房地产-万达集团城市商业综合体研究报告.docx

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1、第一章城市/商业/建筑综合体基本概念合体）城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市24小时不夜城等方面起着重要作用。城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）.大型综合购物中心（SHOPPlNGMALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成（大型城市综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。大型城市综合体适

2、合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。）一、城市/商业/建筑综合体定义一一多种功能空间有机组合；“与城市交通协调；,各不同功能空间依存、价值互补；一个位置上的一组建筑。二、城市/商业/建筑综合体定义二将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。三、城市/商业/建筑综合体定义三城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城

3、市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。体量大、兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐饮、娱乐”多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。这种建筑群体在不同的功能空间之间建立一种相互依存、价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调，从而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的综合体。，城市CBD快速发展；“城市规模扩大和城市化程度提高；相邻建

4、筑综合体集群形态出现；，城市建筑群功能集约化更高，规模更大;“交通网络提升，联系更紧密。城市人口日总膨寐土地资源日益稀缺城市快速发累个人生活成本加大经济运行效率降低富品质的生活需求缺乏景观和活力中心区各算矛突出商业综合体美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的釐衡台体， 它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上理模最为庞 大的私人所有的商业、娱乐中心。随着城市的发展.商业综合体应运而生.它是 多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑 群.其合理性在于节约用地 缩短交通距离 提 高工作效率、发挥投资效益等.第三章城市/商业/建筑综合体的发展史一、建筑综合体的历史起源古希腊的阿索斯广场最早的体现

5、城市功能混合的例子可上溯到古希腊城市的市俗中心一一阿索斯广场（ASSOS）,这个广场平面为梯形，在较宽的一底边建有神庙，两侧有大尺度、高两层的敞廊可以做商业活动之用。有的敞廊墙面饰以壁画或铭文，记录战争胜利、帝皇的授赏、城市法律条文或哲学家的格言。人们从各地聚集在这里，一边进行买卖一边还可以谈论各地发生或将要发生的事情，举行诗歌朗诵、演说活动等。古罗马的公共浴场在当时也是规模极为宏大的建筑综合体。著名的卡拉卡拉浴场和戴克利提乌姆浴场都是将诸如运动场、图书馆、音乐厅、演讲厅、交谊室、商场等组织在浴场里形成一个多用途的建筑群。二、现代建筑综合体的雏形马赛公寓这种综合体在空间上一个重要的引人注目的发

6、展是公寓街区水平向的汇集形成一个长长的、连续的，两边有人行道的，带玻璃顶的商业街。这种商业街与城市道路网格编织在一起，并很好地与现存建筑结合，使那些既窄又深的街道得到了综合的利用。马赛公寓是勒?柯布西耶在1946年为马赛市郊区设计的一座可容纳337户，共1600人的综合性建筑。该建筑的地面层是按“底层独立柱”原则而设计的敞开式开放空间，上面有17层，主要是居住用途。大部分户型采用跃层的布局，每三层设一条公共通道，节约了交通面积。马赛公寓的7、8层的商店和公用设施，在屋顶上设有幼儿园和游戏场。这座大楼在解决三百多户人家的住房的同时，还满足了他们日常生活的基本需要。勒柯布西耶把这种带有服务设施的居

7、住大楼称为“居住单位”。虽然，马赛公寓与城市环境的关系还缺乏在人的社会方面的联系，没能充分地发挥综合体的城市环境方面的潜力，是孤独的、自我完善的综合体，但是，它却建立了现代建筑综合体的设计理念，有着里程碑的意义。三、现代建筑综合体的发展1、建筑综合体的停滞1933年8月国际现代建筑协会针对城市环境质量不断恶化的状况讨论通过了雅典宪章，宪章将城市划分定义为居住、工作、游憩和交通四大功能，并强调功能间的独立性。这一思想对世界各国四、五十年代的城市发展产生了重大影响，功能分区的原则使城市和建筑向单一化发展，这种功能间的单一化不但没有创造出城市空间的新秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，几乎给

8、城市交通带来了灾难。二次大战后，西方发达国家的城市出现了两种相反的趋势。一方面，工业化和商业的迅速发展，相应的城市化速度也日益加快，许多发达国家城市化水平平均达60%以上。城市化使城市人口已达到了失控的程度并产生了一系列严重的城市问题，如城市住房紧张、交通拥挤、环境恶化、犯罪率上升。农民大量地拥入城市，市中心区聚集了大量的低收入者，使有的地方变成了贫民窟。另一方面，中产阶级由于无法忍受如此恶劣的城市生活条件，再加上小汽车的发展而使人口向城市郊区疏散，形成了郊区化趋向。旧城中心区由于缺乏社会的经济的支持力量，而日趋衰退。这一趋向使得郊区购物中心有了非常迅速的发展，这些购物中心大多选择在高速公路附

9、近，以一组综合体或建筑群为主，把一系列零售商店、超级市场组织在内，而周围是大面积的停车场。可以说郊区购物中心为现代建筑综合体的建设提供了许多成功的经验。第一银行中心大厦(BankOneCenter)2、建筑综合体的复兴七十年代的石油危机在西方国家的社会、政治、经济、文化、心理等各方面所引发的矛盾与冲突促发了人们对城市历史文化价值的思考。通过重新评价城市空间和环境艺术对人的影响，重新认识人在城市空间塑造中的地位、价值和所能起到的支配作用，从而发现旧城中心区仍有高效率、综合化，并能保持和发展城市历史文化的优势。在这种思潮的影响下，欧美相继出现了多元化城市回归的潮流，其主要形式有小规模的购物中心，早

10、期历史建筑的改造利用和集合多功能的建筑综合体等。3、建筑综合体的盛行城市第三产业随着制造业生产率的提高及电子、生物、信息、新材料、新能源等高技术的发展也取得了突飞猛进的进展。目前各大工业国家中，第三产业的劳动力已占全部劳动力的一半以上，市中心大量集中的第三产业人口为建筑综合体提供了持久的支持力。日本东京阳光城和城市公司中心大厦技术的进步也提高了整个社会的劳动生产率，从根本上将人们从长时间繁重的劳动中解放出来，现代人由此获得了较过去高23倍的闲暇时间。因此，人们的生活观念发生了很大的变化，游憩空间及内容丰富多彩，它包括求知型的图书馆、业余学校，娱乐型的影剧院、音乐厅、体育场，服务型的商场、餐馆、

11、美容室，休闲型的公园、画廊等。娱乐形式的多样化与游憩空间的结合就构成了丰富的城市生活，它为综合体在城市中心的建设提出了客观要求。城市功能的互补性使综合体在经营上有明显的优越性，各项功能在不同的时间段运行，为城市生活提供全天24小时服务，这种保持市中心繁荣与活力的要求也成为建筑综合体开发的催化因素。美国许多城市中心建设的重要经验是：将中产阶级重新吸引到市中心来，给衰落的市中心注入新的生命。城市的开发建设也已发展到了综合开发的高级阶段，所谓综合开发，就是根据社会经济发展目标和城市总体规划要求，在城市或局部进行统一规划、合理布局、统一建设、协调开发、统筹经营，以求得良好的经济效益、社会效益、环境效益

12、的城市建设方式，它注重建设全过程的互相配合、协同发展。所以城市综合开发使建筑综合体的实现成为可能。第一银行广场大厦(FirstBankPlace)随着城市的商贸活动不断恢复和加强，人们逐渐认识到商务功能是城市的生命力之所在。只有当城市的商品流通、服务、信息集散等功能在城市某一区域聚集并达到一定规模，形成与城市其它地段不同的特征时，中心商业区（CBD）才能形成。4、当前建筑综合体的发展契机建筑综合体在当今世界范围内的蓬勃发展正是因为它满足了城市在经济、社会、环境三方面对建筑的新要求。当代城市发展的特点，是信息革命的冲击与全方位的城市化进程，并由此产生了促进建筑综合体发展的历史契机：土地紧缺城市化

13、的进程直接导致城市人口激增，城市土地严重紧缺。社会与经济需求的变化信息社会要求城市中心承担集中的经济、信息、服务等中心功能，为区域内的活动提供高度综合、高效率、大容量的服务。个性要求的高涨由于人们日益依赖机器大工业生产，社会的过度秩序化使人们开始追求丰富多彩的个性生活。发达、城市功能相 对集中的区域，拥 有与外界联系紧密的城市主要交通网）高楼林立的景象，城市的标志;人口密度大，昼夜人口、工作日与周林口，曦不同而形成互补鲸腑统_, S单体建筑相互影响不瞰系;与外部空间整体环境统一、协调实现完整的工作、生 活配套运营体系，各 功能之间联系紧密， 互为补充，缺一不可第四章城市/商业/建筑综合体特征国

14、务院发展研究中心等机构，对2003年以来的建成或在建的100个新建筑综合体研究显示：65%的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。高可达性高密度、集约性8整体统一性功能复合性7土地使用均衡性6空间的连线性Jl内外部关系完整性2,强大的对外辐射型升值价值一、商业综合体的外部特征商业综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之。二、商业综合体的内在特征大空间尺度通道树型交通体系现代城市景观设计室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。将内部

15、交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。是高科技和高智能的集合。其先进的设施充分反映出，科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。三、建筑综合体基本特征美国世界贸易中心1 .室内外空间特征空间尺度大城市建筑综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。一丰富的空间形式城市建筑综合体统一规划设计，利用平台、天桥等形成空间的流通和差异，创造比团块式建筑更丰富的空间。2 .交通系统的形态特征通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型(AeCeSSTree)体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。3 .景观与