贵绳地产项目设计任务书的理念和要点说明.docx

贵绳地产项目概念设计任务书设计理念及要点阐明遵义市贵绳房地产开发有限责任企业2023年01月01日第一、项目概况及周围条件一、项目区位项目位于遵义市中心区南部，北与老城片区隔山相望，东与万里路片区比邻，南面、西面与海尔大道、桃溪寺片区近邻，空间距离仅2Km,区位优越。项目区位图：规划区与遵义市总规的区位关系用地范围（看红线图）三、建筑规模本项目占地面积1158亩，容积率3.5,建筑面积260万Mz左右。四、地块条件1、 地块周围条件：1.1 东至：联通遵义南部大动脉海尔大道，规划为区域内主干道；道路以东为遵义电厂用地，目前未开始建设。1.2 .2南至：规划为区域内主干道，联通南部新城片区并至遵义县（未来日勺遵义市南白区）；至洛江江岸。1.3 西至：规划为区域内主干道。1.4 北至：规划为区域内主干道；以北为红花岗公园。2、 地块内部条件：地块高程在810-900米之间，绝大部分用地在840-845米之间，地块西北面高程较大，到达900米高，中部（工业厂房用地）较为平坦，相对高程在10米以内，整个地块日勺高程向南部以及西北部逐渐升高。西北部重要为厂区的职工居住用地及少许的村民住宅用地。3、 道路交通地块内的交通凌乱缺统一规划，与外界的交通存在瓶颈。地块内、地块与外界的通达性都较差。3.1 为地块内部的现主干道，通往万里路、海尔大道。3. 2为地块内部的现次干道，通往海尔大道。4. 3为地块内部的现次干道，通往桃溪寺片区。5. 周围区域环境及设施项目地块自身为贵绳集团的生产厂房和生活配套区域，人口比较集中O本项目位于遵义南部新城与老城之间的结合部，与遵义南部新城仅仅一江（洛江）之隔。东向为遵义电厂厂区；西向与老城仅一山之隔；南向是遵义南部新城；北向是繁华的遵义老城商业地带，紧挨万里路中天万里湘江星力商业和老城丁字口商圈商业（重庆百货、国贸百货）,三星及经济型酒店较多。第二、设计理念一、遵义名片、黔北明珠、贵州精神文化高地黔北首席都市综合体 商业中心：遵义顶级商业中心（新商圈） 文化创意区：遵义主题文化创意产业园区 滨江商业休闲带：遵义滨江外滩休闲商业街区 遵义地标：标志性建筑群 南城与老城连接关键枢纽：遵义南城关键交通枢纽和要道 形象关键词：外滩、人文、顶级、地标、时尚、风格、品味、枢纽黔北新名片'遵义副中心 黔北新名片：将洛江河畔打造为与会址齐肩的休闲旅游目的地，以此为基点，集成旅游中转功能，打造遵义都市客厅及旅游集散中心。 遵义副中心：保留地块历史文化及天然资源精髓，承接区域都市功能，打造集商务、休闲、居住三位一体，超越广珠商圈日勺主城副中心。观光在会址、休闲在外滩 极具特色的都市客厅，比肩遵义会址， 是未来遵义观光游客的必到之地。二、项目形象定位文化搭台、引擎撬动，都市运行，实现板块价值引爆！ 延续钢绳厂历史，打造企业文化展示窗口。 深挖板块自然、历史、文化资源，化腐朽为神奇！ 都市运行、承接区域价值，打造关键引擎！第三、设计要点及思绪一、项目关键点、线、面、立体的规划思绪及布局1、 点的规划1.1 五个入口（项目地块入户大门）1.1.1 一号入口，规划中入口，北接遵义老城中心，未来将会吸引更多老城人流量进入项目，这是地块交通日勺未来重要入口。因本入口规划为穿山隧道，因此，隧道接入项目部分需要充足考虑合理布局。该入口在项目红线范围内。1.1.2 二号入口，南接遵义南部新城，未来将直接吸引南部新城及项目南边毗邻项目的居住人口进入项目，这是地块交通的重要入口。因本入口已建成桥连接洛江两岸，从大桥进入项目后的连接点需要考虑项目的标志性形象或建筑、往主干道两端分流车流和人流进入洛江商业休闲带的两个功能性问题。该入口在项目红线范围内。1.1.3 三号入口，现成道路，西接桃溪寺片区，未来将直接吸引遵义老城、桃溪寺片区居住人口进入项目，这是地块交通的次要入口。该入口在项目红线范围内。1.1.4 四号入口，现成道路，东接海尔大道片区，直接吸引东边毗邻项目居住人口进入项目，由于该入口不在项目红线范围内，因此只能借助这个入口规划好红线边界的交通动线。1.1.5 五号入口，现成道路，东北向，连接万里路片区、外环路片区、电厂地块，也将是项目的重要入口，需要重点借助该入口。该入口不在项目红线范围内，因此只能借助这个入口规划好红线边界的交通动线。如下图示:1.2 一种关键商圈（商业中心）1.2.1 商圈定于此点，考虑如下：一居于项目地块比较中心的位置，以此为关键商圈，轻易将商业价值、功能辐射项目地块东西南北四向；二离可以旧翻新修建成文化创意街区的老厂房很近，轻易借助这两个不一样的商业业态进行资源互补，合理运用和发挥最大的商业人流量和商业价值；三可以将此规划为十字交通要道及黄金地段。1.2.2 将此处设计成遵义的地标性建筑或群,包括写字楼、商业中心、五星级酒店、三星级酒店、公寓。提议：一合理运用十字路的地下空间，设计成地下商业、交通枢纽、停车场；二写字楼坐落在主干道东边，紧靠创意产业园，运用写字楼的上班一族人流量，带动创意额街区的餐饮、休闲商业；三商业中心内部要有中庭。提醒：商圈主干道东向紧挨电厂地块红线，本项目红线内扣除退让距离后，要评估与否足够建设和布置建筑物。如下图示：1.3 一种关键文化创意产业区（文化中心）1.3.1 在二分厂的）厂址上进行选择、翻新、改造，北靠货运铁路和八七厂中学。注意屋顶的改造和有利空间运用。文化创意产业区以雕塑文化为主题，增长雕塑小品。1.3.2 铁路轨道保留部分，其中一段建设成可运行的有轨电车（作为文化创意区的亮点），保留铁路元素，同步对现存蒸汽机车进行翻新，作为项目的旅游亮点。1.3.3 紧靠八七厂中学的既有马路改导致临街商业（合理运用八七中学的学生、教师资源），临街商业南边则是沿铁路轨道日勺商业步行街，联通商圈中心和文化创意园区，同步又合理运用铁路轨道资源。1.3.4 文化创意园区重要规划为创意/现代办公、新概念/主题餐饮、咖啡馆、酒吧汇集区（升级遵义既有酒吧文化）、培训机构、文化产业等。1.3.5 可以在此规划一种文化中心广场，作为本项目的中心广场，成为市民中心。文化中心广场可考虑设置成地下停车场。可以考虑将八七厂的烟囱移植到此，并改导致温度计。1.3.6 既有车队所处地块的山顶旧风格建筑假如需要保留，提议等比例移植到该区内。如下图示：义用>E三eiIt8HWZunylCityDistricto<RopeIntoofpowerplantsZunyi Ctty District o< Rope into of power plants of the detailed planning该区所处实际属性图:车队所处地块的旧建筑风格:1.4 一种关键滨江商业休闲区（休闲地带）1.4.1 承载功能：一以漂亮洛江为主题，构建沿河休闲商业长廊地带；二沿河步行路（黔北情侣路，休闲功能），合理改造和运用既有河岸护堤，移植精美树种（如樱花）；三吸引当地时尚/商务人士、南部新城居民汇集于此。1.4.2 沿河全为景观步行路，不通车，因此，考虑将车行动线从东欣桥进入本项目后，分流进入以桥为东、西两向的地下单行道（合理运用地上建筑的地下停车场划出车行道），人流量通过电梯直达地上。1.4.3 洛江下游水面，考虑运用成水上乐园，作为水上娱乐运行项目（后期）。如下图示：又用更将申厂帏区注在Hfll刺ZunyiCityOistrtctofRopeintoofpowerplantsofthedetailedplanning17WBBBffl1.5 一种关键公共中心-文化广场（在文化创意区中已经有了阐明，不再反复）上,京方MkllHUH11R餐!1Ma二3m-f1.6 多种关键住宅区（中高端住宅）1.6.1 在上述几种关键点之外的地块，完整、合理的将剩余地块规划成住宅用地，可以提高土地的运用率和规划率，便于形成商业与住宅紧密交错不过又相对独立的空间。1.6.2 合理运用北端住宅区的山脉景观资源。1.6.3 住宅区内的道路需要统一、合理规划。1.7 高端别端区1.7.1 车队所处地块上规划为高端别墅。以独栋、联排别墅为主。2、 线的规划1. 1两条主干道及临街商业线一号主干道目前为半成形道路，待隧道建成则成为完整道路。以该主干道形成临街商业街。2.2.2二号主干道可以调整规划，并形成临街商业街。上方*第*1M=XM-F2. 2次干道及临街商业线需要合理规划和设计。上，方IMUMtehUWn誉OlWlO*二-"-F3. 3一条商业步行街线紧靠八七厂中学的既有马路改导致临街商业（合理运用八七中学的学生、教师资源），临街商业南边则是沿铁路轨道的商业步行街，联通商圈中心和文化创意园区，同步又合理运用铁路轨道资源。2.4一条滨江商业休闲线前面已论述。2.5一条步行路至滨江前面已论述。义m货用田厂怜区Ii图性汪t我刺ZunylCityDistrictfRopeintoofpowerplantsofthedetailedplanning3、 面的规划3.1 处理好住宅居住区的规划面，提高和合理运用住宅地块的运用率。3.2 配套设施的人群覆盖面。3.3 商业中心日勺覆盖面是全市消费人群。4、 立体规划4.1 天际线。围绕关键区域，处理好天际线。5、 景观规划（需要重视如下几种片区的景观规划和设计）1. 1洛江滨江景观5. 2文化创意区、中心广场6. 3项目主、次入口5. 4车队地块6. 5沿山休闲景观7. 6主、次干道，及住宅区景观8. 配套功能考虑8.1 停车位规划。要考虑足够的车位，并且满足商业中心、文化创意区、滨江商业休闲带的停车规划。8.2 小区公共中心、菜市场。8.3 原有医院、学校不整体拆迁，仅部分波及拆除。6. 4未来商业中心也许成为南部和老城的交通枢纽，超前规划功能。分期开发节奏及布局1、 一期（30万M2）开发地块及范围1.1 围绕主干道两侧的地块开发住宅。修建样板房实景展示。1.2 在东欣桥一侧修建售楼处及沿江部分休闲商业景观带。其中售楼处可以设计成永久性的商业物业。2、 二期开发地块及范围1 .1文化创意区。通过文化创意区的建成带动地块的著名度和眼球经济，发明地块的更大价值和高端属性。2 .2二期住宅在选点方面需要参照贵绳集团厂房搬迁计划而确定。待定。第四、其他注意事项1、 深入考虑地块上附着物的拆迁与保留。2、 考虑与否可以运用洛江上游水资源，通过高差引入小区成为流动水景。3、 主干道公交站布点及风格设计。4、 地块高差很大，注意高差日勺处理及运用。5、 整个小区的住宅未必规划成统一的建筑和外立面风格。第五、项目用地技术经济指标1、 经济指标1.1 土地面积：1158亩约771,228平米1.2 土地用途：商业、住宅类用地1.3 建筑容积率：3.51.4 建筑密度：30%1.5 小区绿地率：30%2、 设计成果规定分