《资产评估学教程》人大出版社（第5版)习题答案.docx

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1、资产评估学教程（第5版）练习题答案第一章导论（1）资产评估是对资产在某一时点的价值进展估计的行为或过程.具体地讲，资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据相关法律、法猊和资产评估准则，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对评估对象在特定目的下的评估基准日价值进展分析、估算并发表专业意见的行为和过程。（2）时点性是指资产评估是对评估对象（即待评估资产）在某一时（间）点的价值的估算。这一时点是所评估价值的适用日期，也是提供价值评估根基的市场供求条件及资产状况的日期，我们将这时点称为评估基准日。评估基准日相对于评估（工作）日期

2、而言，既可以是过去的某一大，也可以是现在的某一天，还可以是将来的某一天。13）一资产在公开竞争的市场上出伶，买卖双方行为精明，目对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格。（4）非市场价值是指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值.常见的非市场价值有：使用价值、投资价值、保险价值、课税价值、清算价值、净变现价值、持续经营价值。2、(4)d(5)cb(10)b(I)c(2)c(3)c(6) cad(1) abed(4)abcde(2) acde(3)ab(5) abd(6) ab（1）资产评估的根本要素有哪些资产评估的根本要素包括评估主体、评估对象、评估依据、评

3、估目的、评估原则、价值类型、评估程序及评估方法八个构成要素.从事资产评估业务的机构和人员，是资产评估工作中的主体，必须符合国家在资产评估方面的有关规定，即具有从事该项业务的行业及职业资格并登记注册。特定资产是待评估的对象.国家的有关规定是指资产评估活动所应当遵守的有关法律、法规、政策文件等，它是资产评估的依据。特定的评估目的，是指资产业务发生的经济行为，它直接决定和制约资产评估价值类型确实定和评估方法及参数的选择。评估原则即资产评估工作的行为标准，是处理评估业务的行为准则。价值类型是对评估价值的质的规定，它取决于评估目的。评估程序是资产评估业务的工作步豚。评估方法是估算资产价值所必需的特定技术

4、方法。（2）资产评估假设的具体内容是什么资产评估假设是资产评估工作得以进展的前提假设，包括维续使用假设、公开市场假设和清算假设。继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。现实中的表现主要有三种情况：一是资产将按照现行用途原地继续使用：二是资产将转换用途后在原地继续使用：三是资产的地理位置发生迁移后继续使用。在断定是否可以采用维续使用假设时，需要充分考虑待评估资产从经济上、法律上、技术上是否允许转变利用方式、变换产权主体，以及允许转变利用方式和变换产权主体的前提条件.公开市场假设是指待评估资产能够在完全竞争的市场上进展交易，从而实现其市场价值。不同类型的资产，其性能、用途不

5、同，因而市场化程度也有差异。用途广泛、通用性比照强、市场化程度较高的资产如住宅、汽车等，比具有较强专用性的资产有更加活泼的交易市场，因而更适用于公开市场假设。专用性资产一般具有特殊的性质，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作为企业经营活动的局部时，很少能够在公开市场上出售。清克假设是指资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或以拍卖方式，强制将其资产出售。按照寻找购置者的时间的长短，可以符清融分为强制清算和有序清算。清算假设卜的评估价值往往也低于继续使用和公开市场假设下的评估价值。（3）资产评估的经济原则有哪些资产评估原则是标准评估行为和业务的准则。规定评估原则是为了确保不

6、同的估价人员在遵循规定的估价程序，采用适宜的估价方法和正确的处理方式的前提下，对同估价对象的估价结果能具有致性。资产评估的经济原则包括奉献原则、替代原则、预期收益原则、最正确（也称最高最正确）使用原则。奉献原则是指在评估时，某一资产或资产的某一构成同部的价值，应取决于该资产对与其他相关资产共同组成的整体资产价值的奉献，或该局部对资产整体价值的奉献，也可以用缺少它时整体资产价值或资产整体价值的下降程度来衡量确定.替代原则的理论依据是同一市场上的一样（或相近似）物品具有一样或相近）的价值。对具有同等效用而价格不同的物品进展选择时，理性人必定选择价格廉价的：对价格样而效用不同的物品进展选择时，理性人

7、必定选择效用较大的。替代原则要求尽可能利用与估价对象特征相类似资产的市场交易资料，来进展比照分析评估估价对缴的价值，以确保所评估的结果是估价对象在公开市场上成交的最可能价格。预期收益原则是指资产的价值不是取决于其过去的生产本钱和销告价格，而是决定了其在评估基准日后能够带来的预期净收益，即预期的获利能力预期的获利能力越大，资产的价值就越高。最正确（也称最高最正确）使用原则即按照估价对象的最正确使用方式，评估资产的价格。最正确使用是指在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提条件下，能够使估价对象产生最高价值的利用方式.在运用最正确使用原则时，苜先要求最正确利用方式在法律上是得到允许的，其次还要得

8、到技术上的支持，不能将技术上无法作到的利用方式当作及正确使用，最后应注意所确定的最正确利用方式在经济上可行，不可能通过不经济的方式来实现资产的最正确使用。在估价时象已经处了使用状态的情况下，应根据最正确使用原则对估价前提作如下选择：1)保持利用现状前提，即认为继续保持利用现状为最正确使用时，应以保持现状维续使用作为估价前提：(2)转换用途前提，即认为转换用途再予以使用最有利时，应以转换用途后的使用假定为估价前提；(3)投资改造前提，即认为不转换用途但需要进展投资改造后再予以使用最为有利时，应以改造后的使用假定为估价前提：(4)!区新利用前提，即认为撤除现有资产的某一局部称予以利用及为有利时，应

9、以撤除该局部后的使用假定为估价前提：(5)上述四种情形的某种组合。第二章资产评估的程序与根本方法(1)纪原重置本钱是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象全新状况同样的资产即史制品的本钱。(2)更新重置本钱是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产与估价对象的具仃同等功能效用的全新资产的本钱。实体性贬值是指资产投入使用后,由于使用磨损和自然力的作用,导致其物理性能不断下降而引起的价值减少.14)功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应

10、诚少。(5)经济性贬值是指由丁资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战小、政治动乱、市场潸条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值卜降。(6)总使用年限是指资产的物理(自然)寿命，即资产从使用到报废为止经历的时间。(7)实际已使用年限是资产自开场使用到评估基准日为止，按照正常使用强度(负荷程度)标准确定的已经使用的年数，它与资产的实际使用强度和名义已使用年限有美。(8)资产利用率表示资产的实际使用强度，其计算公式为：资产利用率-至评估基准日资产的累计实际利用时间至评估基准日资产的累计法定利用时间。(9)成新率反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率。成新率的

11、估算方法有观察法、经济使用年限法、修宓费用法等。(10)本钱法本钱法是从待评估资产在评估基准日的史原重理本钱(reproductioncostnew)或更新重置本钱(repIcementcostnew)中扣减其各项价值损耗,来确定资产价值的方法。(11)比照法也称市场比照法,是指通过比照待评估资产与近期隹出的类似资产(即可参照交易资产)的异同，并据此对类似资产的市场价格进展调整，从而确定待评估资产价值的评估方法。(12)收益法是通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法。2、(1) badbb(6)aCCC(10)b(11)c(12)d(13

12、)d(14)d(15)b(16)C(17)a3、(1) abd(2)abed(3)ac(4)ab(5)abe(6)be(7)ac(I)资产评估工作是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程，具体庖按以下步界进展：明确资产评估业务根本领项。签订资产评估业务约定书。编制资产评估工作方案。对待评估资产的核实与实地查勘.收臾与资产评估有关的资料。评定估算。编制和提交评估报告。资产评估工作底稿归档。(2)比照待评估资产的年运营本钱与技术性能更好的同类资产的年运营本钱之间的差异(包括工资支付、材料及能源消耗、产品质量等方面).确定净超额运营本钱。净超额运营本钱等于超额运营本钱扣除所得税后的余额。估计

13、待评估资产的剩余使用寿命。以适当的折现率，将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营本钱折算为评估基准日的现值，作为待评估资产的功能性贬值额。对因功能过时而出现的功能性贬值，可以通过超额投资本钱的估算进展，即符超额投资本钱视同为功能性贬值的一局部。该局部功能性贬值的计算公式为：功能性贬值=或原重置本钱-更新重置本钱(3)对评估对象的纯收益即预期资产净现金流的估算，般需要考虑资产在社会平均经营管理水平状况下的预期资产净现金潦水平，而不是在资产的某个使用者经营管理下的预期资产净现金流，或者说需要估算的是资产的客观资产净现金流。预期资产净现金流等于资产的潜在毛收入减去预计经营管理本钱。经营管理本钱包

14、括有维修费、销存及管理费、保险费、稹费、销售本钱、原材料费及工资等本钱费用.折旧费、筹资本钱等不作为经营管理本钱从收入中扣除，因为折旧费是收入的一同部，它不会支付给任何人，而筹资本钱也在对预期资产净现金流进展折现时即从货币时间价值的角度考虑了。(4)折现率实质上是投资的期望回报率，我们可以将它看作是投资十估价对象的时机本钱，或者说是资本本钱。正确的折现率是投资者能够从一项“相似的”投资中得到的回报率。折现率的估算方法主要有以下几种：市场比照法。即通过对市场上相似资产的投资收益率的调查和比照分析，来确定待评估资产的投资期望回报率。资本资产定价模型法。即通过比照项资本投资的回报率与投资于整个资本市

15、场的PI报率，来衡量该投资的风险补偿.利用该模型确定的折现率是资产的权益本钱，而非资本本钱。一项投资的风险包括可分散风险和不可分散风险。可分散风险是由与该项投资相关的特殊事件引起的，可以通过投资多样化(组介)来降低或消除。不可分散风险是由那些对整个经济而不只是对某项投资产生影响的事件带来的，无法通过投资多样化降低或消除,因为可分散风险能够通过多样化来消除，所以投资市场不会给予它回报，投资市场只对无法防止的风险即不可分散风险予以补偿。由于不同类型资产的风险不同，因而其回报率也不同。期里回报率=无风险利率+资产风险补偿。国库券是最安全的投资方式,我们可以将它的同报率当作无风险利率。资产风险补偿等于

16、资产市场(平均)风险补偿乘以资产的贝他系数(P)e因而可以将资产的期望回报率表示为：资产期望回报率=无风险利率+资产市场风险补偿B=无风险利率+(资产平均回报率-无风唆利率)加权平均资本本钱法加权平均资本本钱法既考虑权益资本的本钱，也考虑负债资本的本钱，用公式表示为：加权资本本钱(折现率)=权益本钱权益比+负债本钱负债比如果将利息可以冲减企业的应纳税所得额因素考虑进去，则负面本饯应为税后负债本钱，因而可用公式表示为：加权资本本钱=权益本钱X权益比+税前负债本钱X(I-所得税边际税率)负债比5、(1.5-1.2)100OOX12(1-25%)1-1(1+10%)510%=102352(11)第三章