房地产金融复习资料.docx

第一章绪论第一节金融根底知识一、货币与货币制度1、货币定义在商品或劳务的支付中、或债务的归还中被普遍接受的任何东西；货币是价值尺度和流通手段的统一.2、货币形态商品货币一金属货币一纸币-存款货币一电子货币3、货币的职能（1）价值尺度（2）流通手段（3）支付手段（4）贮藏手段（5）世界货币4、货币制度：四要素：货币金属；货币单位；各种通货的铸造、发行和流通程序；准备制度（贵金属准备制度长期以来一直是准备制度的主要内容）二、货币供求和货币政策（一）货币需求1、定义：人们愿意以货币形式保有其收入和资产的一种需要或要求.2、货币需求的决定因素（1）利率水平和融资条件（2）市场规模及交易方式（3）资产收益率和投资环境（4）通货膨胀预期和物价水平（5）收入水平和理财技术（6）个人取得收入的形式和时间间隔（7）金融市场效率与市场交易本钱3、货币需求量（1）定义：是指为保证经济正常运转和流通所需要的货币数量.（2）执行流通手段的货币必要量=商品价格总额/单位货币流通速度（二）货币供给K货币供给：是指国经济中货币投入、创造和扩张（收缩）的全过匕.2、货币供给量IMOneIaryAggregateS汲层次的划分货币供给量又称货币存量,是指在某一个时点上,一国经济中包括现金、存款、商业票据、可流通转让的金融债券、政府债券等在内的用于各种交易的货币总量.MO-现金一一与消费变动密切相关,是最活泼的货币；MI-Mo+活期存款一一反映居民和企业资金松紧变化,是经济周期波动的先行指标，流动性仅次于MO；M2-M1+定期存款,非支票性储蓄存款一一流动性偏弱,但反映的是社会总需求的变化和未来通货膨胀的压力状况,通常所说的货币供给量,主要指M2：M3M2+私有机构和公司的大额定期存款1.-M3+各种有价证券3、货币供给形成机制根底货币：也称（MonetaryBase）.强力货币、始初货币，因其具有使货币供给总量成倍放大或收缩的水平,又被称为（High-POWeredMOney）,它是发行的，即中央银行的负债,包括：商业银行存入中央银行存款准备金（法定准备金+超额准备金）和社会公众持有的通货B（根底货币）=C（流通与银行体系外的通货）+R（商业银行持有的总准备金）Ms（货币供给量）=m（货币乘数）*B（根底货币）-货币乘数表示根底货币扩张（收缩）的倍数.（三）货币均衡1、含义货币即货币供求,是指在一定时期运行中的与在动态上保持一致的状态.2、实现条件（1）中央银行和货币当局能有效调整货币供给，以适应货币需求的变动.调控手段：法定存款准备金率、再贴现率和公开市场业务；金融机构必须将存款的一局部缴存在中央银行,这局部存款叫做存款准备金；存款准备金占金融机构存款总额的比例那么叫做存款准备金率.贴现是指持票人向银行转让未到期票据并贴付一定利息以兑取现金的行为.贴现对持票人来说是出让票据,提前收回垫支于商业信用的资金;对银行来说,是与商业信用相结合的一种银行授信业务.再（RediscountRate）:是相对于贴现而言的,银行在票据未到期以前将票据卖给中央银行，得到的贷款,称为再贴现.中央银行在对商业银行办理中所收取的,称为再贴现率.公开市场业务是指中央银行通过买进或卖出有价证券,吞吐根底货币，调节的活动.（2）财政收支保持根本平衡；（3）产业结构、产品结构合理（4）国际收支保持平衡3、货币容纳量弹性内涵：货币供给帚和货币需要量在一定限度内的偏离能够为经济运行容纳，不至于造成物价和币值较大波动,这种现象成为货币容纳量弹性,或货币供给量弹性.公式：Me=经济增长率/货币供给量增长率Me=I:货币供给量与经济增长同步；Me<l:货币供给量超过经济增长,货币超前增长Me>l:较极端,少见（四）货币政策1、货币政策含义及其构成要素货币政策是指中央银行为实现特定经济目标,利用金融工具调控经济变量的各项制度和举措的总和.构成要素：货币政策目标、货币政策中介指标、货币政策工具货币政策目标：稳定物价、充分就业、经济增长、国际收支平衡和金融稳定货币政策中介指标：市场利率、货币供给量,信贷量和汇率货币政策工具：一般性和选择性公开市场操作、存款准备金和再贴现贷款规模限制、特种存款、对金融企业窗口指导、道义劝告等2、货币政策工具（1）一般性货币政策工具：法定存款准备金政策、再贴现、公开市场业务（2）选择性货币政策工具：消费信贷限制；证券市场信用限制；房地产信贷限制；优惠利率；道义劝告、窗口指导和金融检查等间接工具（3）其他补充性政策工具信用配额、直接干预商业银行信贷业务三、信用与信用制度（一）信用1、定义：是指商品买卖中的延期付款或货币的借贷行为.2、特征：一是以归还为条件，即到期归还本金；二是在归还时还带着一个增加额,即支付利息.3、分类：实物借贷和货币借贷4、与一般商品运动相比的特殊性：（1）信用是先让渡商品或贷出货币（2）借贷双方价值量是不对等的（二）信用制度是指约束信用主体行为的一系列标准和准那么.（三）信用形式1、商业信用2、银行信用3、国家信用4、消费信用四、利率、贴现率和现值（一）利率1、名义利率一票面利率：借贷机构所承诺的利率.2、贴现率（DiscountRate）：投资者未来期望收益的现值同投资时市场价值的比值.第一种指的是一金融机构向该国央行作短期融资时,该国央行向金融机构收取的利率.第二种定义指的是将未来资产折算成现值（PreSentVakIe）的利率,一般是用当时零风险的利率来当作贴现率,但并不是绝对.3、现值：未来不同时期收益的贴现值,即时间为0（投资时点）的价值量.4、利率集：借贷期限、时间、利率大小eg.活期,定存；短期，中长期5、实际利率：（1）定义：名义利率经实际或预测的货币购置力变化校正后的利率,是借（贷）款人所付（取得）利息（润）率减去通货膨胀后的利息.（2）物价指数修正物价指数是通过膨胀的衡量标准,可说明购置力的变化情况.放款人、存款人的要求6、利率的期限结构期限不同,利率不同,这种差异称为期限结构溢价.利率组成：（1）无风险短期实际利率（2）通胀溢价（3）期限溢价：期限长的风险补偿（4）差价：补偿抵押手续费、效劳费以及违约风险及其它不确定因素五、资产收益率（一）资产收益率：也叫资产回报率（ROA）,它是用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标（二）权益收益率：又称净资产收益率,是净利润与平均股东权益的百分比,是公司税后利润除以净资产得到的百分比率,该指标反映股东权益的收益水平,用以衡量公司运用自有资本的效率.指标值越高,说明投资带来的收益越高.（三）有效收益率（内部收益率）：该指标反映由利息再投资所获得的利息.六、信贷、担保贷款和抵押贷款（）信贷（creditloan）即信用贷款,是指以借款人的信誉发放的贷款,借款人不需要提供担保.其特征就是债务人无需提供抵押品或第三方担保仅凭自己的信誉就能取得贷款,并引以借款人信用程度作为还款保证的.（二）担保贷款（securedloan）1、保证贷款：第三方保证2、质押贷款：等价凭证担保3、抵押贷款：不动产担保第二节房地产金融概述一、房地产金融的概念、特点（一）概念1、定义：是房地产开发、流通和消费过程中通过货币流通和信用渠道所进行的筹集资金、融通资金、结算或清算资金并提供风险担保或保险及相关金融效劳的一系列金融活动的总称.内容：吸收房地产业存款、开办住房储蓄、办理房地产贷款、从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算,房地产有价证券的发型和代理发行与交易2、包括政策性房地产金融和商业性房地产金融两者区别（1）目的（2）资金来源（3）资金运用（4）开展方向（5）业务范围（6）贷款融资操作（二）房地产金融的特点1、具有相对平安性有担保的信用：人的担保（保证）和物的担保（抵押和质押）（房地产抵押贷款相对其他抵押贷款平安性高,债权可靠）；房地产本身位置固定使用耐久性；增值性；2、信贷资产流动性较弱3、具有较强政策性4、具有较好收益性二、房地产金融的资本流资本供给者中介效劳机构资本使用者三、房地产业与金融关系分析1、房地产金融对房地产业的支持开发商、消费者、政府2、房地产对金融业的支持房地产业与金融业的关系房地产业与金融业之间,存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共同开展的紧密联系，也称之为良性互动的关系,这是由于双方的特性所决定的. 房地产业开展离不开金融业的支持 金融业的开展需要房地产业与其相结合 房地产业不良开展会影响金融业的正常运行 金融业的波动也会影响房地产业开展金融危机对房地产的影响经济衰退,产品产出少,失业率提升,资金紧缺f房地产衰退政府方面很清楚,没有房地产金融,在中国目前的市场情况下,就不可能有较好较快的房地产行业的开展.但是一个过度的金融,就会有一个过度失控的房地产市场,关键要在适度发展和风险限制中取得平衡.三、房地产金融的作用1、是房地产业开展的保证2、是宏观调控房地产业的重要手段3、是促进消费的手段第三节房地产金融的开展历史一、国外房地产金融开展历史建筑业协会（BUildingSOCiety）1975英国伯明翰土地开发银行（LandDeVeIOPmeiltBailk）1769德国普鲁士邦西里西亚省三个阶段公积金制度（ProVidentFUndSysitem/AccumulationFundSystem）1969年新加坡修改？中央公积金法？二、国内房地产金融的开展（一）古代至清末（二）民国时期：洋行、中资银行（三）解放后：1、住房建设资金治理阶段（19491978年）2、房改金融阶段（1978/997年）3、房地产金融阶段（1997年）1997年4月30日？个人住房担保贷款治理试行方法？第二章房地产金融市场及机构第一节房地产金融市场概述一、房地产金融市场内涵为房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的场所与行为的总和.二、房地产金融市场的功能（一）融通资金的功能（二）转移和分散风险的功能（三）调节和反映经济的功能三、房地产金融市场的特点1、资金需求量大,融资数额高；2、房地产信贷资金流动过程中期限结构不对称3、证券化的需求迫切4、业务专业性强、本钱高、收益好5、受政府宏观调控政策影响大6、担保方式多元化(抵押,质押,阶段性担保,第三方担保)四、房地产金融市场的构成要素根本构成要素:融资主体融资客体：货币资金融资中介实质主体金融工具融资主体房地产金融市场的融资主体包括资金融通的供给者和需求者,他们作为资金这一特殊商品的买卖双方是构成房地产金融市场最根本的要素.主要包括：1、企业2、居民个人3、政府部门融资中介融资中介是处于融资者之间的中间机构.大体上可以划分为专营机构和兼营机构两类.(1)房地产金融专营机构：如住房储蓄银行、公积金治理中央、住房信用合作社、房地产开发财团等.(2)房地产金融兼营机构：如商业银行的房地产信贷部、保险公司、信托投资公司、证券公司等.金融工具是指在房地产金融市场上同货币相交易的各种金融契约等.主要包括商业票据、房地产抵押债券、房地产金融债券、房地产企业和房地产金融机构发行的股票、债券以及各种未到期的住房存款单和住房抵押贷款契约等.五、房地产金融市场的分类