人才公寓建设项目全过程项目管理服务用户需求书.docx

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1、广药白云山78号保障性租赁住房暨人才公寓建设项目全过程项目管理服务用户需求书2024年3月目录一、项目概况1三、项目预算金额及计费标准2四、资格要求2五、服务期限3六、服务范围3七、服务要求4八、项目管理服务具体要求13九、工作质量要求30十、项目管理人员配备最低需求33H、工作模式36十二、保密要求38十三、文件审批38一、项目概况广药白云山78号保障性租赁住房暨人才公寓建设项目包含以下内容：1、在广药白云山化学药厂办公区地块（见界限图）新建不少于100o套保障性租赁住房暨人才公寓及其配套设施（其中单套建筑面积不超过70平方米的套数不少于50%）,新建主要包括：1#、2#、3#人才公寓和4#

2、、5#保障房，地上33层，地下4层，限高100米；6#12班幼儿园地上3层（12班幼儿园+2班托儿所）；7#、8#沿街商业裙房地上2层；9#、10#社区公服裙房地上1层以及车库，配套设施包括但不限于文化室、阅览室、社区居委会、社区议事厅、居民健身场所、星光老年之家等配套设施，总建筑面积暂为140975.56平方米，其中现状保留建筑面积为5930.56平方米。2、保留地块内部北侧的两条HOKV高压线和东侧靠山体编号为705、707和708的三栋宿舍楼，该区域内的园林绿化、道路、围墙、公用工程纳入人才公寓统一规划和建设。3、拆除西侧编号为703的集体宿舍楼。4、迁移地块西南侧低压线。5、协调地块分

3、宗。项目用地面积约为31267平方米，项目地块内存在较大高差，高程从45.76m-55.15m不等，地势整体呈东高西低。现状703号楼位于西侧，平均高程约为48.00m,其余705、707、708号楼位于东侧山坡上，平均高程约为54.50m。项目现状北侧为同宝路，西侧为同和白山东路，东侧为山麓，南侧为家居装饰城；西侧距主干道同和路约为450米，北侧距离华南快速干线约为550米；距地铁3号线北延段同和站约为IOoo米，交通条件十分便利。本项目统一设计，统一开发建设。1、项目名称：广药白云山78号保障性租赁住房暨人才公寓建设项目2、建设单位：广州白云山医药集团股份有限公司白云山化学制药厂3、项目地

4、点：广州市白云区同和街道同宝路78号4、建设规模：参考可研报告，在满足现行的广州市控制性详细规划、穗规委会（2014）9号的情况下计容面积，建筑面积可等于或超过可研报告。6、项目现状：本项目取得广州市保障性租赁住房项目认定书：白云区保租房新增认定20233号。二、招标项目名称广药白云山78号保障性租赁住房暨人才公寓建设项目全过程项目管理服务三、项目预算金额及计费标准1、项目管理服务费招标控制价为7780880.OO万元。2、以广东省企业投资项目备案证的项目总投资108000.OO万元为计算基数，按关于印发基本建设项目建设成本管理规定的通知（财建（2016）504号）规定乘以投标下浮率后计算。即

5、：最终的项目管理服务费二标准计算价（1-投标下浮率）。四、资格要求1、本次招标要求投标人须具备相应资质：1.1投标人具有与项目相适应的施工或勘察或设计或监理或工程咨询或房地产开发中的一项或多项资质，所提供的资质必须在有效期限内。2、投标人拟派项目管理团队须配备的项目负责人资格要求如下：2. 1具有注册监理工程师、一级注册建造师、一级注册建筑师、一级注册结构工程师执业资格中的一种，或在广东省住房和城乡建设主管部门备案且备案的资格满足本项目项目负责人资格要求的香港专业人士；3. 2具有工程或经济类高级或以上职称。3、为响应广东省人民政府办公厅关于印发广东省促进建筑业高质量发展若干措施的通知文号（粤

6、府办（2021）11号）精神，进一步加强工程科技创新工作,推进本项目科技创新体系建设，提高企业科技创新能力，投标人具备以上资格要求的同时，应具有科技创新、自主创新能力，且具备丰富的建设项目管理经验，满足本项目项目管理用户需求书的各项要求。五、服务期限1、项目管理服务期：自合同签订之日起至完成项目质监验收、竣工验收、结算、审计、资料入城建档案库、确权至本项目缺陷责任期结束之日止。2、项目管理服务期限：依据广药白云山化学药厂前区保障性租赁住房暨人才公寓建设项目可行性研究报告，项目总体建设周期约为60个月。六、服务范围1、服务范围：全过程项目管理含项目勘测设计到依法动土施工竣工验收到单体确权的全过程

7、的管理工作，包括协助建设单位完成从项目立项开始至项目开工阶段的各种前期手续的沟通及报建、报审工作和对前期各专项的技术咨询/审查服务。项目管理、风险管理（含施工过程消防、安全、环保、职业卫生和工程质量等风险）咨询、绿色建筑咨询、工程保险咨询。满足建设单位一体化服务需求，增强工程建设过程的协同性。全过程项目管理单位应当以工程质量、安全、进度为前提，帮助建设单位提高建设效率、节约建设资金。2、项目管理服务：为建设单位提供前期相关部门沟通、报备、勘察、设计、监理、过程结算、造价咨询、工程施工、竣工验收、档案验收等工作的协调和管理，及招标管理、项目管理、档案信息管理、竣工结算、决算初审、后期工程（含人防

8、、消防、电力）报验、权属文件协办等服务，并代表建设单位对工程项目进行质量、进度、投资控制和安全文明施工、合同、信息等管理工作。2. 1组织开展项目初步设计及概算的评审工作。2.2组织施工图设计文件评审工作和工程量、预算编制；包括对项目建设所需图纸的数量、图纸的接收分发、图纸的换版与作废处理的管理并记录。负责现场各参建单位对图纸的合理使用和现场与设计院就图纸问题的一切沟通协调工作。2.3协同建设单位开展工程合同的洽谈与签订。2.4协同建设单位组织工程中间验收和竣工验收并通过政府规划、建设等相关部门的验收或备案，并将验收结果报告行政主管部门。2.5协同建设单位组织编制项目竣工财务决算报告。负责将项

9、目竣工及有关项目建设的技术资料完整地整理汇编移交并通过广州市的档案验收，按批准的资产价值向使用单位办理资产交付手续。3、工程设计：建筑方案设计、初步设计（建筑、结构、给排水、电气、暖通、概算）、施工图设计（建筑、结构、给排水、电气、暖通）、专项设计（智能化专项设计、园林景观设计、室内装饰装修设计、泛光照明设计、幕墙、标识系统施工招标图设计等）、主体建筑BlM土建安装设计阶段碰撞模型（含各专业综合排布、配合施工阶段深化）、施工服务。设计管理、勘察管理、报建报批管理，分为立项用地规划许可、工程建设许可、施工许可、竣工验收等四个阶段，包括但不限于办理土地、规划、建设、环保、人防、消防、气象、用电、用

10、水、燃气、水土保持、市政接驳、临时占用市政设施、古树名木保护、文物保护等。七、服务要求1、项目前期及招标阶段包括但不限于：1.1、 负责编制用户需求书。1.2、 配合各项招标工作，编制（或审核）招标文件、合同文件。2、报建：包括但不限于负责组织办理与工程建设实施所需的规划、土地、拆迁、施工、环保、消防、外水、外电、燃气、园林、绿化、市政、气象、水土保持、市政接驳、临时占用市政设施、古树名木保护、文物保护、西侧大门开通、10千伏高压线迁移等有关报建、报批手续，向有关政府主管部门办理工程开工申请，负责办理安监、质监、人防、防雷、施工许可等手续，最终取得建筑工程施工许可证。3、办理用地交收手续，包括

11、但不限于：负责接收工程用地并办理有关手续,向承建单位移交工程用地，并在工程建设中作为主要参与方开展需涉及到的协调和监管工作；负责总承包单位实施工程所需的管线迁移、拆改、化粪池拆改、重造、房屋拆除及绿化迁移工作过程的管理工作。4、设计阶段设计工作管理，包括但不限于：4.1、 本工程实行全过程限额设计施工，设计方案审查、设计概算、概算方案复核，施工图预算复核，前瞻性对设计提出建议。如因设计单位原因导致建安工程费突破限额部分的费用，设计缺陷、设计变更、工程变更等增加的工程费用和设计费用，由设计单位承担。严格控制工程变更，按合同约定因建设单位原因造成的工程变更，必须经建设单位同意确认后实施，并应由总承

12、包方填写工程变更单，经工程监理、施工单位签署意见后，由项目管理单位审核后报建设单位审批。4.2、 负责制定工程设计工作管理规划，负责组织专家论证、工程方案设计与设计单位的联络和协调工作，组织设计优化和报批工作，确保项目设计按批准的建设规模、功能、标准和工期顺利实施；4.3、 负责工程红线范围内公用工程项目设计的组织、联络和协调工作。协调委托人组织设计单位协调项目与市政规划、项目与当地区域规划的关系，并组织设计优化和报批工作；4.4、 负责以项目管理单位专业知识和经验根据项目定位、委托人需求提交结构型式选择、材料、设备选择、幕墙、装修型式、风格选择、平面面积、层高、功能配置等建议方案；4.5、

13、负责组织初步设计会审，确保在批准的范围和规模内，控制在总投资范围内，并使设计进度和质量满足项目建设的需要；4.6、 负责与设计、管线管理等有关单位的技术协调工作；4.7、 对设计过程中可能出现的疏漏缺陷或资料提供不全，经核实确认后，督促设计单位进行改正；4.8、 其他设计管理工作及组织施工图审查；4.9、 负责投资估算、工程概算、预算和决算的相关审核工作。4.10、 施阶段，包括但不限于：5.1、 审查施工单位资质、考察施工单位实力、设备和材料考察。5.2、 督促监理单位组织施工图设计技术交底，审查签发交底会议纪要。涉及工期费用、建设标准或使用功能的应报建设单位认定。5.3、 协助建设单位办理

14、开工仪式、封顶仪式的有关事宜。5. 4、督促监理单位做好建筑灰线验收并对施工单位放线进行复线。5.5、 审查监理单位编制的建设监理实施细则，督促监理单位按审批的细则开展工作；监督监理单位完成相关工作，审核其工作月报。5.6、 审核、合同条款的修改和补充（有关经济条款需得到建设单位认可）。5.7、 审核合同的索赔和反索赔（提出索赔报告、报建设单位审定）。5.8、 协助解释合同条款，处理合同纠纷，解决合同争议（有关经济纠纷的处理意见需得到建设单位认可）。5.9、 根据建设单位要求对未计价材料提出产品的标准和档次要求，协助组织甲供材料、设备的采购工作。5.10.实施全面的对工程项目进行质量、进度、投

15、资控制和安全文明施工，并按规范进行施工前期准备，材料进场、施工过程管理，竣工验收中施工单位报审，组织验收管理。所有资料按广东省建筑工程竣工验收技术资料统一用表（2024年版）规范填报（包括对施工、材料和设备等可能影响工程质量的各类因素实施有效的管理和监控），确保项目工程质量达到预定目标。5.1k做好甲供设备、材料的质量预查，按质量标准要求组织验收后提供给相关单位使用。5.12、组织各单位工程的质量验收，定期向建设单位提交工程质量情况报告。5.13.参加处理工程质量事故、查明事故原因和责任，报建设单位备案并督促和检查事故处理方案的实施。5.14.协调各独立承包单位，配套专业单位及甲供设备材料供应单位的进退场时间以及相应的施工周期，合理安排交叉施工顺序。5.15、收集有关实际工期的详细记录，每月向建设单位提供单位工程计划完成情况报表、工程计划报表和形象进度报表及建设动态、向建设单位提供进度风险预测及解决方案。5.16.严格按计划进度进行动态管理，一旦发现进度脱期趋向，及时查明原因，并采取相应的积极措施予以调整，确保总工期如期完成。5.17.审核有关单位提出的工期索赔报告。5.18、协调施工总平面布置，为各独立施工单位能够按时进场施工提供现场条件。5.19.制定安全施工、文明施工要求，督促、检查施工单位安全生产管理制度的建立和健全，协助建设单位与其签订