关于进一步深化农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案.docx

关于进一步深化农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案为健全城乡统一的建设用地市场，保障农民合法权益，稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市试点工作，根据自然资源部办公厅关于印发深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知省自然资源厅关于印发深化农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案的通知要求，结合区实际,现就深化农村集体经营性建设用地入市试点工作，制定本实施方案。一、总体要求坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，以健全城乡统一的建设用地市场为目标，以符合国土空间规划、用途管制和依法取得为前提，以落实农村集体经营性建设用地使用权权能、形成公平竞争有序的市场配置机制和监管规则、有力保护市场交易主体权利为主线，坚持严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线、审慎稳妥推进，探索农村集体经营性建设用地市场交易规则和服务监管体系，完善规则明晰、程序规范、监管到位的入市流程；探索农民集体更好实现对其土地资产的自主管理权，建立健全入市土地增值收益分配机制，合理平衡国家、集体和农民个人利益;实行与国有建设用地同等入市、同权同价同责，激活土地要素，提高资源配置效率，促进乡村振兴和城乡融合发展。二、试点工作内容围绕完善农村集体经营性建设用地入市制度体系，区在以下8个方面全面探索农村集体经营性建设用地使用权权能实现形式，重点探索入市收益分配机制和保障性租赁住房建设。根据明晰所有权，统一利益分配的原则，统筹全区范围内国有与集体用地的利益分配方案，消除入市与征收、经营性与非经营性差异。探索利用入市土地建设保障性租赁住房并纳入年度住宅用地供应计划，考虑职住平衡等因素，合理解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。（一）强化国土空间规划约束和用途管制1 .科学编制国土空间规划。有序推进国土空间规划编制，并按规定编制详细规划（村庄规划），统筹并合理安排集体经营性建设用地规模、布局、用途、开发强度、开发时序等。2 .严格规划许可管理。依据详细规划（村庄规划）编制拟入市农村集体经营性建设用地的规划条件，界定乡村建设规划许可证或建设工程规划许可证的适用范围，原则上城镇开发边界内适用建设工程规划许可证，城镇开发边界外适用乡村建设规划许可证。规范并统一规划许可办理事项，促进农村集体经营性建设用地入市项目规范实施。（二）合理确定土地用途和用地方式3 .加强用途管理。详细规划（村庄规划）确定为工业、商业等经营性用途的存量集体建设用地方可入市。入市地块应符合产业政策和环保安全等要求，不得用于商品住房开发建设。优先支持农村一二三产业融合发展项目和农村服务业、公益事业项目，保障实施乡村振兴战略、发展乡村产业和乡村建设的用地需求。4 .优化用地供应方式。依照土地管理法第六十条规定，指导农村集体经济组织使用建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业。依照土地管理法第六十三条规定，结合区产业发展需求，灵活采用出让、出租等方式进行农村集体经营性建设用地入市。鼓励农村集体经济组织采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让等方式供应农村集体经营性建设用地。（三）规范入市规则和入市程序5 .规范前期工作。农村集体经营性建设用地入市前，应当取得区自然资源和规划部门核定的规划条件，明确拟入市宗地的位置、面积、土地用途、容积率、建筑密度、建筑高度、配套设施等规划要求；完成集体土地所有权确权登记，由集体建设用地所有权人参照国有建设用地储备模式申请使用权确权登记；参照基准地价等公示地价，参考土地估价专业评估机构的评估结果确定入市底价。6 .编制入市方案、形成入市决议。入市主体依据规划条件、产业准入、生态环境保护等要求，编制入市方案，明确拟入市宗地的土地界址、面积、使用期限、土地用途、规划条件、交易方式、入市价格、收益分配安排、集体经济组织内部土地经济关系调整等内容。入市方案须经本集体经济组织或者村民代表会议民主决策确定，并在本集体经济组织所在地公示后，形成入市决议。入市决议民主决策的过程及结果，应记录、建档及留存，作为后续申请入市、拟订合同和履约监管协议的依据，并作为政府有关部门受理、审批入市的要件。7 .规范入市流程。入市主体在入市交易前向区自然资源和规划部门提交拟入市宗地的勘测定界成果、土地权属证明、入市方案、入市决议等材料。区自然资源和规划部门会同相关部门对拟入市宗地是否符合国土空间规划和用途管制，是否符合产业准入和生态环境保护要求，是否符合民主决策程序，是否符合收益分配原则等进行审核，并报区人民政府同意后方可入市。8 .实施公开交易。区公共资源交易中心根据批准的入市方案，编制入市公告等入市文件，在省农村集体经营性建设用地网上交易系统等相关媒介发布交易公告，实行公开交易。集体经营性建设用地使用权的出让、出租等以招标、拍卖或者挂牌等方式实施，具体操作参照国有建设用地使用权交易有关规定执行。9 .签订交易合同。入市宗地成交并经公示完毕后，入市实施主体与土地使用权人依照土地管理法民法典等法律规定签订合同，并向区自然资源和规划部门备案。合同应当载明士地出让（出租）人、土地受让（承租）人、宗地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间、开竣工期限、产业准入和生态环境保护等要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用期届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的办法等。10 .依法确权登记。集体经营性建设用地使用权的取得方在缴清土地价款和相关税费后，可向区不动产登记机构申请集体建设用地使用权登记。依法利用集体经营性建设用地建造建筑物的，可以申请集体建设用地使用权及地上建筑物所有权登记。11 .加强土地开发利用监管。建立交易合同和监管协议并举的“双合同”管理制度。监管协议重点明确用地期限内的亩均税收、亩均销售收入、开发投资强度等指标，用地单位未达到产出要求则按照协议约定追究违约责任。全面推行弹性租金制，租金与亩均产出相挂钩。强化存量工业用地产业统筹，形成全区存量工业用地“一盘棋”的工作机制。明确存量工业用地改扩建项目需符合国土空间规划和区工业园区产业项目准入指导意见（试行），投资强度、亩均税收、污染排放等应符合相关要求，并须签订投资监管协议。同时强化用途管制严肃性，坚决遏制非农化。12 .稳妥解决历史遗留问题。对2009年以前已经形成并经第二次全国土地调查为建设用地、但尚未取得合法用地手续的历史遗留建设用地，按照国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知（国土资发（2016）191号）等文件精神，分阶段依法确定集体建设用地使用权。对于符合产业政策的项目用地，在符合国土空间规划的前提下,按照建设现状出具规划条件，以协议方式办理入市手续。入市租赁合同到期的地块，满足相关要求后续签租赁合同，租赁合同期限5-20年。租赁合同经区自然资源和规划部门鉴证后生效。（四）健全完善收益分配机制合理统筹土地增值收益分配，探索“三统一”的有效机制。所有区范围内的新供土地，统一由土地供应主体对村组按征收补偿标准进行货币结算，统一由土地供应主体按一定标准向村级集体经济组织支付收益，统一镇级集体经济组织留成标准。13 .规范土地增值收益管理。从区实际出发，综合考虑区位、用途、入市方式和成交价格等因素，明确土地增值收益调节金征收办法，实现土地征收转用与集体经营性建设用地入市取得的土地增值收益在国家和集体之间分享比例的大体平衡。土地增值收益调节金主要用于统筹城镇和农村基础设施建设、农村生态补偿、农民保障等。14 .完善农民集体土地收益分配机制。农村集体经济组织设立农村集体经营性建设用地入市资金专门账户，按规定比例留归集体的土地增值收益，纳入农村集体资产统一管理，在集体经济组织内部合理分配，分配情况纳入村务公开，接受民主监督、审计监督和政府监管。结合区实际，按照保障农民权益、壮大集体经济、促进农民增收的原则，进一步完善农民集体所得入市收益内部分配机制，切实维护农村集体经济组织及其成员的合法权益。（五）加强国有与集体的建设用她市场协同联动15 .统筹各类土地供应。根据区经济社会发展、基础设施配套建设等要求，统筹国有和集体建设用地供应数量，将农村集体经营性建设用地纳入年度建设用地供应计划，科学确定建设用地供给数量、分布、结构、时序和比例。16 .完善项目用地保障机制。根据三区三线划定、城乡发展需要和产业经济布局，合理安排年度入市和土地征收的规模、用途、布局等，建立健全促进城乡统筹、产业协调发展的国有与集体的建设用地协调互补的项目用地保障机制。（六）探索集体经营性用地建设保障性租赁住房17 .坚持供需匹配。落实国家加快发展保障性租赁住房的要求，探索利用入市土地建设保障性租赁住房，合理解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。优先使用城区、靠近产业园区或交通便利区域的土地建设保障性租赁住房，并充分考虑职住平衡、区位、基础设施配套等因素。18 .严格监督管理。用于保障性租赁住房建设的入市土地纳入年度住宅用地供应计划，入市土地不得用于建设商品住房。严格规范入市土地用于保障性租赁住房建设要求，保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，严禁改变保障性租赁住房性质，保障性租赁住房不得上市销售或变相销售。（七）维护市场主体合法权益19 .明确农村集体经营性建设用地使用权权能。依法取得的农村集体经营性建设用地使用权人，对其使用的农村集体经营性建设用地依法享有占有、使用、收益的权利。通过出让等方式取得的农村集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地合同另有约定的除外。农村集体经营性建设用地的出租、出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。探索国有和集体建设用地统一配置、建设、登记机制。20 .完善二级市场管理。参照国有建设用地转让、出租、抵押有关规定，建立健全农村集体经营性建设用地二级市场。以出让、出租等方式入市的农村集体经营性建设用地，可以办理使用权抵押融资。银行业金融机构、自然人、企业均可作为抵押权人申请以农村集体经营性建设用地使用权办理不动产抵押相关手续，并签订抵押合同，依法申请办理抵押登记。农村集体经营性建设用地使用权转移、抵押的，地上建筑物、构筑物所有权一并转移、抵押。转让、抵押地上建筑物、构筑物所有权的，农村集体经营性建设用地使用权一并转移、抵押。（八）尊重和维护农民入市主体她位21 .入市主体及组织形式。农村集体经营性建设用地的入市主体为土地所有权人，依据不动产登记情况确认。积极推动成立农村集体经济组织并完成注册登记，依法取得法人资格的，可以作为入市的实施主体。探索集体经济组织委托具有市场法人资格的组织，依据授权委托书代理实施入市。22 .健全民主决策机制。注重发挥基层党组织的领导核心作用，按照村民自治原则，实现农民集体对农村集体经营性建设用地的自主管理和民主决策。确定入市方案、入市决议、授权委托、收益分配、资金使用等事项，应当经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。按照农村集体资产管理有关规定，落实财务公开和信息公示制度，及时公示入市宗地成交价格、交易费用、税费交纳和收益支出等情况，切实保护集体经济组织成员的权利。三、试点时间安排根据自然资源部统一部署，试点工作为期两年，至2024年底结束。（一）试点准备阶段（2023年6月底前）成立区农村集体经营性建设用地入市试点工作领导小组，结合区实际，编制区深化农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案，报省自然资源厅备案后实施。（二）试点实施阶段（2023年7月-2024年12月）在总结农村土地三项制度改革经验的基础上深化推进农村集体经营性建设用地入市试点工作，通过试点进一步完善原