XX医院经济适用房管理方案.docx

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1、目录第一节物业管理效劳的实施方案-3-一、效劳的宗旨、方针及目标-3-二、“综合一体化物业管理-5-三、“一站式”物业效劳平台-5-四、完善物业管理运作机制-6-五、关注效劳细节，注重效劳的人性化、亲情化、特色化-7-第二节各项物业管理效劳、物业维护方案方案.-8-一、物业早期管理方案-8-二、设备设施管理方案-9-三、房屋管理方案-10-四、公共秩序管理方案-11-五、清洁绿化管理方案-H-六、财务管理方案-13-七、质量管理方案-14-八、开展社区文化建设规划方案-14-第三节组织机构设置及人员的配备-15-一、组织机构及人员编制的设置-15-二、人员的配备-17-第四节物资装备配备方案-

2、21-第五节第一六三医院住宅小区物业收支预算-23-一、第一六三医院住宅小区物业效劳中心控制本钱的措施-23二、物业管理收入预算-23-三、物业管理费支出测算-24-四、收支情况说明-28-第六节物业管理人情况介绍-30-一、湖南泰弘物业公司简介-30-二、戴德梁行情况简介-32-第一节物业管理效劳的实施方案我公司深知优质的物业管理基础是创立和谐的根本条件，提出突出企业的社会贡任感，提倡环保理念，加强与业主、政府基层组织及社会各方的沟通，实现“人社区,环境”和谐开展的理念，并根据公司的实际情况制定J一套具有操作性的实施方案：一、效劳的宗旨、方针及目标(一)以“以人为本为效劳宗旨物业管理是以效劳

3、为中心，效劳是以人为本，因此做好物业管理效劳首先就要效劳好人，做好人的工作。坚持“以人为本”的效劳宗旨主要表达在两方面：对内表达我公司注重对各级员工的关心、鼓励，做到人尽其才；对外表达对业主、顾客的合理需求给予最大程度的满足。要求全体员工树立良好的职业道海做老实的人、守信用的人，在效劳的过程中都表达脚踏实地、一步一个脚印的精神，以“老老实实做人、实实在在做事”一贯的工作作风，使企业的社会效益得到充分发挥，更讲求效益,狠抓现场的科学和标准有效管理。在物业管理的效劳中物业公司更多的是面对业主,始终将业主的需求放在第位，要想了解业生的需求和感受就必须有一个畅通快捷的交流渠道，为此我公司在将在第一六三

4、医院经济适用房住宅小区工程设立效劳中心，制定“投诉受理一跟进f回及一存档的工作流程，每月对各种投诉进行统计分析，做出针对性改良。形成一条快速解决业主投诉的槃道，力争投诉处理及时率到达100投诉【可访率达100%、业主时有效投诉的满意率到达90%以上.(一)以“顾客满意”为效劳方针坚持,“业主就是我们的顾客”，效劳要关注顾客满意，顾客满意是唯一衡量管理效劳水平的标准,也是物业管理公司制定长远的顾客效劳目标及战略的重要依据。因此关注顾客满意是“以人为本”的效劳宗旨的延伸，我们知道，宗旨是为制定方针提供框架，因此从效劳来讲，效劳的精髓是以人为本,效劳的具体实现是以硕客满意为中心，在效劳中，只有顾客感

5、受到效劳的满意，才表达出人本概念，表达出效劳人性化，效劳满意又要从效劳质量着眼，只有效劳质量的提高、效劳管理的标准、有效，就自然而然形成上顾客满意.我公司在每年上下半年都将会开展一次顾客满意度的调查活动，调查的减盖率达85%以上，调查工程涉及保安、清洁、绿化、设施设备维护、投诉处理、员工工作态度与工作效率等多方面的内容，以到达覆盖面高、调直工程全的效果。对调查中业主反应的问题公司都会进行详尽地分析与及时的盛改，对业主的可行性建议积极采纳，暂时无法做到的会给予认真耐心的解释。通过改良和完善实现业生的满意度。（三）“数据,化”管理目标1、设备管理目标确保设备设施状态良好，运行正常，无武大管理责任事

6、故：各设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、鼠害、虫杏等发生，各种设备设施管理指标要求保持在：（1）供水供电、电梯系统完好率90%以上： 2）排水排污系统完好率90%以上；（3）消防系统完好率100%： 4）零修、急修及时率90%以上： 5）维修合格率100%：（6）机用环境符合设备要求，整洁率90%以上： 7）业主对设备管理满意率90%以上。2、平安管理目标（1）杜绝重大伤亡事故。无因管理交任引发的入内盗窃案件、设备设施损坏事故和小区内交通事故。2）力保无事故发生。做到无因管理原因造成的火警、火灾、刑事案件、恶性打人、伤人事件发生。（3制定和完善各项应急方案。小区内遇各类突发、紧急事件，保安人员

7、3分钟内到现场。（4）业主对平安管理满意率90以上。3、环境卫生管理目标（I）制定相关规章制度、质量标准，做好各项考核检杳，保持卫生保洁率90%以上，业主对环境卫生保洁的满意率到达901K（2）小区环境消杀达标率90%4、鳏化养护目标落实绿化养护贡任制度，全面推行标准化、标准化的绿化养护规程。制定工作方案、制度、标准和操作规程，实施专业化管理。坚持不间断巡回养护、方案养护及周期养护，并视季节气候进行绿化植物修剪、施肥、杀虫，确保植物常青，长势良好，造型美观。绿化养护指标为：1）植物成活率90%以上：2）业主对绿化满意率90%以上。二、“综合一体化”物业管理实行“综合体化”的物业管理方式，即对第

8、一六三医院经济适用房住宅小区的房屋、公用设施设备、消防、平安防范、清洁卫生、绿化保养、停车场管理、社区文化等，由物业效劳中心统一管理、协调，从总体管理机制上提高工作效率和管理效果“物业效劳中心拟设立工程组,安管组、保洁绿化组、前台四个效劳组,实行直线型管理，并由这四个专业效劳组对第一六：医院经济适用房住宅小区实施全面有针对性的物业效劳；同时,应第一六三医院经济适用房住宅小区物业管理效劳的需求,物业效劳中心实行保安24小时值班制度，为业主提供“全天候”的保安效劳。综合一体化管理并不是一切事务均由物业效劳中心大包大揽，效劳中心在履行物业管理根本职贵的基础上，在小区踪合管理方面应发挥一个总体协调作用

9、，因此，物业效劳中心拟与当地街道、居委会、派出所建立友好沟通关系，充分发挥当地街道、居委会、派出所等单位的作用,发动各方面力量，齐抓共管，以收到标本兼治的管理效果。三、“一站式”物业效劳平台我公司拟在实行“综合一体化”的物业管理方式基础上，效劳中心将设立一个“一站式”物业效劳前台，物业效劳前台每天上午8：30至卜午5：30提供现场效劳，并公示24小时投诉电话，为业主提供便便的物业管理效劳。物业效劳前台将提供集客户接待、电话咨询、电话投诉处理、业主室内装修受理、业主有偿效劳受理（含室内钟点清洁、包印、打印、传真、工程安装维修效劳等）、房屋二手租赁代理、代订报纸杂志等于一体的效劳，以满足业主不同的

10、效劳需求，同时，物业效劳前台将对为业主提供的各类效劳进行电话回访，对业主的效劳质量满意度及时进行调查了解，以改良和提高效劳质量，四、完善物业管理运作机制在我公司被委托直接对第一六三医院经济适用房住宅小区进行物业管理后，将制定第一六三医院经济适用房住宅小区物业管理总体运作方案，井委派年富力强、比有责任心和工作经验的效劳中心经理进驻第一六三医院经济适用房住宅小区进行统筹管理及处理物业日常管理事宜，同时，物业效劳中心的其他管理人员将选择常有经验的人员担当，力求能配合日常管理事务运作。公司将与物业效劳中心实行目标管理费任制，落实目标管理责任人，同时，物业效劳中心与下风各部门也实行目标管理费任制,确保各

11、项工作方案落实到位，在此基础上，将健全效劳中心的各向位运作流程、鼓励机制、信息反应机制。(一)物业管理运作流程(一)信息反应机制为确保小区物业管理质量，使业户综合满意率保持在85%以上，效劳中心将设立多渠道的信息反应系统，形成信息反应网络.信息反应流程图1、在小区设理一个业户意见箱，效劳中心经理每周五定时开箱，搜集业户意见.2、设立物业效劳前台，每天上午8：30至下午5：30效劳前台现场接受业主投诉,同时设立投诉热线电话，24小时接受业户投诉。3、每年做一次业户意见调杳，广泛征求小区业户意见，并将调杳结果整理汇编成质量管理标志图，指导改良效劳质量。4、物业效劳中心经理保持与业户的经常联系，定期

12、有意识地征求业户对物业效劳中心工作的意见和建议。五、关注效劳细节，注重效劳的人性化、亲情化、特色化物业管理效劳的对象是人，人是有情感的，人的感觉更是不容无视的，提出精细管理的理念，制定6效劳提升明细方案3,从仪容仪表、礼仪礼貌、怙感效劳、内部管理、配套措施几方面对我们的效劳进行提升，精心筹划效劳流程和工程，标准员工接待顾客的标准语言，着装的统一。力求将效劳做到精益求精,为业户提供痂量一流的效劳。第二节各项物业管理效劳、物业维护方案方案小区的物业管理涉及面很广，在实际操作中,应根据各阶段的特点，有Ig点、有步骤逐项落实。一、物业早期管理方案(一)早期介入方案1、介入内容：(1)从政策法规的角度，

13、提供有关物业管理的意见和依据：(2)从物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议.2、管理措罐(1)熟悉、鸵握物业管理法规政策：(2)学习、运用各类专业技术知识，提而早期介入的专业技术含出：(3)制定早期介入方案，枳极核妥地开展工作：(4)参与有关工程联席会议，协调各方面关系：(5)深入堪层，刻苦钻研，确保参谋咨询质量。(二)接管改收管理方案1、管理内容：(1) 了解接管物业的根本情况；(2)编制*物业接管验收方案，确定物业验收的标准、方法和日程安排：(3)与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对小区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在物业交接验收表上，

14、同时协调施工单位对验收中存在的问题整改：(4)与开发、施工单位联合进行小区物业交接； 核对、接收各类房屋和钥匙： 核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档； 核对、接收各类设施设备； 核对、接收各类标识。2、管理措施：(1)组建接管5佥收小组，负货小区的接管险收工作：(2)制定接管验收规程；(3)掌握物业验收的标准和程序：(4)按规定办理接管验收手续。(三)业主入伙管理方案1、管理内容：(1)在业主收房时符所有资料准备齐全。(2)凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料。(3)收同业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用。(4)办理收房手续。在脸房过程中，发现的房屋质量问题经业主

15、确认后，填入6业主验收交接表凯(6)时验房交接中发现的房屋质量问题，及时反应，尽早协调解决。2、管理措施：(1)制定，业主筑房程序：(2)按照业主收厉程序，安排工作流程；(3)按规定办理业主入伙手续。二、设备设旅管理方案根据我公司管理小区的工作经验及实际情况，在完善补充的基础上，制定出切实可行的适合第六三医院经济适用房住宅小区的设施设备维护方案,以利于员工根据设施设备管理和维修保养方案进行工作。(一)对供配电系统的运行管理和维护保养1、建立严格的配送电制度和电气维修制度。2,值班人员、维修人员必须接受过业务培训，持证上岗。3、加强日常维护检修及定期保养，用电设备、照明，指示、显示灯等踊保完好。所管辖范围内的电气线路安装要符合设计、施工技术标准要求，并保证用电平安，确保配电设备平安高效运行。4、加强公共区域照明、外用照明设备的日常枪铿维护、更换灯具等工作。5、揩好应急发电设备的维修保养，确保发电设备能随时投入运行。6、合理轮换使用供配电设备.减少空载损耗及延长使用寿命。7、遇火灾、地泄、水灾等灾害时，建立及时切断电源等有关抢险、救援措施，并协助供电部门做好平安用电的有关