提案东莞茶山沙墩购物广场项目策划.docx

茶山镇沙墩购物广场项目筹划提案前三第一章市场分析第二章项目分析及定位第三章全程推广方案本案重要由市场分析、整合推广方案两部分构成，详细包括项目概况、SWoT分析、项目定位及导向、推广思绪及项目提议；项目日勺整合推广方略。本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的某些思绪和操作手法，并且也未与贵企业进行深入且具有针对性的讨论，难免有局限性和偏差之处，因此详细的某些执行方案还须经双方协商到达一致意见后另行制定。第一章市场分析1、茶山市场分析1）茶山沙墩商铺租赁市场分析：根据我司针对茶山沙墩服装服饰、珠宝首饰、中西餐厅、酒吧、药店、茶庄、网吧等等商铺综合调查：商铺租金范围：30元11f月一一100元11）2月平均租金：50元/nf/月销售均价：8000元/Hf起（独立产权）现实状况分析：茶山沙墩既有商业格局规模小、档次低、布局零碎、没有领袖级日勺商业项目；由于周围城区或者镇区商业发展得如火如荼，消费市场外流；大型的商业地产项目为当地的经济发展切实起到了拉动的作用，茶山沙墩要变化商业格局，首先要发展商业地产项目。茶山沙墩的商业格局有待改善。2）竞争项目分析竞争项目:泸边商贸广场一沙墩农贸成衣市场麒麟市场一他们作为沙墩老市场，又属于沙墩商业中心地带，尤其是沙墩农贸成衣市场在沙墩占有绝对优势，其挡位所有满租，并且生意较旺，是本案农贸市场挡位招商最大的竞争项目。第二章项目分析及定位一、项目概况1、项目案名：园梦购物广场2、项目规模本项目分两期开发建设，一期规划占地面积为6300肝，其总建筑面积约为14533m2,1栋3层商业楼构成。一层至三层建筑面积分别为6300m6100m2100m2o3、土地性质：为集体土地租赁性质，作为商业项目经营，使用权限为23年。4、功能布局一层：由中央为商场和临街商铺合围。可做综合型商贸市场，如：农副食品批零市场和超市等。二层：可做商场，如超级百货商场。三层：可做美食、休闲、娱乐场所使用。如空中楼阁美食休闲广场、沐足养生中心、康乐健身俱乐部等。5、硬件设施一部电梯连接一至三层，二至三层配置有中央空调。6、地理位置本项目位于茶山镇增步管理区沙墩新城工业区大道旁。安利玩具厂。宏伟橡胶织造厂赢二本条府步强城第一工峡内卫生站伟邦世代.。上C匚一。明华工业大厦日业区。和兴印刷厂。日昌桃李春学校"WE4iPL茶山水断O.警厂华声音箱广°0：2茶山，联发制衣厂谦益学校通送村兴桂飘造厂双喜华宝机械厂。口塘边南国工业区具兴印花厂。东莞市茶山利兴制文曷印花制衣厂。衣玩具厂茶山公园外联兴印花;°二'10°郴泼M。创艺制衣厂年也甄业村严瀛咻屋O。覆黑厦,。塘边<沙地。星锋。佳达制衣厂0W。塑胶喈增芦J"蠹工业大厦M卢边商业f09YL户路最。永愉针织厂卢屋康乐中心a“屋村ay星工业村士占氏大宗。合兴工业大厦廷峰塑胶股份有限。永华针织制衣厂公司伟利丰玩具制衣厂兴华玩具厂。华华制衣厂fjj卢边剧场。芦边村白边学校香港开达兴鞋业有二、项目SWoT分析1、优势分析：(1)区位优势本案位于茶山镇沙墩片区东江支流外滩，凭借沙墩外滩风光可打造茶山娱乐休闲独一处。(2)配套优势通过廊桥连接河堤筑就东莞首席“叠加式外滩美食文娱广场”，加上内部崇高文娱配套设施和足够的停车场地，充足满足购物、休闲、娱乐消费需求。(3)交通优势本项目位于茶山镇增步管理区新城工业区大道旁，至东莞市区和茶山镇区交通十分便利。2、劣势分析：(1)消费群一站式购物、娱乐、休闲消费综合型商业市场还没有在沙墩形成，怎样转变消费观点是关键。(2)商业环境本项目不属于沙墩片区关键商圈范围，其商业区位优势和商业气氛与沙墩老市场对比处在明显劣势明显。【提议】可通过强化本项目商业功能配置，以提高消费市场品质和功能来弥补老市场的I局限性之处。3机会分析：(1)市场机会(引导消费)一站式购物、娱乐、休闲消费综合型商业市场是未来市场发展的趋势，通过各个媒介的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势。(2)稀缺性本案为茶山镇增步管理区唯一的“叠加”建筑风格的一站式购物、娱乐、休闲消费综合商业市场，对于树立项目品牌是一次绝好的机会。4、威胁分析：消费者的认知程度不高：怎样引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径(可以通过新闻媒介、广告宣传推广)。5、综合分析：通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，怎样化劣势为优势，怎样最大程度日勺规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，怎样将本项目的多种资源全面整合将成为本项目成功的关键。三、项目定位我司通过数年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已具有定位一站式购物、娱乐、休闲消费综合商业市场项目的基础。因此本案定位日勺总原则是：塑造茶山镇沙墩片区标志性“一站式购物、娱乐、休闲消费综合商业市场”1、详细的市场定位实行：（I）定位内容：明确主体服务对象，确定目的客户群。（2）定位原则：以目的消费者的真实、持久需求定位。（3）关键消费群定位：商圈半径2公里范围内，消费能力较强的固定居民消费群。2、项目推广思绪总的思绪：根据本项目每层的业态和功能不一样，引进专业商业经营管理企业，以专业市场经营管理带动商铺日勺旺租，也将增进商铺的最大价值化。详细日勺推广思绪：（1）招商方式：对于商铺采用分层招商或分业态招商两种进行（操作措施见推广方略）（2）招商思绪：首层至二层：如定位农副食品批零市场或百货超市，即引进农副食品专业市场管理企业或聘任专业市场管理经理人统一招商经营;三层：如定位餐饮、娱乐、休闲经营业态，则针对此业态引进成功经营管理经验商家入驻。3、商铺功能定位提议本案结合茶山镇沙墩商业环境及生活消费市场需求，将本案分两个功能区，即根据其功能分区定为生活消费购物片区和娱乐休闲消费片区，以满足茶山人对文娱夜生活的J需求。区域划分如下：圆梦购物广场首层一一即以平常生活消费为主，分为A区、B区、C区和D区；以以便周围工业区平常消费需求。A区：为百货、超市购物广场等，主入口处有休闲广场，以向客户提供了休闲娱乐及以便的休息场地。B区：为农贸市场，重要定位以农副产品批零为主；B区入口有集贸广场，由经营各类平常用品的摊位构成，可作为夜市，C区：为临街商铺，重要定位以粮油批零为主。D区：为临街商铺，重要定位以排档为主。园梦购物广场项目功能分区图（一）C 区粮、油、禽蛋副食品批发区A商场首层D集贸广场B区农贸市场， ,圆梦购物广场二层一一即以平常百货用品消费为主，分为品牌服装、服饰、鞋展销区、和生活日用展销区；以满足周围工业区平常消费需求。园舞M吧目圆梦购物广场三层一一娱乐休闲消费片区：以娱乐休闲为主，分为A区、B区；以满足当地高层次文娱活动的消费需求。重要以中西餐厅、网吧、茶庄、沐足养生馆、KTV、康乐健身俱乐部等业态为主等消费为主。园梦购物广场项目功能分区图（三）娱乐休闲空中广场第三章全程推广方案一、方略的选择我司认为采用“概念筹划''的方略较为合适：(本项目定位于茶山镇首席一站式购物、娱乐、休闲消费综合商业中心，通过概念炒作来吸引目的客户群体,并且通过概念筹划可以成就项目品牌。)特点：推荐项目长处，对于招商起引导作用，客户轻易产生对概念有一种直观的认识，而楼盘的品牌同步得以提高；其可以到达促销的目的，减少开发商的成本。缺陷：其概念较为单一，延续性较差。概念设计方案：以“茶山镇增步区首席一站式购物、休闲、娱乐消费中心”进行设计。二、招商方略1、定价原则：(1)针对商场内商铺日勺招商采用变动定价原则；针对临街商铺提议以租售为主;在不一样租售阶段采用不一样的价格进行销控。（2）针对整层招商，可采用最高定价方略，而后可以进行调整；针对个铺招商可以采用价格系数定价原则，不一样商位采用不一样定价方略，到达完整性招商。2、价格方略（1）商场内铺招商和临街商铺租售以“低价入市”方略为主：即引进两家以上在东莞具有高著名度的经营商户，以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占人份额，获得市场关注，汇集人气。实践证明，这种方略是最为保险并且轻易导致很好的效果。（2）“特价单位”方略：以部分位置极差且面积较大日勺铺面以最低起价招商，作为“特价单位”，以超低价导致旺租、抢购场面。（3）消化风险单位促销方略：在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销措施,以低价限时、限量的形式轰动推出，到达畅销的目的。3、租售价格确定：（1）租赁价格：临街商铺租金：50元/Hf/月二层：30元11f月三层：20元11f月（2）销售价格：临街商铺销售：5000元/nV（23年使用权）（3）首层农贸市场租赁定价:序号档位分类租金1菜档每档300元/月2猪肉档每档1200元/月3毛鸡档每档1200元/月4光鸡档每档1000元/月5烧腊档每档1500元/月6豆腐档每档1200元/月7水产档每档500元/月8咸杂档每档300元/月9家鱼档每档800元/月10水果档每档300元/月11干货档每档200元/月12地摊档每摊300元/月4、营销渠道分析采用以第一营销渠道（招商现场及业务代表推荐）为主，招商现场作为沙盘以及单体模型的展示地，对于客户来说是以直观日勺认识，同步也可以让客户产生购房的冲动；另一方面考虑到当地日勺消费心理及消费习惯，提议采用业务推广日勺方式来扩大本项目的目的客户群体，并由此来推进本项目的广泛传播；通过业务代表直销推广可以迅速占领市场，并在最短的时间内将项目推售到一定的I高度。以第二营销渠道（“口碑效应”）为辅，我司认为第二营销渠道在本项目中将有明显的作用；考虑到本项目的特殊性，客户之间日勺传播效果也许比硬性广告效果更好，由于客户之间的（信息传递是很迅速的，同步口碑效应能带动大客户时认租欲，也可以增强本案0¾可信度。5、媒体分析及筹划媒体选择：(1)户外灯箱、喷绘广告：给人以视觉冲击(多为形象广告)(2)DM单广告：具有迅速、便捷的渗透效果，同步节省成本。6、广告推广方略主导思想：以商铺的旺租来成名，而后通过造势来进行广告宣传；广告诉求点：(“以倡导新时尚新消费方式”为主线设计)(1)地段诉求；重要体现手法通过同“沙墩市场”进行类比，来阐明本案所具有的升值潜力；(2)新生活方式诉求：一站式购物、娱乐、休闲消费方式；三、租售政策1、签约及付款方式(1)一年租约起签，首付保证金2万元/铺，租金按月支付，保证金到全额退还；选铺定金500元/铺。(2)针对首层街铺，可分一次性支付和首付五成1至3年分期付款；选铺定金5000元/铺。2、优惠政策(1)签订3年租约，享有3至6个月免租期，详细根据业态和签约时间确定。(2)认购街铺，一次性付款享有售价96%优惠；一年分期付款享有售价98%优惠。四、物业管理方略