中山市城镇老旧小区改造技术导则（修订）.docx

中Q市彷缜老（OJ臣改造技木寻刻（一句）中山市住房和城乡建设局2023年4月,1.刖S为有序推进中山市城镇老旧小区改造工作，切实加强对城镇老旧小区改造的规范引导，中山市住房和城乡建设局组织力量，认真总结当地经验做法，在广泛征求意见和参照广东省城镇老旧小区改造技术导则的基础上，制订本导则。本导则重点对表0.6.1城镇老旧小区改造内容分类清单进行了明确，对老旧小区改造方案文本大纲提出了要求，对各改造内容的设计要点给予了技术指引，主要内容包括：1.总则；2.基本规定；3.建筑本体修缮；4.基础设施改造；5.小区环境整治；6.服务设施提升；7.片区联动改造。附录A：城镇老旧小区改造方案评审衡量标准；附录B:城镇老旧小区改造方案文本参考提纲,本导则2023年4月进行了修订，主要是微调了改造内容分类清单，加入了中央资金用于老旧小区改造的资金使用范围参考规定，修订了楼梯间改造要求、充电设施预留要求和删去立体绿化等内容。本导则由中山市住房和城乡建设局负责管理和解释。在执行过程中如有意见或建议，请寄送中山市住房和城乡建设局（地址:中山市中山四路一号，邮编528400,联系电话0760-88969973）o主编单位：中山市住房和城乡建设局鸣谢技术支持单位：广州市建工设计院有限公司广东建科创新技术研究院有限公司目录总则70.1总则70.2基本要求70.3城镇老旧小区改造范围划定80.4前期规划、评估、审批流程80.5城镇老旧小区分类改造重点90.6改造项目12第一章建筑本体加固与修缮171.1 建筑结构加固171.1.1 既有建筑结构加固171.1.2 既有建筑结构改造171.2 楼梯和公共空间更新改造181.2.1 清理楼道181.2.2 楼道构件修整181.2.3 楼道照明灯更换181.2.4 楼梯及公共走道空间内部饰面更新1813建筑外立面改造：191.3.1 拆除违章搭建191.3.2 筑外饰面更新或清洗191.3.3 破旧防盗网整治201.3.4 建筑外门窗更换201.4屋面整修201.4.1 防雷排查整治201.4.2 防水改造201.4.3 屋面形式20第二章基础设施改造212.1 节能改造212.1.1 屋面节能改造212.1.2 外维护结构节能改造212.1.3 门窗节能改造222.1.4 照明节能改造222.2 无障碍及适老化设施改造222.2.1 住宅入口无障碍改造222.2.2 楼梯间无障碍及适老化设施改造232.3 更换和增设电梯232.3.1 老旧电梯排查、维修、更换232.3.2 未设电梯住宅增设电梯或更换老旧电梯232.4 建筑配套设施改造242.4.1 建筑公共区域水电气改造242.5 小区道路整治252.5.1 车行道改造252.5.2 人行道改造262.5.3 路网改造262.6 给排水设施改造272.6.1 供水系统改造272.6.2 排水残旧管网改造282.6.3 化粪池改造和清掏282.6.4 雨污分流改造282.7 供配电和照明设施改造292.7.1 供配电设施改造292.7.2 充电基础设施建设302.7.3 电力线路整治302.7.4 照明设施改造302.7.5 防雷与接地系统改造312.8 智慧设施提升改造312.8.1 通信设施改造312.8.2 通讯线路整治312.8.3 安防设施改造322.8.4 智慧便民设施建设322.9 燃气设施改造332.9.1 燃气管线整治及改造332.10 环卫设施与垃圾分类332.10.1 环卫设施改造332.111消防安全提升342.11.1 消防通道整治342.11.2 消防设施改造342.12无障碍通道设施352.12.1 无障碍通道设施改造35第三章小区环境整治353.1 小区风貌353.1.1 小区大门和围墙改造353.1.2 小区沿街建筑外立面363.2 公共空间改造373.2.1 公共活动场地改造373.2.2 海绵设施改造383.2.3 公共晾晒设施改造383.3 绿化环境整治383.3.1 既有植被改造383.3.2 新增植被393.3.3 新增道路绿化393.3.4 立体绿化改造错误!未定义书签。3.4 停车设施整治403.4.1 机动车停车设施整治403.4.2 非机动车停车设施整治403.5 标识系统改造413.5.1 建筑、公共标识改造41第四章服务设施提升414.1 文体活动设施改造414.1.1 康体设施改造414.1.2 文化设施改造424.1.3 儿童游乐设施改造424.2 老人服务设施改造434.2.1 老人日间照料中心和长者饭堂改造434.2.2 老年人服务中心（站）改造434.3 功能性服务设施改造434.3.1 公共管理功能用房改造434.3.2 物业用房改造444.3.3 公共卫生间改造444.3.4 增设邮政快递末端综合服务站444.3.5 增设便民设施454.4 社区服务设施改造454.4.1 改造建设社区服务中心454.4.2 改造或建设社区综合服务设施454.4.3 改造或建设社区养老服务设施454.4.4 改造或建设社区体育设施464.5 长效管理464.5.1 成立小区自治组织464.5.2 聘用物业服务企业47第五章片区联动改造475.1 道路交通设施连片改造475.1.1 交通组织优化475.1.2 路权分配优化475.1.3 增设立体步行通道475.1.4 共享停车设施475.1.5 适度开放封闭小区475.2 市政公用设施连片改造475.2.1 给排水设施连片改造475.2.2 供电设施连片改造485.2.3 通信设施连片改造485.2.4 燃气设施连片改造485.2.5 环卫设施与生活垃圾分类改造485.3 公共空间和公共服务设施连片改造495.3.1 改造补充急需设施495.3.2 开放单位设施495.3.3 公共活动场地共享495.4 历史文化保护/文化与景观风貌495.4.1 历史街区、历史建筑保护495.4.2 历史街区、历史建筑修缮与活化利用505.4.3 公共界面风貌控制505.4.4 景观地域特色505.4.5 建筑特色延续515.4.6 文化特色标识51附录A：城镇老旧小区改造方案评审衡量标准53附录B：城镇老旧小区改造方案文本参考提纲56附表1：城镇老旧小区改造问题策略造价清单一览表58附表2：居民改造意愿问卷调查表63附表3：居民满意度问卷调查表65附表4：城镇老旧小区改造方案投资估算表67用词说明680.1总则0.1.1为贯彻以人民为中心的发展思想，全面推进中山市城镇老旧小区改造工作，改善城镇老旧小区居住环境和功能品质，制定本导则。0.1.2本导则适用于中山市城市、镇、街道建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）改造。重点改造2000年底前建成的老旧小区，有条件的镇（街）可力争完成2005年前建成的需改造老旧小区改造。不包括已计划征收拆迁和纳入棚改范围的小区（独栋住宅）。0.1.3城镇老旧小区改造旨在保持城镇老旧小区用地现状建设格局基本不变的前提下，以局部拆建、加建、改建、翻建等“微改造"和"混合改造”模式进行的改造。改造内容包括:建筑本体加固与修缮、基础设施改造、小区环境整治、服务设施提升等。鼓励对城镇老旧小区相对集中的片区实施联动改造。0.1.4城镇老旧小区改造除应符合本导则规定外，还应符合国家、广东省和中山市现行有关标准的规定。0.1.5各街道、区镇可参照本导则，根据所在地区政策、经济、技术条件和居民意愿等因素，因地制宜，“一案一策”地制定具体老旧小区的改造方案，不能粗暴的“一刀切二0.1.6以历史文化价值为导向，对于涉及历史文化保护的城镇老旧小区，严格落实历史文化保护相关管控要求。坚持保障历史文化内容真实性、完整性0.2基本要求0.2.1城镇老旧小区改造应坚持以下原则：1、以人为木。从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，根据居民意愿合理确定改造内容,重点关注建筑本体修缮和市政基础设施改造,有条件的小区提升社区物业、养老、托育、医疗等公共服务水平。充分考虑儿童、老年人、残障人等特殊群体的使用需求，合理配建无障碍设施。2、共谋共建。为激发居民热情，调动小区关联单位和社会力量的积极性，共同来参与老旧小区改造，应从前期规划开始由社区居委党组织牵头，为老旧小区居民成立业主委员会，并聘请专业的规划设计团队，协助该区组建社区规划师团队，并形成规划议事制度，实现“党建引领，多方联动”的发展机制，使各方均能参与到老旧小区改造从调研、规划、评估、设计、施工、监督、到长效管理及运营维护的全过程中来。3、因地制宜。根据城镇老旧小区所在地的环境气候特点、小区类型等，科学地制定改造方案，合理确定改造内容和标准，不搞"一刀切"，杜绝政绩工程、“面子工程。4、先急后缓。优先实施居民改造意愿强烈的老旧小区改造项目，优先解决消防、结构老化、内涝、雨污分流、三线整治等安全隐患和突出问题，重点保障居民用水、用电、用气、停车等基本生活需要。5、经济适用。安全第一、节约资源、保护环境、可持续发展，做到安全、经济、适用、美观。0.2.2强化城镇老旧小区改造历史文化资源要素摸底调查，摸清各小区已纳入相关保护名录资源以及未纳入保护名录的历史文化资源线索情况，并填写城镇老旧小区历史文化资源要素调查表（详见附件1）。在改造过程中，应严格保护小区内具有历史文化价值的建（构）筑物、古树名木、街巷和景观，对危旧文物、历史建筑等依法依规开展修缮整治，在保护范围和建设控制地带内的各项工程建设应按程序报批。0.2.3以“完整社区”、"品质社区、"智慧社区"等先进理念引领城镇老旧小区改造。结合城镇老旧小区改造，大力补齐建设短板，建设安全健康、设施齐全、共管宜居的品质居住社区；挖掘社区特有文化，营造特色空间，提升小区景观风貌，形成“一区一策的特色设计理念。开展绿色社区创建行动，鼓励互联网、人工智能等信息技术在老旧小区中的应用，整合各类服务资源，为社区居民提供政务、商务、娱乐、教育、医护及生活互助等多种便捷服务。0.3城镇老旧小区改造范围划定0.3.1城镇老旧小区改造范围的划定包括以下几种情况：一是既有已命名的小区，根据小区实际管理的范围进行划定；二是由自然分界线、围墙或道路所围合的小区，根据相应的围合边界进行划定；三是独栋或多栋住宅，根据改造、维护、管理等工作需要，连同宅旁用地进行划定。0.3.2相对集中的多个小区可片区联动改造，与小区联系的城市供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热等基础设施改造，纳入片区层面进行统筹。0.4前期规划、评估、审批流程0.4.1以街道、镇为单位，开展城镇老旧小区基础数据摸查，科学编制城镇老旧小区改造五年规划和年度改造计划。五年规划编制应与中山市历史文化名城保护规划（2020-2035）等相关保护规划、相关设施管线改造规划等衔接，若在后