某项目办公楼运营方案.docx

某项目办公楼运营方案项目办公楼运营方案天津公司二O一六年目录第一章项目基本情况O1.l四至及区位OI .1.1项目四至OII 2项目区位O1.2 周边交通及配套设施情况O1.3 经济技术指标21.4 项目获取描述3第二章项目市场分析O2.1城市规划及进展研究O2.1.1城市规划情况O2.L2区域规划情况22.1.3城市经济进展22.1.4城市人口及消费能力42.2城市房地产市场分析62.2.1市场政策分析62. 2.2办公楼市场分析61、市场整体情况62.3区域房地产市场分析92. 3.1区域办公楼市场分析93. 3.3区域市场推断10第三章项目SWOT分析123.1项目优势分析123. 1.3品牌优势124. 1.4配套优势134.2 项目劣势分析133.2. 1市场消化能力134.3 项目机会分析134.4 项目威胁分析144.5 5SWOT分析结论14第四章项目定位154.1整体定位154. 1.1.产品定位155. 1.2.形象定位154. 2客群定位155. 2.2.客户行业定位164. 3持有与销售占比17第五章项目规划185.1项目总体规划185. 1.1规划建筑方面186. 1.2景观方面195. 2项目操纵性规划195. 3项目分项规划205. 3.1可售沿街商业规划206. 3.2公共配套规划21第六章目标成本分析286.1成本分摊方案286.1.1绿荫里项目总成本占比情况286.1.2前期工程费及基础设施费286.L3建安工程费296.1.4不可预见费296.1.5筹资费用、期间费用296.2方案阶段目标成本296.2.1目标成本总体情况296.2.2要紧成本指标情况及测算根据306. 3与可研阶段目标成本对比情况317. 4成本对比情况分析336. 5与集团标准成本差异分析34第七章招标采购策划方案377. 1总体思路377. 2服务类招标采购策划方案371. 2.1已确定设计、咨询单位377. 2.2未确定设计、咨询单位387. 3工程物资类招标采购策划方案387. 3.1已确定工程、物资单位398. 3.2未确定工程、物资单位407.4营销类招标采购策划方案41第八章工程管理策划方案428. 1.1安全文明目标428. 1.2质量目标428.1. 3进度目标438. 2项目建设要紧方案438. 2.1专业设计管控方案438. 2.2合约规划438. 2.3招标规划458. 2.4一级节点计划488. 2.5施工组织498. 3工程建设施工进度保障措施518. 4质量管控措施538. 4.1合同条款对工程质量的要求538. 4.2实测实量合格率目标及计划安排539. 4.3本项目的质量通病操纵难点及应对措施53第九章营运策划方案559.1经营模式策划559. 1.1确定经营模式原则5510. 1.2经营模式559. 2开业筹备599. 2.1写字楼物业移交验收609. 2.2营运管理文件编制及报审609. 2.3客户进场装修及现场管控609. 2.6营运服务功能完善629. 2.7开业前模拟演练639. 2.8开业庆典的组织实施639. 2.9开业评估649. 3后期营运管理策划649. 3.1经营目标管理6410. 3.2经营策略分析64第十章物业服务方案6811. 1、项目概况6810.2物业服务中心部门设置及职能6810.2.1部门设置6810.2.2部室职能6910.2.3人员组织架构6910.3物业服务总体管理原则7010.3.1总体管理目标7010.4物业服务管理模式7010.5物业服务内容与标准7210.5.1客户服务管理7210.5.2环境品质管理7210.5.3工程运行维修服务管理7310.5.4安全消防管理7410. 6物业服务费用标准75第十一章项目开发分期7710.1 开发策略及分期原则7710.2 项目总开发分期77第十二章投资与收益分析7911. 1投资情况79IL2投资收益情况分析7911.1. 1测算基础7911.2. 1.1经营指标情况7911.3. 1.2成本及费用指标情况7911. 2.2投资收益情况7911. 3现金流量分析7912. 4资金筹措及资金支付7912.1.1 资金筹措79IL5轻资产运作对项目影响8011.6税收优惠80第十三章附件8113.1项目开发一、二级节点计划8113.2办公楼投资计划表8413.3办公楼现金流量表85第一章项目基本情况1.1 四至及区位1.1.1 项目四至：项目地块北临水上公园北道，东临卫津南路，南临天塔道，西临水上公园东路。东侧毗邻天津市地标性建筑一一天塔。西侧临近水上公园，为天津市区最大的公园。1.1.2 项目区位：项目南距天津市奥体中心约2公里，北距天津海河剧院约1公里，距天津站约6公里，距天津滨海国际机场约16公里。1.2 周边交通及配套设施情况项目交通：项目东侧卫津南路，为城市南北交通主干道,路宽约30米，双向八车道，单幅路。南侧天塔道为城市次干道，路宽24米，双向六车道，双幅路。西侧水上公园东路，为城市次干路，路宽24米，双向六车道，双幅路。北侧水上公园北道，为城市次干道，路宽24米，双向六车道。地铁3号线在项目北侧通过，并在项目东北角设有天塔站，已建成通车。未来规划地铁7号线从地块东侧卫津南路通过,估计在项目地块内设置站点。项目东侧天塔公交站及聂公桥公交站设置多条公交路线（8路、12路、161路、628路等十余条线路），道路交通与公共交通便利。沿水上公园北道往卫津南路方向禁止左转。由于卫津南路为城市要紧交通干线并靠近八里台立交桥，车流量较大。其他道路由于项目周边有较多的城市绿地，交通流量也较大。项目周边配套设施：项目周边教育、商业、医疗、市政等配套成熟，且档次形象较佳。教育配套：项目北侧临近南开大学及天津大学，东南侧1公里为华夏未来幼儿园，东侧900米为天津市河西区重点小学平山道小学，东侧L3公里为天津市市属重点中学实验中学，南侧500米为天津市南开区重点小学水上小学。医疗配套：项目东侧600米天津市脑系科中心医院（环湖医院），南侧1.5公里天津市肿瘤医院，西北侧2.5公里天津市第一中心医院，可充分满足本项目居民的医疗需求。购物配套：项目南侧为上古商业街，向南约2公里处为奥城商业广场，向东2公里为银河广场，包含购物、餐饮等各个业态。娱乐配套：项目东侧为天塔，西南侧为水上公园，南距奥体中心约2公里，娱乐设施齐全。.西SQ天津华更学校王顶堤村王顶堤桥和平宾信a耶川人学天津卫生局*天津圈书馆*咫S 路主楼工高花Iam第一中心 医匠泰达国除3 会馆焕跄3加川璇t吴京泊大田 光特写字楼天津大学q辞大学h云娘新居.H.+, IS殆花园2天津九 十中学，E囊支， ¾J 项目:水上公园里 馆竹华里天津动物Ia水麓用11南开区王 顶堤医院a天津行政 学院天津百年_IS业学院龙公园7籍的南SS用公园堆山公园安水西遢水上公园北道I枫林宾TB天津体RtB 3华实大厦天津喜来总 大漕店天讲88, AP 中心东E天津体W - 学院天津is宾馆-J演*皇直天塔湖 尤0后天津环湖中学华夏未来儿童公回西南忤新村马场街 谷根大厦友8 I I IL天津大礼堂1.3 经济技术指标天津鲁能国际中心作为绿荫里综合体的一部分，地上面积5.9万平米。绿荫里综合体项目建设用地面积10.43万平米，综合容积率2.95,绿化率15%,建筑密度45%。总建筑面积55万平方米，地上总建筑积30.8万平米，其中住宅面积9.64万平米、商业面积9.69万平方米，酒店面积5.31万平方米，写字楼面积5.90万平方米。地下面积24.18万平米,其中地下商业5.22万平方米、地下配套设施及停车场面积18.96万平方米。技术经济指标表序号项目单位数量备注一田IL>T1地面积公顷13.30甘山可用地面积公顷10.43界外处理面积公顷2.87容积率2.95绿地率%15四建筑密度%45五地上总建筑面积m230.8万其中住宅建筑面积m29.64万酒店建筑面积ITV5.31万商业建筑面积m29.69万（含市容管理）办公建筑面积m25.90万配套建筑面积0.26万六地下总建筑面积m224.18万其中商业建筑面积m25.22万（不含停车）配套设施及停车面积m218.96万七机动车停车位辆3247其中地上出租车停车位辆30地下配建机动车停车位辆2797装卸车位辆20社会公共车位辆400八非机动车停车位辆4500地上:1200地下:3300九居住户数户478十居住人口人1339每户2.8人1.4 项目获取描述2012年12月项目可研报告通过集团评审，并通过市场招拍挂取得项目用地。2013年10月取得国有土地使用权证。第二章项目市场分析2.1 城市规划及进展研究2.1.1 城市规划情况天津市未来进展总体规划一一“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”，到2020年，天津将建设成为国际港口城市、北方经济中心与生态城市。规划内容功能双城双港中心城区与滨海新区核心区天津城市功能的核心载体天津港的北港区与南港区相向拓展双城及双港相向进展城市进展的主导方向一轴两带京滨综合进展轴聚集先进生产要素，承载高端生产与服务职能，实现与北京的战略对接东部滨海进展带与西部城镇进展带南北生态“团泊洼水库一北大港水库”湿地生态环境建设与保护区、“七里海一大黄堡洼“湿地生态环境建设与保护区构建天津城市生态屏障，融入京津冀地区整体生态格局，完善城市大生态体系中心城区规划定位：积极进展金融、商贸、科教、信息、文化等高端服务职能，安排要紧居住功能，重点建设客运交通枢纽，适当进展都市型工业，形成城市功能完善、生活服务设施齐全，立足环渤海，面向东北亚的我国北方经济中心。行政区行政区域功能定位规划定位中心城区与平区金融与平打造天津中心城区服务业进展的核心区、高端商务与高质化金融与新型服务业的聚集地河西区商务河西打造“国际商务城区、多元文化城区、生态宜居城区”，