2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》冲刺备考200题（含详解）.docx

2023年房地产估价师房地产估价原理与方法冲刺备考200题（含详解）一、单选题1 .下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是OOA、商业用房B、住宅C、写字楼Dv工业用房答案：A解析：本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。联系商铺的实例。2 .目前，建设用地使用权出让的方式不包括OoA、招标B、拍卖C、挂牌和协议D、自由买卖答案：D解析：本题考查的是对房地产估价的需要。目前，建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌、协议等方式。3 .下列选项中，不属于建立比较基础应进行的工作是OoA、统一财产范围Bv统一付款方式C、统一税费负担D、统一成交日期答案：D解析：考点:统一财产范围。建立比较基础一般要做以下工作：统一财产范围；统一付款方式；统一融资条件；统一税费负担；统一计价单位。选项D,属于市场况调整。4 .某房地产开发项目建筑面积3850nr,建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%,半年和一年后分别售出30%和20%,出售时的平均单价为2850元/m折现率为15%o开发完成后的房地产于建设期初的价值为O万元。Av572.21Bv765.85C、791.24Dv912.62答案：C解析：考点:假设开发法运用举例。3850X2850×(50%1.152+30%1.152.5+20%/1.153)=791.24万元。5 .某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时,开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了。A、假设开发法和基准地价修正法两种方法Bx假设开发法和成本法两种方法C、假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法D、假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法答案：B解析：本题考查的是估价作业方案的内容。主要的方法只有2种，假设开发法和成本法，其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段，不属于完整的方法。6 .我国货币政策的五个“档次”中，处于中间值的是OOAv适度从紧B、适度宽松C稳健D、适中答案：C解析：本题考查的是制度政策因素。货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次。其中“稳健”是中间值。7 .某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的L3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为（）万兀。Av9928 、33069 、10014Dx12723答案：C解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V=42013%×1-1/(1+13%)3+1.3V/(1+13%)3o计算得到：V=IOoI3.49(万元)。8 .下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是OoA、净收益包括有形收益和无形收益B、运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C、通常只有客观收益才能作为估价依据D、应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值答案：B解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新,作为运营费用消耗了。9 .对同一宗房地产而言，关于其土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中，错误的是OOA、同一宗房地产的价格只能归属于这三种对象之中Bx房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价相同C、在房地产价格分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值D、房地价格往往等同于人们平常所说的房价答案：B解析：考点:土地价值、建筑物价值和房地价值。选项B,房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值；在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值；在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。10下列有关房地产估价原则，描述错误的是OOAx抵押价值评估要遵循谨慎原则B、抵押价值评估要遵循合法原则C、严格来说，投资价值评估不一定要遵循独立、客观、公正原则D、投资价值评估不可增加主要原则之外的其他适用的估价原则答案：D解析：考点:房地产估价原则的主要原则。投资价值的评估，可以增加主要原则（独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则、谨慎原则）之外的其他适用的估价原则。11 .比较法的理论依据是OoA、规模经济原理B、均衡原理C、替代原理D、预期原理答案：C解析：本题考查的是比较法概述。比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。12 .某公司2年前与某房地产所有权人签订了租赁合同。租用其中800rr面积，约定租赁期限为15年，月租金固定不变为1500元11r。现在市场上相似的写字楼月租金为1800元/nr。假设折现率为10%,则目前承租人权益价值为O万元。A、2045.77B、2250.34C、2409.61Dv2190.55答案：A解析：考点:净收益测算应注意的问题。V=AY1-1(1+Y)n,其中A=(1800-1500)X800×12=288Tj；Y=10%;n=15-2=13oV=28810%1-1/(1÷10%)13=2045.77万元。13 .某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2,每年净租金为730元/m2,空置率为15%o周边有电梯的同类写字楼每年的净租金为803元/m2,空置率为10%o现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%,则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为O万元。A、78B、102C、180D、302答案：B解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。房地产价值增加额=803X(1-10%)-730×(1-15%)×2500×1-1/(1+7.5%)307.5%=301.76(Tjjt)；房地产价值增加额小于单独增加电梯的必要费用380万元，所以没有电梯的功能缺乏折旧不可修复。没有电梯的功能折旧额=房地产价值增加额一随同增加电梯费用=301.76-200=101.76（万元）。14 .某房地产估价师采用累加法求取报酬率，其中安全利率为5%,投资风险补偿率为1%,管理负担补偿率为01%,投资带来的优惠率为2%。则报酬率是OoA、4.1%B、5.1%Cx5.9%D、6.1%答案：A解析：本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率=5%+1%+0.1%2%=4.1%015 .假设开发法的理论依据是OoA、替代原理Bv最高利用原理C、预期原理D、边际递减原理答案：C解析：本题考查的是假设开发法概述。假设开发法的理论依据是预期原理。16 .某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（）元/平方米。A、98B、102C、108D、116答案：A解析:本题考查的是按开发程度划分的种类。五通一平指道路、水（给水和排水）、电力、通信等基础设施条件及场地平整。道路20+供水14+排水16+供电25+通信8+场地平整15=98元/平方米。17 .运用指数修匀法进行预测的关键是OoA、确定本期的实际值B、确定本期的预测值C、确定预测对象D、确定修匀常数的值答案：D解析：本题考查的是长期趋势法。运用指数修匀法进行预测的关键是确定修匀常数的值。18 .下列对假设开发法的估价前提说法中，正确的是OoAx自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值B、自己开发前提下评估出的价值，要小于自愿转让前提下评估出的价值C、自愿转让前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值D、自己开发前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值答案：A解析：考点:假设开发法的估价前提。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值。19 .对假设开发法适用条件的表述最准确的是（）。A、新开发房地产项目B、用于出售用途的房地产项目C、具有投资开发或再开发潜力的房地产D、用于投资或再开发的房地产答案：C解析：本题考查的是假设开发法概述。凡是具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。20 .运用路线价法估价的前提条件是OoA、街道不规整，临街土地排列较整齐Bx街道较规整，临街土地排列不整齐C、街道较规整，临街土地排列较整齐D、街道及两侧的土地排列均不整齐答案：C解析：考点:路线价法概述。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐。21 .某建筑物的建筑面积为120m2,于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2,建筑物残值率为4%,年折旧率为2%,用直线法计算该建筑物当前的成新率为OOA、78.40%B、82.00%G82.70%Dv85.60%答案：B解析：考点:年限法。q=1-dt=1-2%×9=82%o22 .甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，银行为甲提供80万元贷款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是O0Av不超过100万元Bv不超过80万元C、不超过20万元D、在2080万元答案：C解析：考点:房地产抵押的需要。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。10080=20。23 .下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是OoAv开征房产税B、物价水平变化C、调整房地产信贷规模D、城市规划变更答案：B解析：考点:制度政策因素。影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划以及有关特殊政策等。判断标准，看政府部门在其中起的作用，政府能直接作用影响的，就是制度政策因素。24 .房地产权利中，属于债权的是（）。A、地役权B、建设用地使用权C、抵押权D、租赁权答案：D解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。债权是权利人请求特定义务人为或不为一定行为的权利。债权的权利人不能要求与其债权债务关系无关的人为或不为一定行为。只有租赁关系是建立在债权债务关系基础上的。债权只有一种，就是租赁权，其他的都是物权。25 .目前，我国土地使用权出让不正确的方式是（）。A、招标B、拍卖C、挂牌和协议D、自由买卖答案：D解析：考点:国有建设用地使用权出让的需要。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。26 .财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分，此为房地产抵押对房地产估价需要中的OOA、再次抵押估价B、抵押期间估价C、抵押房地产处置估价D、续贷抵押估价答案：A