浅析中国房地产税改革.docx

浅析中国房地产税改革摘要本文分析了中国现行与房地产有关税收存在的问题及实行房地产税改革的必要性，对英国、韩国及中国台湾等几个具有代表性国家和地区的的房地产税作了简要介绍，通过借鉴其开征房地产税的经验，以此来设计我国未来实施房地产税方案。方案中对未来房地产税的纳税人、征税范围、计税依据、税率、优惠政策等进行具体描述。文章还讨论了中国开征房地产税可能面对的挑战，包括财产评估制度的欠缺、地方政府消极的态度、房地产拥有者的抵触等。文中针对这些不利因素，提出相应地解决办法。这些方法包括完善房地产评估制度为房地产税的征收提供科学准确的依据、制定房地产税法打击损害房地产市场的行为、健全房地产产权登记制度来确保税收的有效实施、降低地方政府财政收入对土地的依赖以此来调动其对房地产税改革的积极性等。关键词：房地产税；房地产价值评估；地方税AbstractThispaperanalyzestheproblemsexistinginthecurrentrelatedtorealestatetaxinChinaandthenecessityofarealestatetaxreforminBritain,SouthKoreaandChinaTaiwanandsoonseveralrepresentativecountriesandregions,theauthorintroducetherealestatetaxbyusingtheexperienceoftherealestatetax,inordertodesignthefutureimplementationofrealestatetaxinourcountry.Schemeforthefutureoftherealestatetaxtaxpayer,taxscope,taxcalculationbasis,taxrate,preferentialpoliciesandsooncarriesonthedescription.ThearticlealsodiscussedtheChina,srealestatetaxmayfacechallenges,includingthelackofpropertyassessmentsystem,negativeattitudeoflocalgovernment,realestateownersresistance,etc.Aimingatthesedisadvantages,andputsforwardsolutionsaccordingly.Thesemethodsincludetoperfecttherealestateappraisalsystemprovidesthescientificandaccuratebasisfortherealestatetaxandplanningofrealestatetaxcombatdamagebehavioroftherealestatemarketandimprovetherealestatepropertyregistrationsystemtoensuretheeffectiveimplementationofthetax,toreducethefiscalrevenueoflocalgovernmentdependenceonlandinordertoarousetheenthusiasmoftherealestatetaxreform,etc.Keywords：realestatetax；realestateappraisal；localtax目录一、引言1二、中国现行房地产税的问题与改革的必要性4（一）中国现行与房地产有关税收的问题4（二）中国房地产税改革的目的6三、国外和中国台湾地区保有环节的房地产税8四、设计新的房地产税税制9（一）不动产税纳税人的确定10（二）不动产税征税范围的确定10（三）不动产税计税依据的确定10（四）不动产税税率的确定H（五）不动产税收优惠政策的设计H五、中国开征房地产税面临的挑战13（一）财产评估制度的欠缺13（二）地方政府消极的态度13（三）房地产拥有者的抵触13六、促进房地产税开征的建议13（一）完善房地产评估制度，为房地产税收的征收提供了科学准确的依据13（二）制定房地产税法，打击有关损害房地产市场的行为14（三）健全房地产产权登记制度，确保税收的有效实施14（四）降低地方政府财政收入对土地的依赖，调动其对房地产税改革的积极性14七、结语14参考文献15致谢错误!未定义书签。一、引言房地产税是指一国对房地产课税的总称，它是由各种不同的房地产赋税配合而组成的一个系统的税收体系，具体包括与房地产流转环节和保有环节有关的税种。在不同国家和地区，房地产税又被称为“财产税”、“物业税”、“不动产税”、“地方税”或“差饷”，主要是针对土地、房屋等不动产的所有者或占有者，要求其每年按规定缴纳一定的税款，而应缴纳的税款会随着不动产市场价值的升高而提高。房地产税是一种财产税，从广义上讲，财产税是就纳税人某一时点的所有财产课征的税收，既包括土地、房屋等不动产，也包括其他种类的财产，但从各国实际征收的情况看，财产税的主要课征对象就是房地产。因此，房地产税有时与财产税可视为等同。从房地产税的制度安排来看，房地产税属于直接税，优点是没有税收转嫁，税源稳定。房地产税的收入归属，以国外的情况来看，一般都是作为地方税，只有像瑞典、印度尼西亚、挪威、新加坡等少数国家，将房地产税作为中央税或中央与地方共享税。房地产税通常实行比例税率，其征收税率的区间一般从0.5%-5%左右。从理论上说，出于简化征管的原则考虑，房地产税的征收是按年计征，分次缴纳。中国现在没有真正意义上的房地产税，但是，近几年来，随着房地产市场价格不断走高，有关加快房地产税立法并推进改革的呼声越来越高。观察世界主要发达大国的经验，虽然房地产税不能被视为灵丹妙药，但这些国家大多开征了房地产税，房地产税成为促进房地产市场健康发展的重要保证，也是地方政府重要的财政收入来源。这些年来，我国也分别在重庆、上海等城市推行了房产税改革试点，体现了我国对房地产税的重视。为了进一步了解房地产税，有必要对其进行全面具体的分析。二、中国现行房地产税的问题与改革的必要性(一)中国现行与房地产有关税收的问题中国现在没有真正意义上的房地产税，当前，有关于房地产的税种有房产税、土地增值税、城镇土地使用税、营业税、契税、城市维护建设费、耕地占用税、企业所得税、印花税、个人所得税。总的来看，主要存在重复征税、税负不公、税基窄、规模小、计税依据不合理，配套制度不完善等问题。1、税收种类繁多，重复征税现象严重中国现行房地产税收体系涉及流转税、所得税、财产税等多个税种，从形式上来看，这些税种的是独立的，但从实质上来看，它们之间的内在联系还是比较紧密的，有时候会出现对同一税基重复征税的现象。以房屋租金收入为例子，租金收入不仅要征营业税，还要征收房产税，这种征税方式既一方面偏离了简化税制的原则，另一方面可能滋生纳税人的地下交易行为，使得税款丢失。2、房地产税费过多，出现“费大于税”的现象从理论上来说，对同一税源，税费品种应尽量控制，税费仅仅起辅助作用，然而中国的现实是涉及房地产业的收费高达几十种，费大于税的现象突出。在土地开发阶段，房地产开发公司一般要缴纳的费用包括土地使用权出让金、征地补偿和拆迁补偿安置费、勘察设计费、市政配套费、扩容费、环保绿化费、人防费、临水临电费、竣工验收费等。在房地产转让阶段，买方和卖方一般应缴纳交易费、登记费、手续费、估价费、公证费等。费大于税这种现象不仅大幅度增加消费者负担和限制房地产行业规模的正常扩张，还直接限制税收对房地产行业的调节作用。3、重视房地产交易流通环节征税，忽视保有环节征税在房地产交易流通的环节，我国设置了土地增值税、营业税、个人所得税、企业所得税、契税、耕地占用税等税种，以及其他各种税费。而在房地产保有环节征收的税仅仅有房产税和城镇土地使用税这两种，且征收范围小，一般情况下，仅仅对少数的企事业单位征少量的税，对居民私人住房一般都不征收，这种税制模式会造成严重的税负不公。一方面，房地产交易流通环节税费过于集中将直接地推高房地产市场新建商品房的价格。另一方面，房地产保有环节税费较少且税负较轻，这严重阻碍土地有偿使用市场的建立与健全，无法有效遏制浪费土地资源的现象。4、房地产税制滞后，满足不了时代发展变化的需要中国现行房地产税制基本沿用上世纪80年代的税制，有的甚至比这更早，其中的税制内容滞后于当前经济形势的发展。例如，现行房地产税收是以房屋的计税余值、租金收入、实际占用的土地面积作为计税依据的，但在房地产市场开放后，多数房产的实际价值呈现成倍增长，使得这种计税依据完全不能正确反映房地产的现有的实际价值，而可征税收也不能随着房地产的增值而增加，这会使其发挥调节收入的作用会大打折扣。5、规模小，无法满足地方财政需要因房地产税税源稳定，征税对象明显，管理部门容易对其进行管理等特点，使其在很多国家的地方收入中占据着非常重要的位置。而中国的现况是，房地产税收入规模一直偏小，虽然近十年来其税收收入随着房地产行业的蓬勃发展有了显著增加，但是从总体来看其所占的税收收入比重依然不是很高。6、相关配套制度不完善，制约房地产税的发展中国现行土地使用制度是“批租制”，依照土地用途的不同，设定为从40到70年不等的批租期，然而，对于其中的大部分税费，土地使用者必须要一次性支付，这本质上是一次性收取今后40到70年的土地收益，也就是指当届政府“占用”晚届政府应有的土地收益，这样就会带来比较严重的后果。因为土地资源是十分有限的，久而久之，就会导致可用于出让的土地不断减少，政府的财政收入也会不断锐减。除此之外，中国房地产评估制度、财产登记制度的不完善也造成房地产税收大量流失。（二）中国房地产税改革的目的针对目前有关房地产税收的问题，有必要对此进行房地产税改革，除此之外，改革的主要目的之一是建立地方税主体税种。1994年以来，我国确立了以流转税和所得税为主体的复合税制体系，以适应市场经济发展的需要。但是，与分税制财政体制改革的要求相比，地方税体系建设相对滞后，没有形成地方税主体税种。这导致了我国地方政府的财政收入过于依赖土地，形成了我国“土地财政”这个特有现象，给我国未来地方财政收入的可持续性带来严重挑战，因为土地资源是有限的，卖一些少一些，以后会出现无地可卖的的尴尬情形，这对未来的地方政府财政收入是致命的打击。因此，房地产税改革的重点应是提供地方政府持续稳定的主体税收来源，理顺中央与地方的财政关系。因此，进行房地产税改革既能满足地方财政的需求，也能完善我国税制体系。从理论和国际经验看，一个成熟的现代化国家必须有完善的房地产税收体系。从理论上来说，我国目前开征房地产税主要有三个方面的作用：第一，开征房地产税有利于房地产税体系的完善。一个国家完善的税制体系，应包括完善的商品劳务税类、所得税类和财产税类三大体系。就这三大税制而言，中国的商品税制和所得税制已相对完善，以房地产税为主的财产税制相对发展滞后；二、有利于响应当前营改增的财政制度改革。在中国普遍实施营业税改征增值税的形式政策下，使得原本以营业税为主要财税收入的地方政府的财政陷入了一个几乎无税可征的尴尬境地。地方政府的财政收入本来就十分有限，主要依靠土地、营业税等几个主线，加上未来地方政府依靠土地取得财政收入会随着可以利用的土地减少而越来越少。所以营改增政策的推行无疑是截断地方政府财政收入的重要来源。而随着房地产税的开征，其将会取代原来的营业税，成为地方收入的主体。这不仅能够缓和营改增下的中央与地方财政的矛盾，同时也能够使得地方政府更加关注于房产市场的