财富时代天地项目租赁补充建议.docx

财富时代天地项目租赁补充建议根据贵司的要求，我们在前次所提交的策划报告书基础上，针对项目的租赁有关之问题提出建议，以供参考。一、租赁价格商业物业的租金水平，取决于其所承载的业态、区域商业环境以及发展商所期望的价格。前次我们所建议的商业组合是在分析项目综合环境下的结果，并且尽可能的设置了一些有利于提高租金的业态；这样做有利于提高项目的整体平均租金，使其能与我们建议的商业销售均价相互对应。就每个细分的业杰而言，平均租金取决于其整体行业的盈利能力。而不同地段的物业会遵照“商圈递减规律”，体现出不同的租价。从项目所处的地段来看，租金水平按照既往经验会达到行业平均水平的80%,各业态建议租金如下：类别业态租金（元/建筑平米.天）零售便利店5娱乐KTV2.4康体美容2.5健身1.5服务旅行服务4.5银行4.5电讯4.5邮政4.5花店4餐饮中式正餐4西式正餐4.8轻型快餐8咖啡厅4办公物业的租金同样受到区域和自身条件的影响。同区域内的工商联科技大厦目前租金是2.8元/建筑平米.天，但是该项目开盘8个月来的实际出租水平很不理想。我们认为，本项目的办公物业租金定价可以采取“市场追随法”参考西四环路北向甲级写字楼的租金（如石景山路一带），取2.6元/建筑平米.天，这样比较符合市场的行情。二、租赁面积贵司提出拿出项目1/3的面积出租经营，我们看法如下：商业物业的出租部分一般是由业态决定的，因为不同的业态运营商会考虑是否要和产权拆分后的小业主进行合作。若本项目地下娱乐部分招商实现，或者部分餐饮业（主要是经营正餐的）的运营商需求面积较大，则针对这两种情况发展商需要自身持有物业。本项目的商业面积约L6万平米，我们预计约有5千平米的面积用来持有经营。从楼层分布来看，主要是集中在地下楼层和地上三层。办公物业的持有部分，主要是满足发展商自身的办公需求，物业办公管理需求和出租经营的需求。我们建议把地上4-5层作为物业管理和发展商办公使用，24-26层由于景观视野最好用来出租，随着销售的展开，把一些位置不好的留下来出租。当然，我司对于自身的销售经验和能力充满了自信，相信会通过销售的方式尽快为发展上实现项目的市场价值。