20151207物业管理方案-河南宝晟-风尚工业园物业管理方案.docx

风气工业园物业管理方案目录第一章前言1第二章宝晟物业管理公司简介1第三章ZDlk园物业管理方案2第一节提高管理效劳水平的整体设想与筹划2第二节拟采取的管理方式、工作方案和物质需求情况5第三节各项指标的标准及达成标准指标采取的措施11第四节管理规章制度和建筑及其附属物档案、设施、设备、业主档案的建立与管理.13第五节便民效劳16第六节物业管理收费标准建议及收支测算16第七节日常物业管理27第四章局部公众制度及应急措施30第一节精神文明公约30第二节平安防范管理规定30第三节消防平安管理规定32第四节道路及车辆管理规定34第五节工业园区设备平安运行制度36第六节智能控制中心管理规定36第七节消防给水设备保养制度37第八节空调设备巡视管理制度（根据实情定）38第九节电梯巡视监控管理制度39第十节水泵房运行操作规程40第十一节水泵房运行考前须知41第十二节绿化养护制度42第十三节清洁卫生管理规定44第十四节清洁作业规程以及操作要领52第十五节清洁效劳质量标准及检测方法56第十六节意外事件处理方法58第十七节消防应急方案61第十八节停水及事故处理方案65第五章结束语65第一章前百物业管理作为一种新兴的行业，它的产生和开展，对于改善人民群众的生活、工作生产环境，提高城市整体水平起到了积极的作用。物业管理条例的公布和实施更是有力的促进了这一行业的开展，在不断标准行业的法制环境的同时，也使更多商、产、住、用物业进入物业管理市场。河南宝晟物业管理在顺应市场需要，提出“内部精细管理、对外稳健开展的战略思路。在这思路的指导下来谋求企业的出路。我们公司追求的是通过提供专业的效劳创出客户100%的满意度，我们不追求高额的短期回报，我们相信的是“只有最认真，才能最专业，只有最专业，才能最强大。我们企业做好、做大、做强，为客户创造价值，也是对客户的最好回报。第二章宝晟物业管理公司简介河南宝晟物业管理成立于2004年3月，注册资本310万元人民币，是集综合性物业管理、卫生保洁、三维安防、楼宇清洗、园林绿化养护及设施设备维养护等为一体的综合性、专业性的物业管理效劳公司。目前拥有国家物管行业三级资质，公司现有员工100O多人，其中：中级以上职称50人，初级职称230人，95%以上人员具有专业岗位上岗证书。宝晟先后与多家住宅社区、医院、党政机关、企事业单位、银行、商务写字楼建立了长期物业管理效劳业务关系，并协助多家单位、机构争创到省、市级“文明卫生先进单位荣誉称号，公司管理科学、效劳讲质量、交往讲诚心、开展讲创新，以民主化的效劳、标准化的运作、社会化的网络开发市场、拓展市场、引进市场，赢得了广阔客户的信赖，取得了非凡的业绩。第三章工业园物业管理方案第一节提高管理效劳水平的整体设想与筹划风气工业园区是集办公和工业、宿舍一体的园区。总建筑面积约498267.06平方米。该工程布局合理，设施完善，设备高档。针对本次物业管理标的各个要素，我休养所管理思路概括为“一种模式，二项承诺，五个重点，五大措施。一、认识与定位该工业园区作为一个大型工业园区物业，整体形象应该着眼于全市、全省，乃至于全国、全世界。给该工程整体形象定位是：开放、高效、标准开放表达该工业园改革创新的思想和国际化的办公、生产方式高效展示该工业园进取、创新的精神状态和高效的运转机制标准表达该工业园作风严谨、运作标准高效、管理精细的风貌二、一种模式作为国际化工业园需要的是表达：开放、高效、标准、平安、文明、有序、舒适等，为此我公司确定该工业园区管理效劳模式为：一手抓物业管理效劳，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式。在我公司进驻后，要将公司“全心效劳，在细微之处见精神；正大卓越，赢万众口碑创品牌的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守：“岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚效劳。我们深信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人交一分满意的答卷。三、二项承诺1、自接管该物业管理工程之日起，二年内使该物业管理工程成为优秀示范工程，树立工业园区引进专业化物业管理的成功范例。2、自接管之日起，即按照IS090012000效劳质量体系全面实施物业管理效劳。四、五个重点针对该工程的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重占.八、1、树立工业园物业整体形象通过环境形象、工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理效劳人员行为标准等专业管理和文化气氛的融合，塑造工业园区开放、高效、标准的整体形象。2、确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零从我们管理的经验来看，治安、消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键。我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人情化效劳，通过技防、人防、物防的有效结合，可以确保该区域内因物业管理原因而造成的治安、消防事件发生率为零。3、维护好工业园区的环境该工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本工业园区的卫生涉及到道路、厂房、宿舍、办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现工程的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要到达茂盛、常绿，无死苗、无杂物，辅助性的展现工程的良好形象4、设施、设备及物业本身的管理，使工业园物业保值、增值另外，该工程的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而到达保值增值的目的。5、树立管理公司自身良好形象，使该工程成为口碑该工程我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤、优质效劳，从根本上树立良好形象，给到工业园的人留下良好印象，并为管理叹服，使工业园因我们的管理效劳增加附加值。六、五大措施1、根据该工程特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合。在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合管理处统一管理、快速调度，确保治安万无一失。2、精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设。针对该工程的现状要求，我们将设置环境管理部（环卫、绿化），养护工业园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障工业园区环境优美、干净整洁。第一：维护保养好工业园区绿化，使其保持常青、常新，始终焕发勃勃生机；第二：加强和引导环保意识的教育，使每位到工业园区的人员都自觉保护区内环境；第三：垃圾分类收集，建立回收系统；第四：开展环境文化建设和环境形象建设。3、保证车辆有序停放。为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理、提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后到达整齐、标准停车和秩序井然的目的。4、实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法。这种方法表达在人员安排、治安、消防、卫生设施、设备管理等各方面。我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班、组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊、标准严密。5、我们在管理效劳中将推出24小时值班巡逻的效劳机制，以解决使用者所需。第二节拟采取的管理方式、工作方案和物质需求情况一、拟采取的管理方式二、对于不同的物业，必须有不同的方法，我们拟采取的管理方式为：专业化、标准化、精细化、品牌化、经营型的管理方式。三、根本思路是：1、严格选人、谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综合素质；2、提供24小时效劳；3、严格法规和标准制约、标准组织和个人的管理效劳行为；4、致力精神文明建设，实施品牌和形象战略；5、半军事化管理加现代化管理。具体我们的管理分组织系统、运作程序系统、鼓励系统三个局部说明。（一）组织系统：1、贵公司可以直接对管理处下指示，以提高效劳效率。2、管理处实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任、文员、品管、各业务部门管理员和业务块操作员工。（二）运作程序系统:1、整体运作程序2、内部运作流程I指挥TI指挥”ay二I管F处，|二I反馈监督，I二I各业务块员工P管理层,-I操作层说明：1、在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥、监督的封闭性。管理层既是指挥者，又是监督者，方案、组织、控制、反应集于一身，防止管理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位。2、各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行标准。同时充分授权，在权责范围内最大限度地调发动工的工作积极性和主动性。（三）鼓励系统：说明：1、鼓励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，效劳用户,创造经济和社会效益。2、思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈心、座谈等。3、奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩清楚，通过奖励引着员工走，通过惩罚“打着员工走，做到人人有动力，个个有压力。奖励分为物质奖励和精神奖励。4、培养提升机制在实际工作中极具价值。我们将培训放在集体和个人开展的重要位置，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上、平者让、庸者让，为人才的开展创造有利环境。5、工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行，实行浮开工资，增强工作能力。6、企业文化机制是开展之源，通过企业文化的开展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力、引导功能、约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来。工作方案依据管理方式和管理运作流程，我们将工作方案分为前期管理、常规期管理二局部，现拟工作方案如下。（一）前期管理工作方案序号工程内容时间备注1物业管理标的调研全面了解物业管理标的05年12月31H尽量提前2拟订管理方案结合调研结果拟定管理方案05年12月7日尽量提前3接管合同签订1、方案送审2、签订合同方案确认时止尽量缩短时间4前期介入提出合理化建议根据施工进度5组建管理队伍1、选拔2、培训3、上岗方案确认至进场6整改及完善办公条件1、安排管理用房2、安排员工宿舍3、物质装备到位方案确认至进场7制订管理制度1、制订切合实际的各项物业管理制度2、导入IS09001-20008物业接管验收办理书面移交手续（二）常规期管理工作方案序号工程内容时间备注1房屋及公用部位维修保养1、制定大、中修方案方案；2、日常零修、急修管理；3、日常保养巡查管理；接管验收后开始，局部待施工单位保修期满单责司力助工修公全协施保我尽调属位任将协4、维修质量管理。2公共设施、设备及场所的使用、维修、养护、管理1、建立档案，搞好根底资料管理；2、运行管理；3、维修保养管理；4、险情应急管理；5、水池水泵管理；6、其他。接管验收后开始，局部待施工单位保修期满属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助3安保管理1、24小时值班及巡查、监控等平安防范管理；2、违章私设摊点及设立广告管理；3、消防管理；4、来人来访管理；5、物品出入管理。接管验收后开始4车辆管理1、进出车辆管理；2、停车场管理；3、车辆行驶管理。接管验收后开始5清