房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要经过甚些环节.docx
房地产开发商从拿地开场到开发销售都需要接触哪些政府部门房地产开发商从拿地开场到开发销售的环节为：第一步：土地取得涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发工程手册。第二步：立项涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（方案行政主管部门事宜：房地产开发工程可行性研究报告、建设工程环境影响报告书、建设工程选址意见书。第三步：规划及勘察设计涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。第四步：施工准备涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设工程报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。第五步：施工、监理、质量监视管理涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜：施工、监理、质量监视管理。第六步：申请预售（商品住宅建设工程）涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案。房地产打交道的单位房地产开发从立项、征地、拆迁、规划。建设到全部竣工完毕交付,需要与多少单位打交道。城市卡发办公室一开发办是房地产行业主管单位，负责房地产资质审核、行业管理、立项审批等。土地局一房地产工程立项后，就是土地征用或土地划拨。规划局一土地征用后的第一件事，进展规划定点和规划设计。规划局是城市整体规划的设计者，也是房地产规划的审核人。拆迁办一征用土地上如果有建筑物，就必须拆迁。绿化办一征用土地上如果有绿化，必须经绿化办，对树木进展移植处理。供电局一撤除旧的各种用电，为施工单位安装临时用电，为业主服务,安装生活用电。自来水公司一撤除旧的自来水，施工临时用水，安装生活用水。设计院一图纸设计。地质勘查部门一地质勘查。招标办一工程建设招标。审图办一出图后的图纸审查。消防队一图纸的消防审查。建设工程质量监视站一工程报建，委托质量监视站对工程质量进展政府控制。监理单位一委托监理单位对工程实施监理工作。施工单位一工程的承建者。市政道路管理处一对即将开发建设区内旧路撤除和对以后对新路的建设。排水排污管理处一解决建成后小区内排水，排污与市政管见的沟通。渣土办一建筑垃圾，工地土方外运倾倒。建筑材料，产品供商一选择价廉物美的建筑材料。环保局一办理施工阶段的夜间施工许可证，室内环境检测。气象局一防雷接地检测。燃气公司一为房屋配套供应管道燃气。电信局一为房屋配套提供电信信号接入口。有线电视公司一为房屋配套提供有线电视接入口。白蚁防治所一建筑物白蚁防治。房管局一房产管理。税务局一纳税。抗震办一建筑物抗震检查验收。墙改办一墙体使用材料的控制。散装水泥办一推广使用散装水泥。教育局一缴纳中小学危房改造费。人防办一缴纳人防异地建设费（不可能在每栋住宅下修人防工程，否那么都得缴纳）环保局一建筑噪音保证金。后加：1基层政府，例如街道办事处或乡政府。2交通委：交评审批。3园林局：绿化指标审核。4文物局：旧城危改会涉及到。5地质勘查单位和测绘院。6人防质量监视站：指导人防验收监视，并办理备案。7城建档案馆8建设工程安全审查办公室。北京有。9评估公司：地价成本核算，拆迁评估，出让金评估。10发改委房地产工程开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进展根基设施、房屋建设并进展出售的行为房地产工程开发程序是指进展房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。对房地产工程开发一般应遵循以下程序：工程开发前期调研程序、工程立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、工程规划程序、工程建设程序、房地产工程经营程序。1 .工程开发前期调研程序工程的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资时机的过程。2 .工程立项程序工程立项程序，就是上报工程建议书或工程可研报告，取得政府批复（工程立项），使工程取得合法的开发建设资格。3 .土地使用权取得的程序土地使用权取得的程序，就是开发商在工程立项通过（取得建议书批复,可行性研究批复），并取得建设用地规划许可证后，办理取得土地使用权手续的程序。4 .工程规划程序工程规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。根据国家和XX市有关城市规划的规定,在XX市城市规划区内开发建设的工程,必须符合城市规划的要求，必须向市规划局办理工程规划的申报手续,在取得“两证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）后,方可开工建设。工程规划申报的基本程序如下：（1）在可行性研究报告（工程建议书）报批之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划局对工程的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成工程建设选址的初审意见，作为方案部门进展批复时的参考依据。(2)在可行性研究报告批复后,开发商可向规划局申报工程定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对工程用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。(3)根据规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计机构进展规划方案设计，取得四图一书(总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书)。开发商在完成方案设计后,应向规划部门提出审查申请。(4)经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备文件。(5)开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件。(6)申领建设工程规划许可证,是在工程列入年度正式方案后,申请办理开工手续之前,需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。5 .征地拆迁程序征地是指工程选址用地为集体土地时，要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。拆迁是指工程选址在城市规划区国有土地上,为到达施工要求的场地条件,撤除建设用地上原有房屋及其附属物，并对原用地者进展补偿、安置的行为。征地在领取建设用地规划许可证后即可进展，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。征地、拆迁都是工程开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请工程开工的必备条件之一。6 .工程建设程序工程建设阶段，是指房地产开发工程从列入年度施工方案起，到工程施工全部完成,通过工程竣工综合验收,到达业主使用条件的过程。在工程完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请,取得报建证;同时，与市政相关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订协议,支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位;办理工程建设质量监视手续；缴纳各种费用；开工建设；工程竣工后，由主管部门（市质检站、市开发办）进展综合验收，交付使用。7 .房地产经营程序房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。房地产开发商，既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发的预售许可证之前方可进展,且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴证方为有效。
