湖南发展：土地估价报告.docx

附件4：11IlI土地估价报告0W项目名称：芷江侗族自治县自然资源局拟出让位于湖南芷江蟒塘溪一宗水工建筑用地国有建设用地使用权出让价值评W估(怀化市)受托估价单位：湖南康驰房地产土地资产评估有限公司土地估价报告编号：湘康地房评字(2023)第NIlO94号提交估价报告日期：二O二三年十一月三十日UJ-1.l1.lJJ7土地估价报告I1第一部分摘要H、估价项目名称芷江侗族自治县自然资源局拟出让位于湖南芷江蟒塘溪一宗水工建筑用地国有建设用地使用权出让价值评估。:二、委托估价方1.名称：芷江侗族自治县自然资源局I2.机构性质：机关13.机构地址:芷江县芷江镇凯旋路240号'4.负责人：李艳军5.统一社会信用代码：11431228MBI63576IK三、估价目的根据招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定-国土资源部令第39号、中华人民共和国资产评估法-中华人民共和国主席令第四十六号以及中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例、国有出让建设用地使用权出让地价评估技术规范的通知(国土资厅发20184号，2018年3月9日)及有关法律法规、国家标准城镇土地估价规程及土地评估委托'书、国有土地使用权证芷国用(2009)第158-5T号,本次估价对象土地用途为水工建筑用地，本次评估是受芷江侗族自治县自然资源局委托，为委托人拟出让位于湖南芷江蟒塘溪1宗水工建筑用地国有出让土地使用权市场价格提供参考依据。1四、估价期日I2023年11月29日J五、估价日期I2023年11月29日至2023年11月30日六、地价定义本次评估的土地位于湖南芷江蟒塘溪，根据估价目的、土地评估委托书及相关资料，地价定义如下：考虑到此次评估目的是为委托估价方提供国有土地出让使用权转让价格参1.l考，根据城镇土地估价规程（GB/T18508-2014）,对有关事项作以下设定:I1、估价期日设定根据委托估价方提供的土地价格评估委托书，此次评估设定估价期日为2023年11月29日©|12、土地用途设定根据委托估价方提供的土地评估委托书、国有土地使用权证芷国用（2009）第158-5T号,宗地土地规划用途为水工建筑用地，结合土地利用现状分类（613/丁21010-2017,2017年11月01日），此次评估设定土地用途为公共管理与公共服务II类用地。13、面积设定根据委托估价方提供的土地评估委托书、国有土地使用权证芷国用（2009）第158-5-1号,证载面积为173937平方米，本次仅评估该宗地上一部分90796平方米，本次评估设定的土地面积为90796平方米。I4,开发程度设定宗地实际开发程度为宗地红线外“五通“（即通路、供电、供水、排水、通讯）及红线内“场地平整”，评估设定宗地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯）及红线内“场地平整”。5、土地利用和规划条件设定:于估价期日，评估师现场查勘，宗地现状为巳建设用地.根据委托估价方提供的土地评估委托书，宗地规划容积率L0、此次W评估设定宗地容积率均为LOo6、土地使用权价格权利设定根据委托估价方提供的国有土地使用权证芷国用（2009）第158-5-1号,宗地使用权类型为入股，根据此次估价目的结合评估委托书，设定估价对象土地使用权类型为出让。|7、土地使用年期设定根据委托方提供的国有土地使用权证芷国用（2009）第158-5T号,估价对象使用权终止日期至2051年11月29日，至估价期日剩余土地使用年期为28年。根据合法原则，此次评估设定宗地使用年期为28年。综上所述，本次评估土地使用权价格是指在规划利用条件下，满足上述用II U U U U U J LlW湖用康他房地产上他资产评估有l公司土地乩价报3途、使用权类型及使用年限、开发程度、容积率、面积等各项设定条件，土地使用权完整清晰，于估价期日2023年11月29日的正常市场条件下的国有土地使用权出让价格：表1估价对象地价定义一览表宗地编号国有土地使用权证坐落估价期日土地使用权类型估价设定土地使用权类型期登途价的用估日记估价设定用途倍价设定使用年限（年）估价设定容积率估价期日实标开发程度件价设定开发程度1芷国用(2009)笫158-5-1号湖南芷江蟒塘溪政府入股出让水工建筑用地水工建筑用地/1.0宗地红线内外“五逋”，红线内场地平藜宗地红线内外“五通”，红线内场地平整七、估价结果芷江侗族自治县自然资源局委托评估的位于湖南芷江蟒塘溪1宗用地面积为90796平方米的国有建设用地，在估价期日2023年11月29日，设定宗地士抱用途为水工建筑用地,设定宗地剩余使用年期为28年,设定容积率为1.0,设定土地开发程度均为宗地红线外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯）及红线内“场地平整”的国有出让建设用地使用权正常市场价格如下：土地面积：90796平方米；地面单价:387元m'总地价：3513.81万元；大写：叁仟伍佰壹拾叁万捌仟壹佰元整（币种：人民币）八、土地估价师签字签字姓名资格证号陈远2010430025杨帆2002430027九、土地估价机构估价机构法定代表人签彳女&0湖南康驰房地产土地资产评估有限公司二O二三年十一月三十日匕地估价报当湖雨康虹房地产上地贲产评估。限公司表2T土地估价结果一览表估价机构海朝鼬赫产土池资产评估触公司tff报会编宪湘瘫房评字（W）（劣字笫VI号估价期日：2023年11月293估价目的：出让估价期三的土地使用刻质：政府派俵伊鞅m的权利人宗地名称证号估价期日的用途活价期m实存土册开发程度估价设定开发程度土建使咫权算果*而租（Itf）单位面根地价（元/m,）总地价（万元）备注证俄或批“）实际之巨实际设定f湖南芷江绯塘兴芷IB用(2009)部158-5-1号水工茎筑龙坳/水工迂筑用地I.0/i.0豕地打娓外五班，红线内场地平整宗地”我外“五通”，红线内场地平整28#907%3873513.81/合计/t/一/90796/3513.817注：“三通，是指通路通电供水、排水.酒讯.“一平”指东池内场地平箜一.上述土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：根据限有土地使用权证芷国用（2009）第158-5-1号号.宗地所育权属国家所有.宗旭赞正用途为水工速筑用地.至估价期日宗地未设立抵押他项权利；2.基础设施条件：见下表（表2-2）：表2-2设定估价对象基础设施条件表东地编号他而年整状况般图遭器状玩供电犹泥供水状况璋水状况电讯状况遹气状况1东地内扬地平薨支路接市改失电丙供a保障筋98%以上接布改供水管网,供点保障率98%以上行我外有事及缚水管网，推大康物在市政通讯网报蚤范图内，拨后通榜/3.规划限制勺Mt：现比限制条件：根据佶价对象权利人提供的土X，评估受托书,估价对象规划用途为水工建筑用地.气夕价对象土地规划容积率1.0；4.影响土地价格的其他猥定条件：无特殊限能二、其它需要说的的事项1、估价对象的行政区划：俄据委托方提供的国有土地使用权证芷理用（2009）第158-5T号显示位于湖南芷江蟒塘漫，女次评估对象为谟宗地上的一部分90796平方米；2、土地权属：垠据委托方提供的资料委托书等费料显示，本次评估目的为委托人拟出让位于湖南芷江螭熠澳I宗水工茎筑足地土地使用权进行价貉评估，本评宿报告不软为权属认定的依据：3、不报告的估价结昊仅限于为本报告设定的估价目的版务，当用于其它目的，本报告评估结果无效；1 .估价结果自玄报告提交之m起一隼内有效5 .本报告所示币种为人民币佶价机构：湖南康驰房地产土地资产评估有晨公司2023年11月30日湖房地产土地货产WiA有限公司土地估价报告第二部分估价对象界定一、委托估价方1 .名称：芷江侗族自治县自然资源局2 .机构性质：机关3 .机构地址:芷江县芷江镇凯旋路240号I4.负责人：李艳军5.统一社会信用代码：11431228MBl635761K二、估价对象芷江侗族自治县自然资源局委托评估的位于湖南芷江蟒塘溪1宗水工建筑用地，证载土地面积为173937平方米，本次仅评估该宗地上一部分90796平方j米，在估价期日2023年11月29日，容积率为1.0,土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内“场地平整”。I三、估价对象概况11.土地登记状况土地来源及历史沿革：根据委托方提供的资料，宗地土地登记状况具体如下：,不动产权证号：芷国用（2009）第158-5T号1土地使用权人：/坐落：湖南芷江蟒塘溪i地号：158-5图号：/j地类（用途）：水工建筑使用权类理：入股终止日期：2051年11月29日使用权面积：173937.00平方米独用面积：173937.00平方米（ID宗地四至：东临源水，南临支路，西邻其他用地，北邻其他用地。2.土地权利状况土地所有权状况：根据委托估价方提供的土地估价委托书及国有土地使用权证芷国用（2009）第158-5T号,估价对象土地所有权为国家所有。土地使用权状况：估价对象的土地使用权总面积为173937.00平方米，本次仅评估该宗地上一部分90796平方米。土地他项权利状况：至估价期日止，估价对象权属界线清楚，无纠纷，估价对象未设置出让、担保、租赁等他项权利限制。相邻关系权利：估价对象与相邻地地界分明，无相邻相关权利限制；使用权类型及使用年限：根据委托方提供的估价对象土地估价委托书及国有土地使用权证芷国用（2009）第158-5T号记载得知估价对象使用权类型为出让用地，土地终止日期至2051年11月29日，至评估基准日，土剩余,使用年限为28年，故本次评估设定委估宗地土地使用年限为28年。Il3.土地利用状况I土地现状利用情况根据委托估价方提供的资料和估价人员现场查勘结果，于估价期日估价对象利用现状为已建设用地，估价对象土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、供水、排水、通电、通讯）及红线内“场地平整”。|土地规划利用情况根据委托估价方提供的土地评估委托书，宗地规划容积率L0、此次U评估设定宗地容积率均为1.OoI利用限制和缺陷根据现场勘查及资料显示，估价对象无其他利用限制和缺陷。IJ四、影响地价的因素说明（一）一般因素I一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，是在一般社会经济方面对土地价格总体水平产生影响，从而成为决定各土地具体价格的基础。'（1）城市资源状况；一般因素是指影响城市地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，内容包括人口、行政区划、城市发展过程、地理位置、自然条件、社会经济状:况、土地利用规划及