大型工业园区工业园物业管理方案.docx

工业园物业管理方案一、工程概述工业园位于工业园区，具体位置在，工业园区总用地面积平方米，总建筑面积平方米，总投资元人民币。工业园分成二局部，其中厂房平方米，高级员工公寓楼约平方米，员工人数将到达人左右，属于型、功能多元化的大型工业园区。二、工业物业特点：工业物业不同于一般物业，它的业主是法人，而不是自然人。自然人寻求的是一个舒适的生活空间，而法人代表着企业，寻求的是一个适应其生产经营和办公的公共空间。物业管理工作要顺应这些特殊要求，方能使工业物业管理有的放矢。企业作为生产经营单位，除了内部管理和接受国家工商、税务、物价等部门的管理外，还需要生产、后勤效劳、社会公共事务等多方面的协调。因此，工业物业管理存在着根底效劳、延伸效劳和园区企业文化建设效劳三大需求。根底效劳除住宅物业效劳内容外，还包括直接保障正常生产的供电、给排水、电梯、消防、通讯、信息网络等设施、设备的维护；企业消防平安检查和室内电检；为保障企业正常生产秩序对来访人员的严格管理；为企业产品、货物的平安出入对各类车辆的管理；生产废弃物的清运、书刊信报和邮件的收发等等。延伸效劳包括根据生产需求对厂房、办公用房的装修改造；车辆的落户年审；会务效劳、员工就餐，以及与市政、卫生、交通、治安、供水、供电、供热、街道等行政部门相关事务的协调。三、效劳宗旨以人为本、标准管理、追求创新、至诚效劳。四、追求目标以公司经营为主导，为员工推出完善的管理效劳，为公司创造效益，为企业打造品牌。五、物业管理要点运用持续开展的战略，确保物业的保值与升值。人性化的管理方针为业户附加沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理效劳的信心结合所辖的工业园区物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低本钱，转变传统思想观念，“全心全意为全体员工效劳。为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施的管理方针。（一）、一种模式针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。在管理工作中将根据本工业园区物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意的模式效应，力求更好地满足全体员工需求。建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：平安效劳第一、人性标准管理、提前效劳员工、打造管理精品。追求的目标是：社会效益、环境效益、经济效益。（二）、二项承诺1、在二年内力争本工程通过“市优秀物业管理大厦的评比。2、在三年内力争本工程通过“省优秀物业管理大厦的评比。（三）、三个重点1、完善效劳、诚信待人物业管理是以效劳为主的行业，为此我们将在今后的效劳工作中，充分表达我们的效劳宗旨和追求目标，奉行“以人为本，员工至上的原则和务实周到的工作理念，为公司全体员工提供全方位、高品质的效劳，并将日常效劳工作紧密融合于管理之中，与全体员工建立良好的效劳关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解员工的意见与需求，在不断完善的过程中真正让员工享受到安心、舒心和满意的工作（居住）环境。2、环境管理责任到人工业园区的环境管理极为重要，如何为公司全体员工创造一个良好、舒适的工作（居住）环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识，从而保证工业园区的环境卫生状况到达最正确状态，为工业园区所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。3、平安、消防真抓实干为确保全体员工生命、财产的平安，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的平安管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在常年平安的条件下为全体员工效劳。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的平安管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入工业园区，制定出与其相适应的应急处理平安操作程序，发生特殊时间时力争将损失降至最小程度。六、四项措施1、据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的根底上，将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、建议等较为文明典雅的管理指引。2、制定出详尽的执行手册，使工业园区物业员工翻开手册即可操作。如物业部员工手册等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，到达标准、自我、效劳全体员工的目的。3、时刻有这多方面的准备，永不间歇地实现物业管理工程的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。4、将不间断地充实管理队伍。采用“培训一上岗一再培训一再上岗的轮回培训制度,不断提高员工的工作技能与素质。七、拟采用的管理模式(一)、物业管理架构物业管理效劳，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求到达降低管理本钱、提供优质效劳的目的。本“物业管理中心按“直线制设定管理架构。中心设客服部、保安部、工程部、保洁四个部门。其优点是集指挥和只能于一身，命令统一，责权清楚，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的开展留下充足的空间。1、客服部(1)负责处理员工的咨询、投诉，并提供协助。(2)负责物业效劳中心会议中心的管理。(3)书写各类通知、通告，由总经理签署发出。(4)协助处理租赁工作。(5)负责租户的搬入和迁出协调工作。(6)负责租户档案的建立与管理工作。2、保安队(1)负责园区物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。(2)与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。(3)成立义务消防队，定期举行消防演习。(4)建立、健全、制定物业的各项平安规章制度。(5)与公司各部门签订“消防平安责任书。(6)负责园区物业大型活动的警卫布置。(7)负责园区物业的日常巡查工作和固定岗位的安排。(8)负责园区停车场的平安秩序管理工作。(9)负责监工室管理工作。(10)负责平安管理员的管理、培训、考核工作。(11)物业经理指派的其他工作。3、工程管理部(1)负责园区物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。(2)负责园区物业机电设备的日常维护保养工作。(3)制定长期和日常的维修保养方案并付诸实施。14)负责园区物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养。15)负责园区物业上下压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。(6)负责客服人员转发投诉的处理，及满足全体员工其他有关的效劳要求。(7)协助做好园区工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。(8)负责工程人员的管理、培训、考核工作。(9)负责园区装修方案的审核、监督、管理工作。(10)物业经理指派的其他工作。4、保洁绿化部(1)对园区各栋楼层、公共设施、园区道路、各种示牌、喷水池等进行保洁。(2)定期对下水道进行消杀。(3)生活垃圾做到日产日清。(4)对园区花草树木浇水、施肥、整形造型、除杂草、补缺、杀虫保洁。(5)物定经理指派的其他工作。(二)、物业管理岗位编制暂定本物业管理方针为：人性效劳、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针,特制定以下用人方案。八、人员招聘（一）、物业管理本部1、物业经理大学本科以上学历，持有物业管理上岗证，具有5年以上大型物业管理实际工作经验，熟悉物业管理有关法律、法规及企业根本管理工作，有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力，勤业、敬业、乐业。（二）、客服部1、客服部主管大专以上学历，持有物业管理上岗证，有2年以上工作经验，具有2年以上工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力及大型会议接待能力，以及随机应变处理突发事件的能力，对大厦清洁、绿化、养护知识有一定的了解，了解各清洁用品的使用标准。对工作认真负责，敬业、乐业2、客服员大专以上学历，有1年以上物业管理接待工作经验，性格温顺，自身素质较好，语言表达能力较强，对工作认真负责，敬业、乐业。（三）、工程管理部1、工程管理部主管大学本科以上学历（工科专业），工程师职称，有6年以上工作经验，持有物业管理上岗证，有2年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识根底，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力，有电工操作证，勤业、敬业、乐业2、弱电技工大专以上学历，电子技术、计算机或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。4、强电技工身体健康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有5年以上工作经验，有大型企业设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。5、空调技工大专以上学历，制冷专业，有5年以上工作经验，有大型设备的管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。6、维修工高中以上学历水电专业），持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责，有一定的口头表达能力。（四）、平安管理部1、平安管理经主管大专或同等学历），熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的管理能力。持有物业管理上岗证，有2年以上的本职工作经验，具有，丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。2、平安管理员高中以上学历，退伍军人优先，身高175CM以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，须有本地户口担保人。3、监控管理员高中以上学历，男身高175CM以上，女165CM以上，身体健康，不矫正视力为L5,品行端正，工作认真，需有本地户口。（五）绿化保洁部1、保洁员身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。2、绿化员身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。八、物业管理人员培训（一）、新员工上岗培训根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。1、员工上岗培训期15天为有薪培训。2、培训内容包括：物业管理概述，园区物业管理流程，现代物业管理效劳理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。（二）、在岗员工循环培训1、通过实际工作中所产生的问题，不定期安排当事人指员工）参加班后的专题培训2、每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与员工沟通的经验。3、上岗循环培训的考核方法。（1）通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。（2）在实际工作中，业户的投诉率和员工违章、违规的行为是评价员工工作的根底。（3）通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，到达优化管理的目的。4、培训方案及培训内容提纲（略）。九、前期准备公司派出专业人员对待承接工程进行深入研究，了解工程规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、平安状况，进驻前一个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对工程特点制定各项管理规定及工作流程，进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。1.内部机构的设置与拟定人员编制2 .物业管理人员的选聘和培训开展管理工作前1个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，园区员工投诉的处理。3 .规章制度制定1）、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写管理文件（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序）并在新园区入驻前完成。作业现场管理时