无锡锡东新城高铁商务区地块市场调研报告2010.09.docx

无锡锡东新城高铁商务区地块市场调研报告2010.11.19目录一、城市属性（一）锡山区城市属性1、地理位置2、交通状况3、面积人口4、发展产业（二）锡东新城城市属性1、锡东新城概况2、锡东新城高铁商务区概况二、无锡商品房市场总体分析1、供应走势分析2、成交走势分析3、成交价格分析4、供求关系走势分析三、无锡住宅市场总体分析1、供应量分析2、成交量分析3、成交均价分析4、成交面积结构分析四、锡山区住宅市场分析1、区域房地产总体投资概况2、区域市场近期特点3、锡东新城高铁商务区周边住宅楼盘分布图4、锡东新城高铁商务区周边住宅市场分析5、锡东新城高铁商务区住宅代表个案分析五、无锡及锡山区办公楼市场分析1无锡办公楼市场总体情况2、锡山区办公楼市场总体情况3、办公楼市场代表个案分析六、无锡及锡山区商业市场分析1、无锡商业市场总体概况2、锡东商圈总体概况3、锡东新城高铁商务区周边商业市场分析七、地块分析1、地块区位2、地块指标3、地块环境4、地块竞争对手分析5、地块SWOT分析八、项目定位1、定位依据2、项目整体定位3、国际社区定位4、商业定位5、办公/SOHO定位6、物业类型组合配比定位一、城市属性（一）锡山区城市属性1、地理位置锡山区位于长江三角洲腹地，江苏省东南部，无锡市东北部。南临太湖，北通长江，东邻苏州、常熟，东至上海128公里，西至南京177公里，为苏锡常中心地区，距无锡机场15公路，距上海虹桥机场、浦东机场、南京禄口机场100150公里，距上海港、江阴港、张家港、太仓港30-120公里，2小时经济圈内有上海、南京、杭州等10几个大中型城市，是中国最具发展活力和潜力的长江三角洲中心点。2、交通状况锡山区水陆空交通十分便捷。沪宁、锡澄（京沪）高速公路在区内交汇，312国道、京沪铁路和锡张高速公路穿境而过，京杭大运河贴界而过，是长三角“大交通”汇集处。3、面积人口锡山区面积454.44平方千米，辖5个街道、4个镇，77个行政村，39个社区居委会和1个省级开发区、1个商务区。2009年末，全区户籍总户数12.35万户，总人口410558人，其中男性人口201724人，女性人口208834人。全年出生人口2833人，其中男婴1426人，女婴1397人；死亡人口2882人。全年人口自然减少49人，自然增长率-0.1%。无蜴市蜴山区区城市强国4、发展产业2009年完成第一产业增加值12.78亿元，比上年增长4.5%。2009年全区完成工业总产值864亿元；规模工业产值完成750.2亿元；工业投入完成140.8亿元，比上年增长16.8%02009年，以服务业集聚区建设为依托，以高端业态为突破，以综合配套为要素，全面推进服务业平稳较快发展。全年完成服务业增加值124.15亿元，比上年增长14.1%,占GDP比重为37%；服务业投入112.43亿元,比上年增长42.9%。消费保持较高增速。社会消费品零售总额105.5亿元，比上年增长19.3%；全区完成社会消费品零售总额增幅位居全市第一位。其中，完成批发业零售额L3亿元，比上年增长54%；零售业零售额86.4亿元，比上年增长20%；住宿和餐饮业零售额16.04亿元，比上年增长14.06%o锡山区产业发展基本形成了“优一强二快三”的产业发展格局。2009年全区实现地区生产总值335.23亿元，比上年增长11.5%,完成财政总收入58.3亿元，其中一般预算收入28.3亿元，比上年增长14.3%。城镇居民人均可支配收入25200.3元，比上年增长入%；农民人均纯收入12433.1元，比上年增长10.l%o（二）锡东新城城市属性1、锡东新城概况1.1 规划建设范围锡东新城是无锡“五大新城”的重要组成部分，隶属于无锡锡山区。锡东新城规划建设范围为：北至北中路，南与无锡新区相连，东、西分别以锡张高速和沪宁高速为界，规划范围约125平方公里。1.2 交通条件京沪高速铁路将于2011年年底正式投入运营；沪宁城际铁路已于2010年5月正式投入运营；届时从无锡23分钟可达上海，3.5小时可达北京。无锡空港近在咫尺（快速路10分钟抵达）规划中的地铁交通2号线、4号线横贯新城，与无锡主城区时间距离缩至10分钟公路交通四通八达：锡沪路、东安大道、锡山大道东西连接；新锡路、新华路、锡东大道南北贯通；沪宁高速、锡张高速、锡昆高速环绕周边；10分钟以内至无锡市快速内环，20分钟以内至太湖新城、蠡湖新城，30分钟一1小时至江阴、宜兴、张家港、常熟。1. 3功能板块锡东新城从东往西由三个功能板块构成。其中东部板块依托锡山经济开发区高新技术产业园和环宇创新科技园，重点打造S-Park（高新技术产业孵化园）、休闲商务、高端居住等功能性载体，建设独特的滨水城市景观、多元化的科技创新产业基地和商务休闲功能区，规划面积45平方公里；中部板块即无锡高铁商务区（其中围绕高铁站台的3.98平方公里为高铁核心区）依托京沪高铁站点，重点发展总部经济、服务外包、现代物流、金融服务、国际社区等现代服务业，规划面积45.62平方公里；西部板块依托锡山经济开发区、江南商贸物流城、中国工业博览园及VPARK（服务外包产业园），重点发展先进制造业、科技创新、服务外包、现代物流、软件开发、工业展示交易及工业旅游等产业，规划面积34.38平方公里。海尔、南方、大明等一批第三方物流企业以及麦德龙、百安居、宜家等一批商业项目己经进驻西部V-PARK。1.4功能定位主要功能定位为区域性枢纽换乘中心、城市东部的副中心、高端产业集聚区，成为一座开放式、生态型、国际化的现代化新城。1.5总体目标按照“五年成框架，十年出形象”的目标，用10年左右时间基本形成锡东新城发展格局。无锡高铁商务区，用3年左右时间初步形成3.98平方公里高铁核心区城市形态。基本完成以路网、环境为重点的基础设施建设，同步建设地铁换乘中心,建设与张家港、江阴、惠山区、常熟和苏州相城区等周边地区的快速便捷通道。基本完成45.62平方公里范围内建设项目所需用地的拆迁安置，并建设完成相配套安置房社区。东部板块依靠丰富的山水人文资源，坚持打“生态牌”、“科技牌”，落实生态优先，发展生态经济、循环经济，努力建设绿色生态园区；大力发展高新技术产业，构建特色鲜明、功能完善的创新创业载体，打造创新、创业产业高地。启动建设宛山荡核心区、S-Park（高新技术产业孵化园）等。西部板块依托现有产业优势、区位优势、交通优势，着力提升原有园区的规划、产业和环境建设水平，大力发展高新技术产业和现代服务业，加快建设服务外包产业基地、科技创新创业园区及功能性配套设施，着力建设创新型、国际化开发园区。一是坚持高起点规划。牢固树立以人为本的思想，创新规划理念，整合规划资源，综合挖掘无锡、锡山所具备的优势和潜力。本着“总体规划稳定框架，近期规划项目优化”的原则，坚持用地结构适宜性与市场运作操作性相结合，充分考虑生活、商务、产业发展等方面的要求，体现建设发展的整体性和延续性。注重加强与上海的互动对接，推进配套发展、错位发展和特色发展。二是坚持高水平开发。严格遵循“生态结构完整性,基础设施超前性”原则，大力引进符合锡东新城功能定位和无锡产业发展导向的项目，注重工程质量与建设进度并重、形态开发与功能完善并举，好中求快，突破重点，超前发展，努力将锡东新城打造成京沪高铁沿线城市中的创新亮点，成为无锡城市发展的新象征和新标识。三是坚持高效率运作。创新投融资体制和机制，完善“政府主导、企业主体、市场化运作”的机制，按照“自筹资金、自行建设、自主经营、自求平衡”的要求，多渠道筹措建设发展资金，实现建设资金自求平衡。四是坚持高效能管理。创新建设管理体制，探索建立集中、统一、高效、有序的领导体制和工作机制，形成高效、便捷的办事程序，确保开发建设快速有序推进；强化区域开发的统筹协调机制，实现规划设计统一、建设标准统一、整体风格统一。1.6战略意义开发建设锡东新城，对于推进城市东联战略、拓展城市发展空间，加快建设区域性中心城市和交通枢纽，构建高新技术产业、高端服务业发展平台，全面提升无锡国际竞争力，具有重大战略意义和深远影响。2、锡东新城高铁商务区概况2.1建设范围商务区为锡东新城中部板块，具体开发建设范围为：北至北中路，东至走马塘，西、南至春丰河，总规划面积45.62平方公里。口吕口 “ U E R a « SRNae * 图例2. 2功能定位按照“四高联动”的发展要求，坚持“面向世界、着眼未来、接轨上海、服务周边”的发展思路，依托京沪高铁站建设，重点发展总部经济、服务外包、现代物流、金融服务、商务居住、国际社区等现代服务业。商务区的主要功能定位为区域性交通枢纽换乘中心、高端服务业的集聚区、无锡城市东部的副中心。2.3 开发建设三年目标按照“五年成框架，十年出形象”的目标，加快推进交通路网、拆迁安置、载体平台和社区建设，完善功能配套，培育高端产业，三年内基本完成10平方公里启动区（锡沪路以南，吼山路以东，安南大道以北，锡东大道以西区域）以路网和环境为重点的基础设施建设，全面拉开商务区45.62平方公里范围内的道路框架，以通畅的交通网络、优美的景观绿化、配套的城市功能，迎接2011年京沪高铁的全线开通营运。2.4 发展远景坚持国际化视野，突出城市建设现代化品味。着眼高定位、引导新潮流是商务区在城市设计和形态展示上的追求。未来的商务区将努力成为拥有一流的城市建筑、具备成熟的建筑风格、展示与江南水乡相适应的城市形态的现代化新城,在无锡乃至长三角形成一个现代与古典相结合、活力与舒适相共融的城市典范。坚持两高产业导向，形成产业支撑优势。着力发展高新技术产业和高端服务业,结合锡山已有的产业优势，引导更多资金、技术、智力密集型企业入驻商务区，通过对世界一流企业的引进，带动相关服务机构与团队进驻，在商务区形成服务业与2.5产业相对集聚的现代产业集群。坚持生态特色，引导高层次人才落户。依托商务区禀赋卓越的山水资源，突出以翠屏山、九里河为代表的生态景观，围绕绿色服务、滨水休闲，着力开发商务区的商住混合功能，以国际化社区为载体，打造高品质人居环境，吸引更多高层次人才入驻，为两高产业持续优化发展提供动力。坚持功能配套，统筹推进商务区协调发展。在商务区建设过程中，将强化商业、居住、交通、文化、娱乐、生活等城市配套功能，以提高群众生活水平为出发点，在注重经济与生态建设的同时，突出社会文明建设，大力推进教育、医疗、社会等社会事业的发展,协调推进商务区建设,让更多的发展成果惠及于民。2.5分析小结从高铁影响力上讲，时空距离的缩短，给无锡高中端商业地产带来更多的市场竞争对手，极有可能会对无锡本土中高端商业地产发展形成严峻的挑战。但对于普通物业的刚性需求者来讲，仍以低总价、基本设施配套完善为主要出发点,不会因为高铁改变太多需求，因此高铁对普通物业影响不大。从无锡城市发展规划来看，太湖新城和锡东新城是无锡的两个城市增长极,且太湖新城的发展较早，较锡东新城成熟，步伐也较快，己成为无锡热点置业区域，目前楼面价约4500元/nr。锡东新城目前还处于发展早期,但发展速度很快，楼面价从3年前的800元/户增长到现在的3500元/肝。从交通条件上分析，随着时间推移，新城内部的交通日益成熟，地铁的开通加强新城与主城区人流往来，高铁站的开通带来京沪沿线人流，