附件4-2：项目改造方案参考范本1（适用于不需完善用地.docx

三角镇广东金焕智造科技有限公司，工改工”宗地项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和现行控制性详细规划，三角镇人民政府拟对位于中山市三角镇高平工业区内的广东金助智造科技有限公司旧厂房用地进行改造，由广东金助智造科技有限公司自主改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块位于三角镇隆昌西街3号，西邻高沙涌，东南北三侧均为已建工业厂房，用地面积2.3333公顷（23333.3平方米，折合约35亩）。（二）标图入库情况改造地块于2021年9月9日纳入“三旧”标图入库，图斑编号44200067045,图斑面积2公顷（折合约30亩），纳入本次改造范围，为改造主体地块；另有0.33公顷（折合约4.95亩）未纳入“三旧”标图入库，不纳入本次改造范围，日后与改造主体地块一体实施建设，但不享受“三旧”优惠政策。（三）权属情况改造范围内用地全部属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，不动产权证为粤（2022）中山市不动产权第0075521号，为土地权利人广东金助智造科技有限公司自2022年4月开始使用，由原土地权利人恒丰纺织有限公司转移至现土地权利人广东金泰智造科技有限公司。（四）土地利用现状情况改造主体地块现有13栋建筑物，为原土地权利人恒丰纺织有限公司自2001年12月开始使用，现有建筑面积12465.13平方米，其中8092.13平方米已按规定办理规划报建等手续，其余4373平方米未办理相关报建手续，现状容积率0.53,作工业厂房、仓库、宿舍和配套办公用房所用。该地块目前已拆除无证建筑面积1854.2平方米，改造前年产值为500万元，年税收为20万元。改造主体地块不涉及闲置、抵押、历史文化资源要素等情况。（五）规划情况改造主体地块符合土地利用总体规划、控制性详细规划，已纳入中山市“三旧”改造（城市更新）专项规划（2017-2020）。其中，在土地利用总体规划中，属城镇建设用地2公顷（折合约30亩）。在中山市三角镇工业用地规划条件论证（报批版）中，二类工业用地L97公顷（折合约29.51亩），规划容积率1.0-3.5,建筑密度35%-60%,绿地率10%T5%,建筑高度50米;防护绿地0.03公顷（折合约0.52亩）。改造主体地块不涉及到永久基本农田、生态保护红线等管控要求，位于城镇开发边界内。二、改造意愿情况改造范围涉及广东金姣智造科技有限公司一个权利主体，三角镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等事项征询其改造意愿，同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体规划、控制性详细规划管控要求实施建设。在控制性详细规划中属绿地等公益性用地部分，日后三角镇人民政府需按规划开发建设时，应无偿将用地交给三角镇人民政府使用。改造项目属工改工宗地项目，拟采取权利人自主改造方式，拟实施全面改造。由土地权利人广东金助智造科技有限公司作为改造主体，改造后将用于高端表面处理及精细化工产业的现代化工业厂房、并配套相应的宿舍和办公建筑；产业类型为除电镀外的高端表面处理（热处理、酸洗、磷化、电泳、喷涂、铝氧化等）为主要发展产业类型，满足新能源汽车、机械装备制造、五金制品制造、家用电器制造等所有领域的紧固件、传动件、刹车件、装饰配件等表面处理（年处理量约10万吨）。在符合控制性详细规划的基础上，容积率不小于3.4,总建筑面积不小于86856.8平方米（含不计容建筑面积5423.6平方米），其中新建建筑面积86856.8平方米，保留建筑面积。平方米。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中山市差别化环保准入促进区域发展实施细则、中山市涉挥发性有机物项目环保准入管理规定。改造后年产值将达到2.5亿元,年税收将达到1200万元，增加就业岗位800个。四、资金筹措改造主体拟投入资金为15000万元，其中自有资金4500万元,银行借贷10500万元。五、开发时序项目开发周期为3年，拟分2期开发。一期开发时间为2022年12月，拟投入资金5000万元，拆除无证建筑面积1153平方米，拟建建筑面积30070.46平方米（含不计容建筑面积0平方米），主要实施工业厂房建设；二期开发时间为2024年12月，拟投入资金100oO万元，拆除建面积9457.93平方米（其中无证部分1365.8平方米，有证部分8092.13平方米），拟建建筑面积56786.34平方米（含不计容建筑面积5423.6平方米），主要实施工业厂房及配套宿舍和办公楼建设。六、实施监管（一）实施实质性改造义务1.项目实施期限：改造主体在每期动工前完成当期改造地块的拆除工作，在2022年12月31日之前开工，在2025年12月31日之前竣工。其中，一期动工时间2022年12月31日之前，竣工时间2023年12月31日之前；二期动工时间2024年12月31日之前，竣工时间2025年12月31日之前。（二）厂房自持销售申请1 .改造主体自持比例不得小于确权登记的总建筑面积51%,自办理不动产（房产）登记之日起自持不少于15年。对引进优质产业项目的，经市招商引资领导小组研究确定，并与属地镇街政府签订监管协议满足亩均税收贡献要求的，可降低自持比例最低至20%。2 .分割或分割销售部分的厂房应符合独立通行、独立使用和消防安全要求，以幢或层为固定界线为基本单位，且幢和层的单元面积分别不小于2000平方米、500平方米。对用地面积达30亩以上的市优先发展产业项目，在满足亩均税收贡献要求的前提下，因企业行业性质、特殊技术等需求，确需进行层内按间（套）分割的，分割单元面积不小于300平方米。3 .行政办公和生活配套设施用房不得独立进行分割、分割销售或抵押，但可以按照不高于厂房分割或分割销售的比例，随厂房一并分割、分割销售或抵押。4 .受让主体须为企业，受让后自完成登记之日起5年内不得申请转让（在不动产证书附记项中注记清楚起止时限）；已办理分割销售部分不得申请再次分割。（三）改造后投产经营要求1.投资产业类别：优先引入符合中山市优先发展产业目录（2019年版）的项目；不得引入现行的产业结构调整指导目录中淘汰类项目、外商投资准入特别管理措施（负面清单）（2020年版）中禁止类项目，以及限制用地项目目录（2012年本）和禁止用地项目目录（2012年本）所列项目；2 .环保准入条件：符合中山市差别化环保准入促进区域发展实施细则、中山市“三线一单”生态环境分区管控方案、中山市涉挥发性有机物项目环保准入管理规定要求，建设项目在拆除设施、设备或者建筑物、构筑物过程中，须按中华人民共和国土壤污染防治法的规定落实相应土壤污染防治措施；3 .能耗准入条件：符合国家产业结构调整指导目录要求;4 .投资强度：2025年12月31日前达到人民币15000万元；5 .改造后年产值：2028年12月31日前达到人民币25000万元；6 .改造后年税收：2028年12月31日前达到人民币1200万元；7 .其他:增加就业岗位800个。（四）转让股权限制改造主体须持有项目公司51%以上股份，未经镇街政府审查并报市政府批准，不得申请以任何直接或间接方式转让股权、变更股东。