旅游地产七大模式.docx

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1、旅游地产七大模式调研报告2012.9城市居民对青山秀水的心理需求，地产企业对大量廉价土地的无限渴望,地方政府对经济开展的急迫期待，共同造就了旅游地产的盛宴。在缺乏4万平方公里的海南岛上，海岸资源已经被瓜分殆尽；另一旅游地产热点云南，从丽江、大理到腾冲、普洱，投资百亿元的旅游地产工程星罗棋布。即使东北边陲的长白山小城，也有万达的百亿元巨无霸正在拔地而起。旅游地产遍地开花，万亩大盘比比皆是。而另一方面，工程落成之日，便是空置之时。旅游地产在中国享受了“天字第一号”的开展狂潮，却也必须单独面对属于自己的成长烦恼。即将开始的旅游地产“下半场”其关注点必须从“地”向“游”转向。“圈地一卖房”的简单思维，

2、当让位于对旅游度假市场的深入开掘与潜心运营。至今，旅游地产模式离完善还相差很远，但多种探索正在进行。万达巨资“造城R华侨城、华强致力主题公园的打造；观澜湖以高尔夫带动地产；宋城文化“作秀”它们的成功与失败，均为旅游地产“下半场”提供着可贵的经验。一、是地产，还是旅游？在2012年的上半年，房企们做足了“过冬”的姿态，买地面积同比减少了三成，但旅游地产的温度依然炙手可热。2012年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约工程就有近70个，投资总规模达2600多亿元，预计今年全行业投资将超万亿元。房企们的热情也直接传到了二级市场，以“旅游”为旗号的大盘纷纷趁市场回暖上市。6月8日，碧桂园在惠州的十里银

3、滩二期发布，6月9日，恒大进军上海市场的首个旅游工程“启东海上威尼斯”面市，6月22日万达长白山国际度假区精装小户型产品正式开盘。销售业绩大都看好。然而，在一些专业人士看来，如火如荼的景象之后，旅游地产整体游戏规那么正在发生变化。“地产为王”的上半场，正在暗中过渡给“旅游为重”的下半场。旅游地产领域已经不再是一片蓝海，甚至已经红得烫手。热风红海当前的绝大多数旅游地产工程，其核心都是“地产”而非“旅游”。“旅游”往往是不挣钱的，只有“地产”才是这场盛宴的主菜。几乎所有的此类大型工程，都要靠地产特别是住宅销售进行“平衡”。如万达、华侨城等开发的旅游地产工程，其可售局部多占到总体量的五成以上。即使如

4、此，万达、华侨城仍算得上“真正做旅游”的企业，在“旅游”方面的投入比例远远高于大多数旅游地产开发工程。更多的企业那么是拿“旅游”做面大旗，就在山青水秀之地，直接开建大片住宅开卖。“旅游搭台，地产唱戏”的模式成为当今的绝对主流，其中无疑有现实的合理性，也让先进入的企业获益匪浅。不要说品牌房企，就是一些名不见经传的小企业也能盆满钵满。据称，胶东一家在房地产业内并不知名的企业，靠在各中心城市塞小广告，一年就卖出了1万多套海景房。但是，越来越多的进入者，也让这个领域变得越来越拥挤。旅游地产已经不再是一片蓝海，甚至已经红得烫手。“假旅游、真地产”如果将旅游地产分为所谓“旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度

5、假地产、旅游住宅地产”的不同种类，这几年的主流产品无疑是“旅游住宅”产品，也是大局部开发企业兴趣之所在。为什么要打着“旅游”的旗号？因为拿地廉价。华侨城在西南某城的拿地平均价为80万元/亩，而该区域当时的土地市场价为130万150万元/亩。由万达集团牵头投资的旅游地产工程西双版纳国际旅游度假区，总投资额高达150亿元，拿地本钱仅为20万元左右/亩，而西双版纳多数土地价格在50万元左右/亩。可以看出，即使算上搞旅游的本钱，土地方面获得的优惠依然相当可观。同时，硬币的另一面那么是单纯做旅游，或者做了“太多的旅游”，挣钱并不容易。例如，港中旅2011年年报显示，位于珠海的海泉湾度假区工程2011年业

6、务收入到达4.55亿港元，但是净利润亏损却到达2000万港元，而2010年那么亏损了3.28亿港元。形成这种局面的原因之一就是，旅游地产产品只有酒店、温泉等，持有物业占比拟大，没有可售的房地产工程，使得工程投资回收资金较慢，从而产生了亏损。分析人士认为，其二期将调整产品结构，增加更多的可售物业。旅游地产的“表里不一”一直令人非议。但从行业开展的历史轨迹来看，这种“旅游搭台，地产唱戏”的模式，既是现实，也是必然。上世纪八九十年代，那时的旅游业刚刚起步人人都挣钱”属于的阶段。于是，一批外资和“个体户”纷纷投资旅游餐饮、酒店等单体业态。但到了90年代后期，大量的根底设施建设上马，旅游投资开始显得不合

7、算了。“大家开始形成了一个共识，旅游投资数额较大，周期比拟长。投资周期一般八年。三年五年的账不敢算，因为做不到J国际旅游投资协会总干事王琪说。与此同时，地产等行业正在蓬勃兴起。“一比照，搞旅游投资的企业心里头就非常的不平衡，”王琪说，“就开始跟地方政府讲价钱。你要让我投资做旅游，政府就要拿土地做补贴。这样就形成了旅游+地产的模式J不过，最终让“旅游地产”发扬光大的并不是传统的旅游企业，而是大量房地产开发企业的涌入。对于地方政府、特别是缺少产业根底的地方政府来讲,手中的山水和土地是开展当地经济唯一的筹码；而对于房地产企业而言，旅游那么成为拿地时最得心应手的好故事。“现在我国31个省市自治区，有2

8、7家省市自治区把开展旅游业作为支柱产业J王琪说。另一方面，旅游地产的开发和旅游产业的投资，至今仍处于“三不管”的状态，可谓“广阔天地大有作为”。国家旅游局不管一一他们主要职责是监管旅游市场的秩序；发改委是“也管也不管，一一因为旅游投资属于第三产业,理论上不需要到国家发改委报批;还有建设部、国土局，但涉及这些部门的主要是土地局部。“事实上，县一级的人民政府就可以完成整个工程建设所有的手续。因为县一级人民政府已经有土地的审批权限了王琪说。一面有巨大的需求，一面没有很多的羁绊，当中心城市的土地资源渐趋紧张，远处的旅游地产毫不意外地成了一场“干柴遭遇烈火”的恋爱。驶向红海这些年来，全国旅游地产总体量有

9、多少？记者迄今仍没有看到准确可靠的统计。业内几家知名地产研究机构手头均没有专门的统计数字，官方机构关于房地产投资的统计中并没有“旅游地产”这个分类，而国家旅游局每年公布的旅游业投资总额，和“旅游地产”也不怎么搭界。当前国内媒体引用的都是一个非常含混的数字：”至2010年，国内旅游地产投资已经到达3000亿元”。尽管无法量化，但人们的共识是：旅游地产已经“非常多”，甚至是“太多了”。可以肯定的是，旅游地产领域已经不再是一片蓝海，甚至已经红得烫手。伴随竞争者的蜂拥而入，原来以土地为支点的开发模式，也逐渐面临挑战。首先,旅游资源越占越少。“大量的旅游资源特别是东部地区的旅游资源，都被先进入的企业圈完

10、了。王琪说J“现在要找旅游资源，只能往西边看，比方新疆、西藏等地可能还有时机，东部的山东、江苏、浙江等地，好的资源已经很难找了J以滨海工程为例，“一线海景资源已经被瓜分光了，现在企业能拿到的大多是二线海景资源J华高莱斯国际地产参谋（北京）资深工程经理罗璇说。而且，“即使有优质旅游资源，也往往掌握在政府手里，企业很难拿到。”以前，地方政府多未曾认识到旅游资源的重要性，仅仅将其作为招商引资的补偿性筹码。而现在，“地产归地产，旅游归旅游，一码归一码”渐成趋势。“除了一些有核心产品的强势品牌企业，比方万达和华侨城等，一般的开发商和地方政府谈工程都不再那么容易一位业内人士说。在这样的情况下，旅游地产工程

11、越走越远，越来越接近一些“穷乡僻壤”，因为这些地方更急需招商引资，有着更为低廉的地价。其次，“旅游地产”圈地、破坏环境、违反国家土地法规的非议一直不绝于耳。国家关于土地管理的规定越来越严，对以旅游为名搞地产工程，控制渐紧。例如，今年央行和国家发改革委、旅游局、银监会、证监会、保监会、外汇局联合发布的关于金融支持旅游业加快开展的假设干意见就指出，对高尔夫球场、大型主题公园、城市水源地的观光农业等国家明令禁止或限制开展的旅游工程，应严格禁止或限制发放贷款。对于可能借旅游工程名义变相进行房地产开发的，应从严审查。在旅游地产工程中，土地指标一直是开发企业和地方政府博弈的重点。开发企业拿不到足够的土地,

12、就不肯开工建设旅游区；而地方政府不肯过早放地，担忧开发企业拿到了地就不肯做旅游，博弈之中充满了变数。一个在安徽做工程的企业,要1500亩建设用地,承诺给当地做一个景区。政府容许之后，先给了80亩，又再给100亩，但开发企业一直不开工，开发企业的底线是：不够500亩地，你甭想让我开工！不过，总体上看，历经几年的磨合，旅游地产的行规已经逐步被双方认可。“这几年走下来，政府明白了是怎么回事，企业也明白了是怎么回事，所以总体上看，已经可以配合得很好了，相互不需要藏着。”王琪说。但是，无论地方政府还是开发企业，都能感到土地指标越收越紧的压力。“说是五千亩、六千亩，真正有建设指标的一般只有三五百亩，八百亩

13、可能就是最多了。绝大局部都是所谓的旅游用地、绿化用地、景观地，地方政府还要分期、分批一点一点地给你。干一点给一点，给不了那么多。“王琪说。“很多工程,前期谈的时候,地方政府热情高涨,开发商也非常乐意投资。等轰轰烈烈谈完了，才发现土地拿不下来,或者是变性变不了，最后都卡住了J罗璇说。大量的旅游资源从土地性质上属于农地、林地，即使会有一些政策上的通融，大规模变性仍然非常之难。“从前的开发商，往往是一拿拿下一座山来。这样才可以有战略地去开发。但现在这种拿地方式已经开始变得不可能了罗璇说。旅游地产变得越来越难做了。但它未来面临的最主要难处可能还不在于此。越来越多的人开始意识到原有的“真地产”开发模式中

14、潜在的矛盾和挑战局中变数。低价圈地、大举卖房，简单的“旅游地产”令不少房企尝到了甜头。但现在，市场对这种模式提出了挑战。多少千亩起步的大盘，从建成之日就开始空置，销售遥遥无期。恒大启东和碧桂园惠州工程业绩颇能令人满意，但应该看到，这两个工程都背靠中心城市，主打的还是“一小时生活圈”的概念。即使没有“旅游”旗号，这样的工程也容易在楼市回暖中抢先复苏。远离都市的资源型、目的地型工程无疑面临着更多的挑战。一些开发企业也开始对这样的工程心生谨慎之心。日前,一位地方开发商对记者谈起，某名山脚下有块旅游地产用地联系转让，他看都没去看：“那地方有多少城市人口？我的房子卖给谁？”调控让市场变得冷清，也让开发企

15、业和消费者变得冷静，越来越多的人开始意识到原有的“真地产”开发模式中，潜在的矛盾和挑战。价值难题根据海南一家做产权酒店的内部统计，购置自己产品的客户，第一年大概有50%的人来休假，第二年大概有30%的人来住，第三年那么只有10%的人来住了，来的频度越来越少。他们得出的结论是，“来度假的人从数量上是逐年递减的，其实大家并没有那么强的度假居住的需求J一位旅游地产工程的营销人士说，现在担忧的不是短期的市道冷清，而是购房者的偏好是否会从此转向。如果旅游地产一年去不了一趟，去了天天在清扫卫生，这显然不是一个很好的体验，也不是一种令人满意的资产。除却最初的“休闲度假时代来临”的口号和概念，作为非刚性需求的

16、旅游地产逐渐面临向客户证明自己价值的难题。“在离城市很远的山清水秀的地方开发住宅，起初肯定会有些城市人群冲动性购置。但是过了这么些年了，该冲动的人或许已经冲动完了。他们会发现，实际上很不实用，即使买了远方的房子，也不见得一年能去几回。罗璇说，”“可能那房子买的时候觉得不贵。但是再仔细一想，并没有合理的效用J这两年推动旅游地产前行的，更多的是投资因素。而且，“它的投资收益不是来自可以收到可观的租金。主要还是靠转售挣差价，实际上还是一种炒房的概念J罗璇说。而炒房炒到最后，仍需要真正的需求接盘，不然这个链条就难以持续运转。相比于国外的旅游地产工程，国内的旅游地产产品，仍然缺少清晰的财务模型来证明自己的价值，工程销售中常见的“三年包租”，虽然有“租金”收入，但显然不是真正市场化收益水平，更像一种让利式的营销。相比而言，国外