青岛宝龙城市广场商业地产百强项目案例十二.docx

百强商业项目案例之二十青岛宝龙都市广场青岛宝龙都市广场中国首个75万平方米主题游乐式购物公园都市：青岛在青岛人口局限性60万的城阳区，建设种75万平方米的购物中心。青岛宝龙都市广场，正在展开一场“游在此、购在此、欢乐在此”的商业造城计划。在青岛市区人口不足60万的城阳区，建设一个75万平方米的购物中心。青岛宝龙城市广场,正在展开一场“游在此、购在此、欢乐在此”的商业造城计划。城市与地理：青岛宝龙城市广场座落于崇阳路以北、文阳路以南、中城路西、长城路东,在青岛新天地景现长廊两fft与城阳区政府、文化广场、人民广场、城阳区人艮医院、世纪公园等近距相守.距渡亭国际机场5分钟路程.距青岛港18公里,胶济孰路、6条高速公路四通八达.开发与对策：要打造青鸟苗具发展潜力和投资价值的新商阍.菖先就必须形成极强的规模效应因为青岛是山东咨经济片发达的城市之一,是胶州半岛的核心，是行政级别为副省级的中心城市所以,青岛宝龙城市广场将开发规模定位于超大型的75万平方米的游乐主腿购物中心,具体组成是：1）住宅造城，商业也可以造城当中国众多超大型赃物中心一个又一个/，的时候，在中BB青岛，却不知不觉地焉现出一个网业巨无比,它的开发商正是中国商业地产的领军企业宝龙集团.宝龙集团为什么要在青岛城阳区建设一座如吃大型的购物中立.为此.它又提供了哪些全业委的商j规划？为了实现“吃玩乐”的一,："费.育自宝龙城市广场进行了七杆的高U时，针对离业单体面曾过大的向IL青岛宝龙集团又创造一种集样的整体架构SL2）在当代中国，所谓游乐式的购物中心其实缺乏强有力的支持点，在很.多情况下,它甚至于只是提供了一个卖点,当嗔目进入实质性的开发阶段以/后，由于娱乐配套投入成本高,回报低、运营难度大,很多的娱乐配套笈终难以实现.但是,青岛宝龙城市广场却罕有地提出了建设“中国最大规模近50000平方米室内主题乐园”的目标,并且,整个项目的架构都是围绕这一目标搭建的青岛宝龙城市广场.为什么要启动一场如此大规模的室内造景规戈L它能为中国商业地产发展带来哪些变革？Powerlong宝龙城市广场中国大陆首个75万平方米主题游乐式购物公园经济技术指标：O开发南：宝龙集团（者岛，籁业有限公司O总建筑面积1约750000平方米O占地面枳：319808平方米O建筑史度：48SO熔化率：30%O2.34O地上停车：1580精O地下停车：218渊1）一个中心、四个基本点、一个座标的商业规划住宅造城.商业也可以造城当中国众多超大型购物中心一个又一个搁浅的时候,在中国青岛，却不知不觉地涌现出一个商业巨无霸.它的开发商正是中国商业地产的领军企业宝龙集团宝龙集团为什么要在青岛城阳区建设一座如此大型的购物中心，为此，它又提供了哪一些全业态的商业规划？为了实现“吃喝玩乐”的一站式消费，青岛宝龙城市广场进行了怎样的商业规划？同时,针对商业单体面积过大的问题,青岛宝龙集团又创造一种怎样的整体架构呢？城市与地理：青岛,一座美丽的海滨城市,每年接待游客接近3000万人次，旅游总收入超过300亿元；青岛宝龙城市广场位于青岛市城阳区,城阳区东休鳍山区.南接李沧区,西修胶州湾与胶州市相邻，北与即盘市毗连,城阳区是青岛未来城市发展的方向和重心,青鸟宝龙城市广场位于城阳城市中心区的核心地带A70万垩左米游乐Jt麴超大购孩史4面二座五星级酒Jr两座酒店式公寓以5万平方米大型室内生墨海乐公a为中心.*ii用品建材敷码电器B.项目在商业规划方面分别引进酎尚百货、生活超布、数码电若.精品建材四大业态.每个楼层均设置不同的消费主诞,次主力店穿插式间营业场所和公共空间交融一体：四层建筑面积8.5万平方米三层建筑面积9.4万平方米二层建筑面积9.6万王互阻一信建筑面积10.7万平方米负一层建筑面积12.8万平方米青岛宝龙城市广场必须在一个层面上形成多个中心,这样才能解决单层面积过大和空间单调的问龙青岛宝龙城市广场的规划方案是''一个中心四个基本点”C一个中心：以5万平方米室内主题游乐园为中心：四个基本点：以生活超市、百货、数码电器、精品建材形成四大主力店为基本点：一个座标：以五星级酒店、酒店式公寓为横座标，以休憩广场、5万平方米室内主题游乐园及五星级酒店为纵座标，四大主力店分片布局：吉岛宝龙城市广场“一个中心、四个基本点、一个座标”的商业规划就在一个平面上形成了丰富的空间，并且以5万平方米室内主题游乐因为核心,进行商业资源的集中和发敬，比较有效地解决了商业空间单调和单层面积过大的问通.这种一个中心、四个基本点的商业规划很适合地块方正,占地面积大的商业地产项目，在这两个前提满足的情况下,它就是一个好的开发范例，能筋很好地形成人流动线消费者在里面进行消费，很容易辨别区分自己所在的位置,同时对于顾客购物也靛够有很清晰的方向感.并且迅速找到,这样消费者就不会因为项目体it庞大害怕迷路.不容易找到自己喜欢的产品而逐渐丧失来此购物消费的欲望2）从无到有的景观资源一中国最大规模近50000平方米室内主题乐园在当代中国.所谓游乐式的购物中心其实缺乏强有力的支持点，在很多情况下，它甚至于只是提供了一个卖点，当项目进入实质性的开发阶段以后，由于娱乐配套投入成本高、回报低、运营难度大，很多的娱乐配套最终难以实现但是，青岛宝龙城市广场却罕有地提出了建设“中国最大规模近50000m室内主题乐园”的目标.并且.整个项目的架构都是围绕这一目标搭建的青岛宝龙城市广场,为什么要启动一场如此大规模的室内造景规划.它能为中国商业地产发展带来哪些变革？思路与变革：游乐与景观设计是百岛宝龙城市广场最突出的特色：宝龙集团斥资5亿人民币打造近5万平方米世界顶级富内游乐主睡公Bb从无到有地为项目开辟了一道真正念义上的景观资源,以地下一层中心游乐广场为核心,结合业态规划,分布在城市广场的各个楼层均有主题游乐项目.项目建成后将成为国内餐大的以游乐为主题的ShOPPingMall隹个项目商业规划的核心就是以游乐带动购渤、以数个大型主力店带动整个陶物中心的人气.那么，宝龙城市广场这种思路变革的体据何在呢？A宝龙城市广场位于黄岛市城阳区,城莺区位于宙自以北,籍少育业殡围的积淀.但是域阳区却是吉乌主城区向北垢黑的王要空间.工业化,减市化.商贸经济全甫发晨.月此.如何在这一就区内影成项目核心的吸引力将是成败的关罐:B吉岛是堂要B勺旅游城市.拥有干富的旅游奥源.每年挟持游喜接近3000万人次.旗游总收入超过300亿元.因此,如何使青岛宝龙城市广场成为游客的必到之地,也是吉岛宝龙城市广场的重要支律点：C、十目的地设条件决定消费育必81犷大，而不能只局鼠于犍阳区仅仅几十万的人口，因也.誉遗大手咕的5万平方米工内生游乐艮目媒合上述朦因,宝龙集团造餐的商业规划很显然是一料必然的索要.75万平方米游乐生超超大购物中心单位面积要达到60008000元的营业赖,城阳不到50万的人口根本不足以支撑.甚至将商圈半径播射到整个青岛也很难支撑里目的良性运普因为项目通吉乌市中心距篇太远,客流的易达性不是很好.所以必须将商圈的半径再扩大,而青岛2006年接待游客2800万人次.旅游总收入310亿.这些来青岛旅游消费的游客就成了项目主要的目标客户之一一个好的景观资源是吸引游客来此消费的重要保障50000平方米塞内主牌乐园将在营销投入的比例前提下.形成浮动比例的吸客效应,并最后扩收到周边城市,景观资源在营销成本飞高投入的影晌下.能加速项目进入成熟期同时,景观资源的独特性和商业规划的领先性,将带来强大的项目区别性,进而升华到品牌的认识,在体验的过程中消费者产生认可.并将这种消费感受传梅给更多亲友，进而推动吉乌宝龙城市广场的成型.负一层平面图二次F力居守:次主力&-I r fcrr r MBMM 二 ； FFr bf>FJ 物.WUl网 j3次主力,2 . '： ."二次主力J½ JSS -rf'' /U .*> "S , »*»«,11W. . W . . . W .肾 M M«皿n，、/VW. . HaMB、 WtBAMW住 2C2U. <>fr ZtairMMaCIXrttXlBaKXn '中心游乐广场3(0'.lSMtisnB慌甘冷可«广店uwwwMUnsn 唁 9hMbmi3 - UiU ； d。ULyk'.0*3含二,店 “YvrvMUrtXmnVnImruh BcsxMmnum o-r%*Trnn, <artXT'OfHMl J*JW-.WVUmnrttnanRr 嬴HTrKwMZp 即 wratonerwom EttfntE ytv 密y 您.3.n.H.nH.nlH-sttsH MWAJiftF:S9S8B8S3SS昙翅由胃SBBBBUKaSfflBK阜BMHMK'点'BiM'urW0*'MHTUWnB'hs'MsnaoEa»NXIanKQIS超密W'''eww«atfjB-wn",.JnJKMMN.”MjKmM三OlJ.U.£“3值.AjaUCSJX,BWmWnrfltfaMtfvum-ds''4a'<nn,a'W:;二：一C：轲:二三:,五星级酒店,.-,t,-.,白宝龙城市广场将游乐广场安博在我一届,58CM游乐广场分大、小军翻芦状分布，周边购分行停车场.次主力店与少量的蔺靖.是一种典型的以游乐为平面聚集中心.并积极利用务个方位通往中心游乐广场的通道而迸行相应的业态设置的规划方案.iraH!UH!育自宝龙城市广场孱鱼三层的规划即全面贾糊一个中心.四个基点.一个座标的尊财.一个中心一中心游乐为中心.四个基点Bl个角位的主力店为基点.一个座标以游乐广场受中心游乐场至五显级酒店为纵座标：以横黄中心游乐广场的主通道为横座标.这样的设置有利于在一个学座面枳近十万平方米的商业空间内使功耗、业芯的分布郡呈现出一种锌砌的反序略.井彩成商业架构的主体育§宝龙城市广场在二层设置主力店超市，而不是将图市设置在负一层曷,就是考虐到二层以上商业面枳太大.只有引入主力店超市这祥的超爆发动机.才徒带来足省的人流.在四个主力店当中.时尚百货贯通层至三IB超市贯通二层至三履.区国城贯通博乎三届.其他主力店设越财极猊寓要分布有纤个单屋.这样的安摔就是充分考虑到它们的人流技动效果.弁垠犍主力店不同的黑性和价值含而进行的总体安捧.4同申/即使到r三震.中心游乐广场仍是整个商业平面的焦点.虽然游乐中心设在负一展.但从负一曷至三屋的钱空中庭却籍够让三层捕有对游乐靖最隹的现赏效果.育B宝龙城市广场三楼设置了影院.家居广场等主力店.并增扣r游乐攻蕨.由于规模足够大.空间也比较懵彩,所以三屋也会拥有比较多的人波.评论:中国居然己经有这样大的建成开业的商业地产，惊讶中。并且我百度了一下，发现宝龙都市广场在不少都市都已经有或将建，如徐州、福州、汉阳。果然不出我所料，万达模式已经有了恐怕不止一种效仿者。假如按照这个规划做，肯定会失败。理由如下：1、整个项目体量巨大，假如只按照一种整体项目来操