关于住宅小区物业管理工作的实施意见.docx

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1、关于住宅小区物业管理工作的实施意见为进一步贯彻落实市住宅小区物业管理条例，推进“皖美红色物业”建设，创新住宅小区物业管理长效机制，促进物业管理工作规范有序运行，经县政府同意，结合我县实际，特制定本意见。一、总体要求按照城市精细化管理要求，建立健全“属地管理、分级负责，统一领导、密切配合”的工作体系。不断加强管理体制、队伍建设和制度建设；强化物业管理各方责任，推动物业管理重心下移；优化物业管理模式，有序推进住宅小区规范化、长效化管理：着力解决群众反映强烈、频繁出现的难点和部门监管中的“短板”问题；努力使群众的获得感、幸福感、安全感、认同感持续增强，全面推进宜居城市建设。二、基本原则（一）党建引领

2、。全县物业管理工作由县政府统一领导，县物业管理工作领导小组集中调度。将物业管理工作纳入各乡镇、县直相关职能部门年度目标责任制考核。各乡镇人民政府负责辖区内物业管理的具体工作，建立专门机构，配备专职人员。（二）政府监管。强化物业行业主管部门及相关职能部门在物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责。落实住宅小区物业服务项目每月考核评比制度，条块结合，增强工作合力，形成齐抓共管、上下联动、持续推进、协调一致的工作格局。（三）业主自治。实行业主委员会工作报告、履职评估和业主委员会委员履职承诺制度；实行业主委员会换届和业主委员会主任离任审计制度；乡镇人民政府应加强指导和监督。在业主委员会、物业服

3、务企业中，根据中国共产党章程的规定，设立中国共产党的组织。鼓励和支持符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、民主党派人士等业主积极参选业主委员会委员。引导住宅小区提高自治水平，保障物业环境稳定有序。（四）属地管理。乡镇人民政府应将物业管理纳入社区体系建设，建立健全乡镇、村（社区）对住宅小区物业管理工作指导、监督的属地管理体制。指导、协调业主大会的成立、业主委员会的选举、换届，指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责；定期会商研究处理突出的物业矛盾，调处矛盾纠纷；协调和监督小区物业管理。（五）专业服务。提高物业服务标准化水平，完善住宅小区物业服务专业化、市场化、社会化、信息化运作机制。按

4、开发类小区、安置类小区、单位类小区、零散居民点基础设施配置的不同情况，实行分类管理，实现住宅小区专业物业服务或业主自管全覆盖。对因环境条件限制，难以实行市场化运作的小区，予以相应的政策扶持，保证物业服务正常运转。（六）科技支撑。建立物业管理信息化工作机制，有效利用物管工作平台和“智慧社区”网络平台的运用推广,建立物业服务企业与业主间的无缝对接，推进物业服务企业信用管理办法的有效落实，不断实现物业管理工作的便捷化和智能化。三、管理机制（一）健全县、乡镇、村（社区）物业管理体制1 .完善县物业管理工作领导小组。县物业管理工作领导小组实行每季度联席会议制度，主要研究制定全县住宅小区物业管理政策，统筹

5、协调重大问题，部署重要工作等。县物业管理工作领导小组办公室设在县住建局，抽调2-3人常驻办公，办公室主任由县住建局局长兼任，副主任由县住建局分管负责同志兼任，负责对县物业管理工作领导小组会议研究、部署物业管理工作的交办、落实，对各乡镇、各相关部门所承担物业管理职能和履职情况进行督杳、考核。2 .乡镇设立物业管理办公室。由乡镇抽调人员设立，贯彻落实属地管理原则。负责指导首届业主大会、业主委员会选举、换届工作，监督业主委员会日常工作；协调处理物业管理矛盾纠纷；负责辖区内物业管理工作的指导和检查；负责无物业（含提前解除合同）住宅小区日常管理工作。高河镇至少配备3名以上专职工作人员。3 .有住宅小区的

6、村（社区）设立物业管理工作站。根据中办、国办印发关于加强社区工作者队伍建设的意见，按不低于50万平方米1人的标准配备工作人员，且专职人员不得低于三分之一。负责辖区内小区业主委员会的成立和换届工作：指导、监督物业管理活动；排查、受理和调解物业纠纷；指导物业服务企业选聘、退出和业主自治管理；参与辖区内物业服务质量的检查、考评和物业承接查验；开展物业法规宣传。（二）落实全面、规范的行业监管1 .建立物业服务企业信用综合评价制度。落实市物业服务企业信用管理办法（试行），严格执行物业服务企业信用信息评价标准，按信用信息的组成分类，抓好信用信息征集、信用等级评价、信用等级运用及监督管理工作，努力构建以信用

7、为核心的市场监管体制。2 .严格执行住宅小区综合查验和承接杳验制度。认真落实县新建住宅小区综合查验办法（政办秘（2023）63号），各验收部门认真履职，对未按图纸施工、不符合验收条件的责令建设单位限期整改，对未整改到位的不予通过验收并按有关规定予以处罚。将住宅小区前期物业承接杳验纳入房屋交付综合验收管理，承接查验遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则，查验工作由县物业中心组织，相关乡镇物业办、村（社区）物管站参加。3 .加强物业服务企业监管。一是依法加强企业监管。对违规经营、合同违约、违反法律法规的行为，相关职能部门严格按有关规定处罚。二是建立季度测评制度。按照分级分类标准

8、，每季度对全县物业小区进行实地测评，落实奖惩，实施差异化监管措施，年度综合测评结果纳入信用管理：三是建立违规行为通报制度。对物业服务不到位、整改不到位等情况进行公开通报，并记入物业企业信用档案。支持本地物业服务企业做大做强，推动物业服务市场健康发展。4 .落实物业维修资金应急解危专项资金管理。根据市住房和城乡建设局关广印发市区已交存维修资金房屋应急解危专项资金管理办法的通知（建物发（2024）1号），从维修资金统一管理产生的增值中，除去向维修资金交存业主计息和扣除财政部门核定必须的管理费用后，结转资金专项用于已建立维修资金小区、楼幢的共用部位共用设施设备应急使用和危及人身安全等紧急情况下的维修

9、。出台县物业专项维修资金应急使用方案，拓宽维修资金使用“绿色通道”，加快电梯、消防等共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，及时消除危及房屋安全、影响业主日常生活的紧急情形。（三）开展及时、有效的调度协作1 .建立物业联席会议制度。建立县、镇、社区三级物业管理联席会议制度，定期会商各项工作。县联席会议主要解决行业监管、体制机制建设、工作经费以及部门联动协调问题；镇联席会议解决人员机构、“四位一体”建设以及业主投诉问题：村（社区）联席会议解决矛盾纠纷调处以及创建工作问题。原则上县联席会议每季度召开一次,镇联席会议根据实际工作需要随时召开，村（社区）联席会议根据实际工作需要随时召开。（具体内容见附

10、件1）2 .建立物业管理综合执法制度。根据物业管理法律法规拟定相关执法部门工作职责；在小区内公布镇物业办、村（社区）物管站受理电话，公布执法进小区事项清单。根据业主和物业服务企业反映的问题，属矛盾纠纷类的由村（社区）、乡镇负责受理调处；属一般违法、违规类的，按“乡镇吹哨，部门报到”的要求，根据单位职责，交相关职能部门办理；涉及违法违规问题疑难复杂、职能交叉重叠的，由领导小组办公室按“5+X”联动机制协调办理。（具体内容见附件2）四、运行机制（一）推行“四位一体”工作机制1 .完善“四位一体”工作制度。乡镇是推进“四位一体”工作的责任主体，具体负责“四位一体”管理模式的推进，牵头督促检查。村（社

11、区）负责“四位一体”工作的组织实施，建立联席会议、投诉处理、重大事项协商等工作制度。有条件的村（社区）可设立“四位一体”工作室，公示服务投诉电话，及时有效调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，保障物业服务企业正常运营。（具体内容见附件3）2 .建立业主委员会规范工作制度。规范业主委员会选举，贯彻落实“皖美红色物业”关于业委会党员占比不少于50%的要求。对小区业主认真摸排，切实把机关事业单位的干部职工以及热心公益事业的退休老党员、老干部选拔到业主委员会队伍。创新业主委员会工作模式。对业主委员会登记造册，在小区醒目位置公布业主委员会信息，促进

12、业主委员会运作公开、透明、规范。落实必要的业主委员会工作经费，并拟定相应补助标准；指导和激励业主委员会成员认真履职，热心、务实开展工作。规范公共收益管理。物业管理区域内有经营用房、共用部位、共用设施等公共收益的，经业主大会同意，可列支业主委员会委员的工作补贴；不足部分或没有公共收益的，由县、乡镇两级财政予以适当补助。属地政府建立小区业主委员会监督考核制度，每年定期考核不少于一次。3 .建立物业费收缴工作制度,物业服务企业严格按照物业服务合同约定，在物业办公室和小区宣传栏公示服务内容、服务标准、收费标准和财务收支情况。业主应按物业服务合同的约定交纳物业服务费，无正当理由不得拒交物业服务费。机关公

13、务员、事业单位工作人员应当带头交纳物业费，各单位对职工交纳物业费情况可作为年终单位考评内容之一，其他人员由业主委员会督促交纳或协助物业服务企业通过司法途径解决；对经督促、约谈、经司法部门处理仍拒交、欠交的，由司法部门依照法定程序提交人民银行，纳入个人信用档案，并抄送人民银行作为个人信用参考。业主出租或转让物业，应当及时告知物业服务企业和业主委员会。积极落实“皖美红色物业”扩大物业覆盖面专项方案要求，保障安置小区物业管理工作正常运转。（一）建立矛盾纠纷排查调处工作机制1 .建立小区巡查工作制度。物业服务企业巡查：由物业服务企业组织专人，对物业管理区域内的卫生保洁、装饰装修、车辆停放、设备运行等进

14、行不间断巡查。对巡查中发现的问题，属于物业服务合同范围内的由物业服务企业自行整改；属于部门执法的，由物业服务企业及时送达劝阻告知书并立即上报。村（社区）物管站巡查：由村（社区）组织人员对管理范围内的物业服务企业和小区进行巡查。对巡查中发现的问题，按业主委员会、物业服务企业的职责区分，指导协调整改，需要上级部门协助整改的及时上报，巡查每星期不少于1-2次。镇物业办巡查：由镇物业办组织人员对镇域范围内的物业服务企业和小区进行巡查。根据实际情况定期开展巡查，对巡查中发现的问题，对照工作职责，交相关物业服务企业和责任单位整改。相关执法部门巡查：各执法部门组织人员对物业管理区域部门职责内的工作定期开展巡

15、查，对巡查中发现的问题及时组织力量整改。2 .建立物业纠纷调解工作制度。成立物业纠纷多元化调解领导小组，领导小组下设物业纠纷调解指导委员会。县人民法院设立物业服务合同纠纷审理团队，审理物业服务合同纠纷案件，符合法律规定条件的依法发出支付令，支持物业服务企业维护自身权益；乡镇设立物业纠纷调解中心；村（社区）依托调解工作站建立物业纠纷调解室。各调解机构按职责进行物业纠纷调处。（具体内容见附件4）（三）建立设施设备安全管理工作机制建立高层住宅小区消防设施管理工作制度；探索建立县内小区资源整合打捆由第三方专业机构定期维护、检测制度：进一步完善高层住宅电梯维保机制；进一步落实物业服务企业对监控、路灯、地

16、下车库、门禁等一般性的设施设备的维保制度，确保各类设施设备正常运行。（具体内容见附件5）五、保障机制（一）建立达标评比制度。由县物业管理工作领导小组办公室组织实施，依据年度工作计划和交办任务，对各乡镇物业管理工作以及各监管单位日常监管工作进行目标责任制考评；各乡镇组织实施对业主委员会以及村（社区）物管站考核，具体考核办法由各乡镇自行制定，报县物业管理工作领导小组办公室备案。（二）建立对标问责制度。县住建局、城市管理局、公安局、市场监管局、生态环境分局、消防救援大队等部门，建立违法行为投诉登记制度，自收到投诉之日起15日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人。各乡镇、部门通过日常巡杳或受理业主投诉等不同途径，对职责范围内的各项工作加强监管检查。按照加强法治宣传、事前预防提示、事发先行处理和应急处置等要求，发现问题及时化解处理。县物业管理领导小组办公室不定时进行督查，督查交办工作实行