昌北高校美食城策划方案.docx

昌北高校美食城策划方案美食城项目策划方案项目组长周伟民学号-0093307成员赖新文C)O93306郭俊0093302周伟民0093307专业工程管理班级09项目名称昌北高校美食城项目策划方案指导老师：王文群目录：1餐饮行业市场调查与分析41.1我国餐饮行业市场宏观环境调查分析41.1.1 政治环境41.1.2 经济环境4社会环境41.2南昌市餐饮市场现状与进展趋势调查分析51.2.1 南昌市餐饮业市场现状51.2.2 未来市场613昌北经济开发区区域环境61.3.1 社会环境61.3.2 经济环境7L4市场购买力、消费者群体分析72项目地块分析92.1 .项目地块周边环境92.1.1 交通情况92.1.2 供应现状与竞争形势92.1.3 客户主体92.2 地块SWoT分析102.2.1 SforStrengths（优势）102.2.2 WforWeaknesses（劣势）102.2.3 .0forOpportunities（机会）102.2.4 TforThreats（威胁）112.2.5 战略选择：112.3 地块可利用价值点122.4 区域进展趋势123项目定位133.1 定位背景描述133.2 价格定位131.1 3客户定位133.4 产品定位143.5 服务定位143.5.1 个性、形象、特色化服务143.5.2 重视人们的情感生活、社交活动方面的需求144物业进展154.1 开发经营策略154.2 项目规模及总体方案154.2.1 项目规模154.2.2 总体方案154.3 规划布局与空间环境164.4 项目要紧经济技术指标174.5 配套功能174.6 物业管理174.7 智能化185项目营销推广195.1 入市时机195.2 项目包装及推广主题195.3 开业市场推广策略205.4 后续推广策略205.5 、营销费用慨算216项目经济可行性分析226.1 项目背景及概况226.2 、开发地点现状及有关条件分析226.2.1 地点与地理位置226.2.2 征地与拆迁条件、施工条件236.3 投资估算与资金筹措236.3.1 投资规划236.3.2 资金筹措方式266.4 、项目经济效益分析27641、要紧分析评价指标276.4.1 项目的成本及费用构成分析286.4.2 项目的租售收入、利润分析286.5 、项目不确定分析30651、项目盈亏平衡分析306.5.2敏感性分析316.6 风险分析及风险操纵326.6.1 风险分析326.6.2 风险的规避与操纵336.7 综合评价331餐饮行业市场调查与分析1.1 我国餐饮行业市场宏观环境调查分析1.1.1 政治环境1978年12月的十一届三中全会，伴随与改革开放政策的通过，作为服务行业的餐饮行业受到解禁，同时国家关于食品业的政策向餐饮行业倾斜，商务部的喊出：在未来50年的时间内，在国内培养一些国际化知名餐饮公司，这些年不断出台的了许多扶持政策,包过同意外资进入餐饮行业,激活中国餐饮市场。2011年商务部根据国家的十二五规划公布“438号”文件。其中工作目标:力争在“十二五”期间，餐饮业年均保持年均16%的增长速度，到2015年零售额突破3.7万亿元，培养一批地方特色突出、文化氛围良好、社会影响力大、年营业额10亿以上品牌餐饮企业集团，全够餐饮业吸纳就业人口超过2700万；创建数千条安全示范街与数万个安全示范单位（店、食堂）；规范一批餐饮品牌，初步形成以大众化餐饮为主体，各类餐饮业均很进展，总体进展水平与居民餐饮消费需求相习惯。保障措施：A加强法制制度建设，制定餐饮进展规划，纳入商业网点规划，健全餐饮标准体系建设，健全行业法规B营造餐饮业良好进展环境，C加大投入支持力度，积极运用财政资金，支持餐饮行业D充分发挥行业协会作业，支持行业协会保护企业利益、沟通行业信息，加强业务交流，推广先进技术及人员培训工作。1.1.2 经济环境世界经济复苏的态势已经确定，目前处于新一轮经济周期的左侧区域。这几年与前几年显著不一致。利率出于交低的水平，这位信贷提供了支撑。餐饮业是一个重要的生活环境与投资环境产业，对经济影响能力不容小觑，餐饮业的发达程度关乎经济活跃程度。市场繁荣程度，人民群众生活丰富程度。相比其他产业，餐饮业具有投资少、产出高、增长快、奉献大的特点，对扩大内需具有重要支撑作用，有助于推动我国经济社会快速与谐进展。我们能够可定餐饮业进展势头必将随着经济的腾飞变得更加强劲。1.1.3 社会环境随着中国经济近三十年的高速进展，人们的生活水平在逐步的提高，衣食住行是社会的必定规律，人们对食品要求越来越高，追求口味花，个性化。同时，各地餐饮企业的产品不再受地域、货源、技术的限制，各地的风味采点、烹饪技术得到空前的交融与提高。伴随着产品的社会，餐饮企业活动也走向市场化的道路，餐饮企业的原料采购与部分的初加工等业务也由社会专门的劳务公司或者供应商负责完成，餐饮企业的经营管理人才已面向社会招聘、涌现一大批职业经理人。企业资本呈现社会化特征，餐饮企业能够通过资产重组，股份制改造，大量吸纳民间资本。1.2 南昌市餐饮市场现状与进展趋势调查分析1.2.1 南昌市餐饮业市场现状近些年南昌的餐饮业近年来始终呈现井喷式进展，各个大小饭店都赚了个盆满钵满，也让南昌的餐饮进展空间呈现出一派欣欣向荣的景象。2011年有关资料记载，2011年南昌市餐饮业已破百亿，增长11%,增长速度、居南昌第三产业的前列。方眼南昌的目前餐饮格局：正餐以中式正餐为主，西式正餐也加快进展势头争抢"蛋糕”，规模尽管尚小，但冲击力不容忽视；快餐以西式快餐为主，肯德基、麦当劳、必胜客等均为市场主力，中式快餐尽管有蓬勃进展之势，但尚无法与之抗衡。市场格局为：以市中心商业区为主导，周边各区零星进展。目前南昌餐饮业的市场状况如下：(1)本土餐饮投资单一，特色不鲜明尽管本土的餐饮店蓬勃进展，但是因投资单一，没有形成特色优势，没有笼络客户群，很多餐饮店在竞争中丢盔弃甲，败走市场。2010年“中国餐饮百强榜”，整个江西省仅独一处一家餐饮企业入围，而且排名还靠后。(2)餐饮规模小，专业从业人员稀缺南昌许多酒家、菜馆、饭庄、茶楼、快餐店的规模小，难以达到规模效益的要求。餐饮业只有达到适度的规模，才能降低单位成本，减少能耗，才有必要实施企业CTS计戈J,才能充分利用现代广告媒体，达到一定的广告力度，塑造企业的公众形象，做强企业。南昌餐饮业的服务员大多是来自农村的小学文化，有些人连基本的普通话都说不标准，只能以本土语言交流，有的时候候让顾客摸不着头脑，半天才搞懂什么意思。服务员的专业服务水平也不是很到位，一些基本的服务礼节都不懂，这宗现象在小店表现突出。(3)南昌餐饮业分布餐饮分布随城市经济中心向外递减辐射。南昌的主城区以东区、西湖区、青山湖区、青云谱区为主，一直以来以东湖区与西湖区为重点商业进展区域。根据餐饮分布与区域进展与行政中心的关系来看，餐饮业依附于行政中心，依靠街区的旺盛人气。因此南昌的餐馆分布呈现出由东湖区、西湖区向外缘扩散数量逐步减少的趋势。(4)南昌菜馆菜系的空间分布南昌餐馆要紧的菜系类型为赣菜、粤菜、川菜、湘菜、东北菜、西餐，形成了以本地菜系为主，外来菜系为辅的餐饮分布格局。赣菜作为本地菜系在口味与情感上具有优势。但是赣菜本身有特色的菜式有限，而川菜与赣菜在口味上有诸多相似之处，川菜的菜式进展比较成熟，在经营上相互借鉴、汲取改造。其次，赣菜与粤菜呈现较强的区域集聚趋势，以赣菜基数家与粤菜基数家来分析，它们在这五条街道上的集聚程度都高于。赣菜的进展归因与其本地菜系的优势地位，而粤菜在南昌的进展年头较长久，早期的餐饮经营使粤菜一直保持走高端路线的趋势随着本土菜系的不断进展，粤菜也逐步走向本土化，以习惯南昌的经营环境。最后，湘菜与东北菜在南昌餐馆分布数量少，呈现出分散与边缘化的趋势，而东北菜多以饺子馆等形式吸引大众消费。这与它们经营实力较弱，南昌餐饮市场竞争猛烈不无关系。西餐在这些街区分布较少是由于西餐对用餐环境较为讲究，而餐饮一条街环境喧闹，视野较狭窄，不是西餐餐馆的最佳选择。1.2.2 未来市场通过南昌餐饮业现状分析，能够预期随着南昌经济的进展，人们可支配收入的增加，对外用餐的需求将不断的增加，对餐饮的要求也更趋于多样化，特色餐饮在未来将受到人们的追捧，同事传统的菜系结合自身优势借鉴外来菜系经验，不断的改进，汲取，创新，在猛烈的市场竞争中也会保持一席之地。1.3 昌北经济开发区区域环境13.1社会环境1.常住人口南昌市第六次人口普查得出2011年昌北经济开发常住人口36.322万，其中学生人口14万。从近年来昌北经济开发区常住人口的数量变化，专家预测未来该区域人口将继续均衡增长，2015年常住人口达将突破40万。1收入2010年全年南昌市居民人均可支配收入达18276元，增长10.9%；城市居民人均消费性支出13899元，增长12.0%。全年农民人均纯收入达7193元，增长14.3%；农民人均消费性支出3992元，增长5.3%02消费人均消费由图从2002年到2010年，南昌市消费品零售额每年都在增长，同时增长率维持在15%左右。根据20022010年消费额的进展趋势可见，南昌市市场进展潜力很大，市场需求能够有效地支撑城市进展，南昌经济开发区的消费指数跟整个南昌市差不多。13.2经济环境昌北经济开发区是中国最早的批准的14个国家级开发区之一，知名度很高,随着南昌市经济政策往红谷滩新区的前移，经济开发区的投资热度也随之迅速的提高，开发区政府给予了投资者优惠的经济政策，特别是开发区的庐山大道综合区。1.4市场购买力、消费者群体分析本项目建设以南昌市总体规划（2005年一2020年）、南昌市国民经济与社会进展“十一五”规划纲要为根据，在统筹规划区域文化资源、优化文化进展环境的同时.，积极进展体育文化事业，贯彻全民健身计划纲要，并坚持资源节约与环境友好的可持续进展战略，依托新媒体产业基地的进展机遇，促进昌北建设，提高昌北大学生的生活水平。本项目的建成将会大大改善昌北的生态环境，为昌北所有大学里的大学生们提供一个体育健身、文化交流、休闲娱乐的室外活动场所，将为昌北郊区的文化环境、生态环境的改善起到重要作用，并为昌北郊区的建设起到很好的辅助作用，从而促进昌北的生态环境与经济社会全面、协调、可持续进展，切实提高人民群众的生活水平。基于我们的美食城的地理位置，以后美食城要紧的客流将来自于昌北各个大学里面的大学生，因此我们对昌北的学生情况进行了一些调查，发现现在昌北的大学生课余时间都没有娱乐活动，某些大学可能周围只有小吃街、服装店之类的单调的购物、消费方式，而且这些小街规模有限，大一的新生可能会业余时间花在这上面，但一些在学校待了一段时间的人早就对这些小街如数家珍了，甚至昌北有些大学周围什么都没有，这些大学的学生们在周末或者是放假的时候都无处可去，想到哪透透气、轻松轻松只能去市区，但是我们都明白昌北离市区路途相对遥远，拥挤的公交也让学生们对市区望而却步，因此，能够说昌北的大学生的业余生活严重匮乏，在昌北迫切需要建一个美食城。一旦我们的美食城建成，必定会吸引来很多大学生的观光，大学生在大学期间学业轻松，很多人大多业余时间都花在消费娱乐上，美食是21世纪娱乐的附带旋律，必将成为他们的首选，