定级、估价在分别遵循GB/T185072014GB/T185082014规定的技术原则基础上，还需遵循以下原则。a）目标导向原则：深度融入国家农村战略布局，体现对农村产业发展、生态宜居等的支撑，有效服务于乡村振兴战略目标。b）权益保护原则：尊重和保障农村集体经济组织的土地所有权，反映集体建设用地特殊的产权结构与利益分配机制，遵循农村集体产权制度改革要求，确保农村集体经济组织和农民的土地权益在各个技术环节得到切实体现。c）差异化原则：农村地区地域差异大，集体建设用地的类型和功能各异，确定技术细节时宜因地制宜，体现区域差

8、异和集体建设用地特色化、多元化利用特征。4.2一般规定4. 2.1定级与基准地价评估的一般规定一般规定如下。a）集体建设用地定级与基准地价评估工作一般以区县（含县级市，下同）为单位开展。b）级别与基准地价体系可根据实际情况选择以区县整体或其下辖的各个乡镇为评价对象设立，具体需根据区县所处区位、区县内部自然地理条件等的差异性、以及影响土地质量的因素因子的一致性等分析确定。c）对面积较大、市场发育程度较高、土地质量空间差异明显，且有监管服务需求的行政村，也可单独设立级别与基准地价体系。d）对位于国有建设用地级别体系覆盖范围内的集体建设用地，原则上不单独进行级别划分。e）集体建设用地定级与基准地价评

9、估成果的验收分别遵循GB/T18507-2014.GB/T185082014的规定，发布、备案及最长更新周期参照城镇国有建设用地的相关要求。4. 2,2地价内涵界定的一般规定4. 2.2.1用途设定集体建设用地用途设定需遵照合法原则，根据估价目的，通常可按规划用途、实际用途，或符合评估准则要求的其他用途设定。4. 2.2.2权利设定权利设定中宜明确具体权利类型；在法律规定的权利及其权能边界范围内，当因交易双方约定、管理政策规定等赋予某类集体建设用地权利或权能特定的约束条件，并直接或间接影响地价水平时，宜在地价内涵界定时明确表述。4. 2.2.3市场类型分为公开市场条件下形成的客观价格和特定市场

10、条件下形成的市场关联各方在充分考虑各自利益前提下可接受的公允价格；对于后者，需清晰表述特定市场条件的具体内容。4. 2,2.4年期设定建设用地使用权的评估设定年期最长不得超过同类用途的国有建设用地法定最高年期，行政法规另有规定的除外；以出让、转让等方式取得的集体经营性建设用地，除特殊评估目的外，评估设定年期不超过待估宗地的剩余使用年期；无具体规定或约定的情况下，宅基地使用权可按“无年期限制”设定。4. 3影响因素4. 3.1定级影响因素主要包括以下三类因素。a）自然因素：指对集体建设用地的开发利用与未来发展潜力等产生直接影响的自然条件或环境特征，包括地理位置与气候条件、生态环境、地形地貌、灾害

11、风险等因素。b）经济因素：指能够直接或间接反映集体建设用地经济效益、农村社区经济活力或民生福祉等状况的经济指标或条件。c）社会因素：指影响集体建设用地开发利用方向、强度、效益等的社会人文背景条件，包括制度与各类规划、人口数量与结构、交通条件及基本设施状况等因素。4. 3.2价格影响因素除参照GB/T185082014的相关规定外，集体建设用地价格评估还需特别关注以下因素。a）市场成熟度：成熟的土地市场通常具有规律性的交易活动、完善的市场信息系统和透明的价格发现机制等特征。分析集体建设用地市场成熟度宜关注交易平台建设、交易案例频次、交易规模、价格透明度、市场参与者的多样性、信息公开程度等方面的特

12、征。b）政策完善度：集体建设用地市场的运行机制和长期发展受配套政策直接影响，评估时宜全面分析待估宗地所在区域涉及集体建设用地的规划、土地确权、土地流转、税费、收益分配、金融等配套政策，并重点关注政策环境的稳定性。c）交易主体行为差异性：在集体建设用地市场发展的前期阶段，个体风险偏好与非标准化交易对价格形成机制的稳定性影响较大，评估时宜基于市场发展阶段，分析交易主体的风险认知与偏好，如：政策变动较大或不完善时风险偏好将趋于保守谨慎，更注重土地的直接使用价值、即期收益和保障性。5集体建设用地定级5. 1工作内容与程序5.1.1 工作内容集体建设用地定级的工作内容按照GB/T185072014中4.

13、5.2的规定执行。5. 1.2程序主要程序如下。a）准备工作；b）确定集体建设用地定级的对象与范围。c）根据定级对象的特征，确定定级方式，建立相应的因素因子体系。d）分析因素因子的影响方式，选择量化评价方法与模型，计算各因素因子的指标值与功能分。e）划分定级单元。f）计算定级单元内各因素作用分值，加权计算总分值，并按总分值的分布排列和实际情况，初步划分土地级别。g）对初步划分的土地级别进行验证和调整。h）编制形成集体建设用地定级成果。5.2准备工作准备工作的要求如下。a）准备工作主要包括编写任务书（或工作方案、技术方案），制定资料调查表和工作用表，准备工作底图等，具体内容见GB/T185072

14、014和GB/T185082014的相关规定。b）工作底图应采用能覆盖工作对象及其测算范围的土地利用现状图、规划图、大比例尺遥感影像图等，根据工作对象及其测算范围和复杂程度不同，工作底图的比例尺宜执行表1规定。表1集体建设用地定级与基准地价评估工作底图比例尺工作对象及其测算范围工作底图比例尺县（市、区）级行政单元1:10000-1:50000乡镇级行政单元1:2000-1:10000行政村级行政单元1:500-1:20005.3确定工作对象与范围5.3.1空间对象与范围确定集体建设用地定级的工作对象及其空间范围宜以各类国土空间规划为基础，参照国土调查成果，结合土地所有者的需求、监管服务导向，以

15、及集体建设用地市场发育水平等综合判断，不宜与城镇建设用地级别体系的覆盖范围交叉或重叠；并需明确界定是否包括国土空间规划确定的城镇开发边界内的集体建设用地。1.1.2 地类对象与范围进行分类定级时，具体地类宜参照自然资源部关于印发国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南的通知（自然资发2023）234号）中的建设用地分类体系设定，根据应用需求确定是否细化至二级、三级地类，并注意以下要点。a）集体经营性建设用地通常细分至商服用地、工业用地。b）集体住宅用地可根据需要包括宅基地、保障性租赁住房用地。c）有需求的地区可拓展到上述条款未覆盖的其他建设用地。1.1.3 工作和测算范围工作和测算范围又称工作区域；针对集体建设用地的分布特征，应注意以下技术要点。a）在集体建设用地空间连续性差，与集体农用地或国有土地交错分布的地区，宜以行政区界限作为工作和测算范围的控制边界，无需在测算工作底图上单独勾画各个具体集体建设用地图斑。b）在定级工作过程中，