浅谈我国公共租赁住房管理中存在的问题与对策.docx

国家开放大学行政管理专业论文浅谈我国公共租赁住房管理中存在的问题与对策分部：国家开放大学河南分部学习中心：平顶山电大专业：行政管理入学时间：2021年03月学号：2141001200414姓名：张益铭指导教师：孙秋荣论文完成日期:2022年7月内容摘要住房问题近些年来成为了社会关注的热点问题，各地政府积极探索新型住房保障模式，公共租赁住房正是在这种背景下出现的完善中国城镇住房保障制度的一种创新实践。公共租赁住房区别干经济适用房和廉租房，满足了中低收入家庭的住房困难，特别是照顾到了流动性人口，包括新就业职工、刚毕业的大学生及外来务工人员。由于出台该政策较晚，到目前为止政府对它的管理还处于探索阶段。论文以公共租赁住房的管理为切入点，分析公共租赁住房管理中存在的问题，提出完善公共租赁住房管理的对策，确保公共租赁住房建设和管理的可持续性发展，使更多的住房困难群众成为最大的受益者。关键词:公共租赁住房管理问题对策一、绪论4二、公共租赁住房的概述4三、公共租赁住房管理存在的问题4（一）公共租赁住房管理主体混乱4（二）公共租赁住房资金来源渠道狭窄5（三）公共租赁住房管理的制度不健全6（四）公共租赁住房准入和退出的管理不规范6（五）公共租赁住房的建设管理混乱6四、改进公共租赁住房管理的对策7（一）逐步完善公共租赁住房的法律体系7（二）以市场化运作解决资金问题7（三）完善公共租赁住房的信息8（四）完善公共租赁住房的补贴制度8（五）公共租赁住房市场化的配套制度建设9（六）建立公共租赁住房产业监管制度W五、结论11参考文献12一、绪论住房问题近些年来成为了社会关注的热点问题，各地政府积极探索新型住房保隙模式，公共租赁住房正是在这种背景下出现的完善中国城镇住房保障制度的一种创新实践。公共租赁住房区别干经济适用房和廉租房，满足了中低收入家庭的住房困难，特别是照顾到了流动性人口，包括新就业职工、刚毕业的大学生及外来务工人员。由于出台该政策较晚，到目前为止政府对它的管理还处于探索阶段。论文以公共租赁住房的概述为切入点，分析公共租赁住房管理中存在的问题，提出完善公共租赁住房管理的对策，确保公共租赁住房建设和管理的可持续性发展，使更多的住房困难群众成为最大的受益者。二、公共租赁住房的概述公共租赁住房是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有,用低于市场价或者承租者承受的起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，包括一些退休老人及残疾人。还有一些从外地迁移到城市工作的群体。三、公共租赁住房管理存在的问题我国出台公共租赁住房政策是为了解决城市中等偏下收入住房困难家庭的住房问题，同时能缓解不断高涨的房价，更好的促进社会和谐发展，但是这项政策直到2019年才第一次提上日程，实施的时间很短，地方政府在管理时或多或少存在一些问题，不仅财政受到损失，还造成了一定的社会负面影响。（一）公共租赁住房管理主体混乱公共租赁住房的管理主体分别是政府办、房管局、建设局、民政局、财政局、劳动保障局等13个部门，责任不明确，管理混乱，效率较低。在执行政策中出现问题相互推脱、扯皮。目前我国的公共租赁住房处于起步阶段，工作量大，对于管理办法的制定和完善，以及各地方中低收入家庭的收入情况、隐性收入、住房困难情况的考核，以及信息的管理都或多或少的存在问题，并且随着保障群体收入的增加，己不符合公共租赁住房条件需退出的人群普遍存在，对他们的管理更加困难，耗时耗力。公共租赁住房行政职能监管缺少公开性和透明性，监管独立性不强，且各部门各自为政，重复监管。监管部门制定的有些规定内容过于宽泛、概括，可操作性不强，使得监管机构在履行监督职能时主观性较大，真正落实起来有困难。目前我国在公共租赁住房项目的监管机制中，各种监管机制没有充分发挥作用，监管机制被弱化。（二）公共租赁住房资金来源渠道狭窄资金来源渠道狭窄阻碍着公共租赁住房制度的实施。资金制度的实施是建立公共租赁住房制度的根本保证，它直接关系到我国公共租赁住房制度的覆盖面和持续发展。现阶段主要的融资渠道有财政拨款、出租公共租赁住房、配套设施回收的资金、住房公积金增值收益、土地出让金净收益以及投融资改革吸收的社会资金，而这些资金在面对庞大的公共租赁住房的资金需求面前就显得力不从心了。1、地方政府资金筹集难度大地方政府资金筹集难度大:一是对于二三线城市财政实力较弱的；二是在房地产调控以及限购政策作用下，部分地区土地市场降温，土地出让收益下降；三是地方政府还款高峰与保障房建设资金需求高峰将出现碰头。未来二三年，既是保障性住房建设资金需求的高峰期，也是地方政府还款高峰期。2、公共租赁住房投融资平台缺失公共租赁住房投融资平台缺失:是融资平台单一，社会融资渠道仍以银行贷款为主,很难满足未来大量公共租赁住房建设的资金需求。我国对公积金支持公共租赁住房建设工作还处于试点阶段，社保、保险资金尚未发挥作用。公共租赁住房没有自己独立融资平台，仅靠新成立的保障性住房投融资平台，而这个平台大都无法满足发行企业债券的资格;二是还款方式进一步制约了项目资金运营能力。为了及时发现和控制风险，根据有关规定，公共租赁住房建成后需一年两次还本。这就对公共租赁住房项目运行初期的还款资金和现金流管理提出更高要求（）公共租赁住房管理的制度不健全公共租赁住房管理的相关政策法规都只是局部实施的地方性规章制度，没有全国统一针对公共租赁住房管理的法律法规。在政策执行中存在地方利益高于全国利益、部门利益高于群众利益、经济建设投入重于住房保障投入等问题，也与没有高层次立法的硬性约束，住房保障在民生建设中的地位无法得到足够重视有关。在新的形势下，公共租赁住房管理必然会遇到新情况、新问题，政策制度也必然会随之出现新的矛盾。这就需要各级政府及工作人员及时总结经验，与时俱进，不断创新，对行之有效的政策要继续保留，并在实际工作中坚持贯彻执行。对已经不适应新时期的政策，要抓紧进行补充、修改和完善，努力建立完善与新形势相适应的制度体系。（四）公共租赁住房准入和退出的管理不规范我国建立住房档案和收入信息系统，系统信息不健全使有关部门无法及时掌握居民收入水平、资产保全水平及其变化情况，导致公共租赁住房电请的准入资质审核受制，无法准确界定住房保障对象，后期的监管退出机制很难有效运行。公共租赁住房问题必须一分为二的讨论，放开户籍限制可以照顾到城市中外来的打工者、新毕业的大学生，切实实现公民权利平等，但弊端是给公共租赁住房的管理造成极大的干扰，使公共租赁住房缺口更大，如果管理不善，也会造成入住者的怨声载道，失去了公共租赁住房建设民心工程意义。（五）公共租赁住房的建设管理混乱公共租赁住房的建设运营管理情况混乱。地方政府要充分调动各类企业和其他投资机构经营公共租赁住房的积极性。公共租赁住房可以由政府建设经营、也可以由其房地产开发机构建设经营，目前我国各地方对公共租赁住房的建设运营规定差异较大，一些地方规定由企业建设经营公共租赁住房，我认为公共租赁住房由政府建设运营弊端甚多:容易受到政府低效率的影响。房屋的建设和运营管理属于经济行为，需要高效的市场化建设运营管理模式。我国政府机构庞大，行政部门重叠，行政程序复杂，计划经济体制下的管理模式仍然存在，国家行政投入和产出的比例严重失调，在这种情况下由住房保障部门或政府另外组建机构进行公共租赁住房建设，进行公共租赁住房的日常运营工作，会造成公共租赁住房建设运营效率不高、服务水平低下、甚至导致公共租赁住房成为贫民区四、改进公共租赁住房管理的对策要确保公共租赁住房分配的公平性与有序性，必须建立行之有效的公共租赁住房管理体系，从配套政策、成立机构、重点管理等方面来确保实行公共租赁住房政策的效果。针对上面提到的问题，本文认为应该从以下方面来解决：(一)逐步完善公共租赁住房的法律体系目前我国国内仅在一些城市，如北京、上海、和广州推出了公共租赁住房管理办法,国家层面没有一个统一规范的法规制度或指导意见，这些是远远不足的，国家应该在各地公共租赁住房管理办法的基础上，参照发达国家关于公共租赁住房的立法，明确公共租赁住房的建设标准、准入和退出标准、管理办法及监管部门的职责、建设单位的义务、消费者的权益，明确住房公积金条例等写入法律形成一套适合中国房地产市场国情的公共租赁住房法。法律规范的保障是确保公共租赁房建设有序进行的基础。在国家住房保障框架已基本确立的前提下，国家住房保障主管部门以及立法部门必须作为立法主体，深入挖掘公共租赁住房保障地区的差异，逐步完善公共租赁住房法律法规体系。我认为有关部门应尽快出台住房法，在此框架下明确公共租赁住房法律法规，内容涵盖住房目标、住宅用地规划、住房的所有权、住宅租赁、住房管理等，严格规定保障对象、保障标准、保障水平。(一)以市场化运作解决资金问题公共租赁住房资金筹集渠道除了地方政府建设外，应该寻求其他更多的渠道，这样不仅可以筹集到更多的房源而且还可以减少政府的财政负担。我国中央政府也应该承担一定的公共租赁住房建设责任，中央政府可以对地方政府建设公共租赁住房进行补贴或抵扣所得税，鼓励地方政府建设公共租赁住房，减轻地方政府的财政负担。地方政府可通过各种优惠政策将建成后的经济适用房改成公共租赁住房以满足更多人的需求。逐步以改造、收购市场存量中小户型、价格相对低的普通商品房等方式，储备政府公共租赁住房。通过政策引导，激励企业单位合作建设公共租赁住房。（三）完善公共租赁住房的信息公共租赁住房和经适房、廉租住房一样其资格审核和后续管理将是一项非常复杂的工程。参考保障性住房曾经出现的弊端，要防止腐败的产生，避免好事变坏事。在资格审核方面，即调查对象方面要体现“三公”原则，即公开、公平、公正。要想真正落实“三公”，就要在细节上下功夫。具体做法是每户都要实地核实，每个申请人都要经过两次问话程序。申请人递交表格后，由民政局或社区工作人员上门一户一户进行核实。除调查申请人家庭成员外，还要调查其各种社会关系进一步核实。如果两次笔录不相符当即取消该申请人的资格。其中，经济适用房轮候家庭如果连续二年通过摇号均未能入选，限价房轮候家庭如果多次摇号均未能摇中，而且轮候二年以上，区县住保部门在有房源供应时，可安排公共租赁住房配租解决他们的住房过渡需求。公共租赁住房的申请、审核可按照保障房“二级审核、两级公示”制度执行，房源紧张时可实行轮候配租制度,通过公开摇号的方式选房。完善好信息是做好公共租赁住房管理工作的前提。（四）完善公共租赁住房的补贴制度无论是从政策可行性来看，还是从国家住房保障的职责履行来看，公共租赁住房的市场化理应成为我国住房保障制度建设的政策新趋向。但是市场化的公共租赁住房的租金必定会高于实物补贴下的租金，进而超出中低收入家庭的承受能力，因此在推进公共租赁住房市场化的过程中，我国必须同步推进住房租赁补贴制度，以货币方式补贴中低收入群体租赁中不能承担的部分。具体而言，建立完善的公共租赁住房补贴制度需要积极推进以下方面的制度建设：1 .建立住房租赁补贴专项财政制度公共租赁住房补贴虽然需要补贴的人很多，完全需要由国家财政出资，但因每年每份数额较少，所以总数并不高。如果采取住房租赁补贴的形式，国家只补贴房租中不能承担的部分，按平均每份每年补贴5000元计算，380万份住房租赁补贴每年份数额较少，所以总数并不高。不会成为政府沉重的财政负担，这部分资金可以来自中央财政转移支付和地方政府部分土地出让收益，中央和地方政府应在年度预算中重点列出专项资金，保证每年住房租赁补贴的资金投入。2 .合理确定住房租赁补贴的保障对象住房租赁补