沈阳市银行信贷与房地产价格波动间的问题及对策研究.docx

沈阳市银行信贷与房地产价格波动间的问题及对策研究以辽宁东方建设工程有限公司为例目录摘要1Abstract2弓I口41沈阳市银行信贷与房地产市场发展现状71.1 沈阳市银行信贷业务发展现状71.2 沈阳市房地产市场发展现81.3 沈阳市住房信贷政策现状分析102沈阳市商业银行房地产信贷中存在的问题122.1 房地产信贷规模增长过快122.2 商业银行房地产信贷风险管理机制不健全122.2.1 房地产信贷风险管理各阶段工作不到位122.2.2 房地产信贷风险管理方法落后132.3 商业银行与借款人之间信息不对称142.4 政府宏观调控政策不确定性153推进沈阳市房地产信贷健康发展的对策173.1 调整房地产信贷规模和结构173.2 建立完善的金融监管体系183.3 有效实现房地产信贷风险的全环节控制18331'/.1*«2AlyE帝U»3.3.2 优化审批流程，提高风险管控水平3.3.3 成立专业房地产金融部门，专注专业3.4 强化调控政策内容及时间上的协调性 11 1结论参考文献摘要近年来我国房地产市场迅速发展，房地产经济对我国国民经济起到了重要的推动作用。房地产业作为资金密集型产业，从生产到销售的各个环节都需要大量的资金投入。在我国，房地产金融发展尚未完善，融资渠道单一，房地产业发展资金来源主要是商业银行贷款，这就导致了我国商业银行面临着较大的房地产信贷风险。沈阳市作为东北地区最大的中心城市，而房地产业被作为拉动经济增长的重要抓手之一，迎来新一轮的发展热潮，随之带来银行信贷业务的新增长。本文从辽宁东方建设工程有限公司作为切入点，从沈阳市商业银行对房地产企业的信用贷款和信贷业务，由东方建设工程有限责任公司等相似的企业因为在融资、土地开发和房屋建设和等过程中发现因信贷规模增长过快、商业银行房地产信贷风险管理机制不健全、商业银行与借款人之间信息不对称和政府宏观调控政策的不确定性等问题，导致房地产信贷风险加大且不健康发展，本文就这些问题提出了一系列解决措施，希望解决沈阳市银行信贷与房地产价格波动间的种种问题和矛盾，使房地产市场回归健康和可持续的发展道路。关键词：银行信贷；房地产价格；信贷风险AbstractInrecentyears,therealestateindustryhasachievedrapiddevelopment,realestateeconomyhasplayedanimportantroleinpromotingChina,nationaleconomicdevelopment.Realestateindustryisacapital-intensiveindustry,fundsisindispensableineverylinkofit,fromproductiontosales.However,China,srealestatefinancialtakestimetodevelop,realestatefundsfromcemmercialbanksbecomethesinglechannel.SothatChina,scommercialbanksfacelargerealestatecreditrisk.ShenyangasthebiggestcentralcityinnortheastChina,andrealestateasoneofthemainpushpowertotheeconomicdevelopmentofthecity,itmeetswiththenewopportunitinesforbooming,whichwillleadtonewgrowthinbankcredit.ThispapertakesShenyangasthestartingpoint,analyzetherelationbetweenrealestatepriceandbankcredit,andgivesuggestionsforthehealthydevelopmentofthetwo.Thispaperisdividedintofourparts.Thisfirstpartisintroduction,mainlyintroducetheresearchbackgroundandsignificanceofthispaper,andcombestherelatedliteraturebothathomeandabroad.Thesecondpartisthedefinitionofbankcreditandrealestatepriceandtherelationbetweenthebankcreditandfluctuationinrealestateprices.Thethirdpartofthispaperexpoundsthecurrentsituationofthedevelopmentoftheresearchobject,analyzeexistinghousingloadpolicies.Thefourthpartsummarizestheproblemsofthebankcommercialbank,srealeatateloan.Fifthpartalsothelastpart,onthebasisoffourthpart,proposesomeavailablemeasurestoresolveproblemsaforesaid.Keywords:bankcredit;realeatateprice;ceditrisk引言根据我国目前城镇化的发展形势，在人均收入水平和市场需求双重发展的推动下，我国房地产价格快速成长；房地产行业发展与其他行业发展规律相似，有成长、繁荣、衰退、复苏等阶段，符合商品经济发展的普遍规律。当前我国房地产价格增长迅速，08年的美国房产次贷危机波及我国房产经济，对沈阳房地产市场也造成恶劣的影响。面对2010年的通货膨胀，我国政府经济和行政手段并重，出台一系列的可行性措施遏制房价增长。我国政府对房地价格进行持续四个季度以上的调节，部分城市的房价已经降低到到当地平均地产价格以下。兴建地产需要多方面、持续性的资金供给，在目前我国房产金融尚未充分发展的情况下，商业银行的贷款主要用于房地产行业。截止到2016年末，房地产企业资金投入已经达到103874亿元，同比上年增长了7%。其中中国国内贷款2000多亿元，同比上年增长将近百分之6.5%,个人信贷业务增长量达到了47%o通过一系列的数据可以清晰的发现中国地产行业主要是由信贷支持的，面对金融危机带来的一系列恶劣影响及其地产监控难度加大的背景，想要对信贷进行有限监管难度及其大。因此，在商业银行对地产企业信贷方面应当加强研究，改善和提高商行在信贷方面的手段和能力，全面提高商行应对风险的能力。确保商业银行在资金使用方面的保持在安全水准，确保在过量资金投入到地产行业时导致房价异常上涨带来危险。改革的研究学者具有代表性的是梁云芳和李谨；对于商品房价和土地购买价直接关系的是银行信贷方面，银行信贷对两者都具有推动作用。梁云芳在分析我国多省住房价格基础上提出，通过对房产价格和房产交易量等数据分析提出房产价格对我国各个地区影响的区别，中部地区房价保持相对稳定，而东西部房价受这些数据波动比较大，对长期贷款和短期贷款的分析均符合这一结论。李谨对房产企业和个人贷款进行分析，得出了从长期来讲，价格变动必然和信贷呈正相关关系，但是就短期而言，房产价格受各方面波动因素影响比较小。本文以沈阳市作为样本，以辽宁东方建设工程有限责任公司作为切入点,以房地产价格和银行信贷之间的关系作为要点，结合辽宁东方建设工程有限责任公司发展现状以及在沈阳市当前经济环境下，对近期的沈阳市政府对于经济现状和政府调控作为切入点，通过分析沈阳的商业银行在贷款存在的问题、地产行业存在问题，明确的分析地产存在的风险性，提出应当在现有市场发展水平上，推动贷款风险降低和促进市场进一步持续性的取得进展。当前沈阳市房地产存在信贷规模增长不良，商行与贷款人问题突出，信贷机制不完善等问题，通过分析我们可以得出：辽宁东方建设工程有限责任公司存在的这些问题是沈阳市房地产公司与银行信贷将普遍存在的问题。但是由于对沈阳市经济形式和房地产发展的前景是比较看好的，而辽宁东方建设工程有限责任公司有一定的机遇。针对一系列研究，辽宁东方建设工程有限责任公司等房地产金融企业需要加强管理和危机监管，加强对房地产危险控制和内部控制,一定会促进该公司以及沈阳市房地产经济的顺利发展。1沈阳市银行信贷和房地产市场发展现状1.1 沈阳市信贷业务发展现状沈阳的商业银行信贷业务主要包括流动资金贷款和地产开发贷款。对于地产企业在其运营环节和项目开发环节的资金缺乏问题进行贷款。通过调查沈阳市2014-2016年经济发展现状,沈阳市房产信贷经历了由缩减信贷到扩张信贷再到缩减信贷的一系列过程。沈阳市作为辽宁省会城市其房产价格具有代表性，大连、盘锦等发展动力不足的大量劳动力转移到沈阳市，这部分的人口的增长一定程度上推高了住房的需求，客观上推动了房价的持续上涨，房地产企业则增加贷款的方式来进行房产扩建。沈阳市政府在2015年初就已经认识到要解决类似问题的重要性。当前地产价格增长与住房需求呈现同步性的情况，鉴于沈阳市地产业的发展现状，必然会使沈阳市各个企业贷款增长。通过对沈阳市资金贷款过程进行分析发现沈阳市的商业银行参与了地产资金运行的全过程。对于地产开发企业来说，多渠道的资金支持有助于企业的进一步发展，但是目前资金来源非常单一，沈阳市的地产开发企业呈现小型化、资金链运营不足等一系列的问题，当前经济形势下违约风险更多的出现在地产企业之间。除此之外，受沈阳市大环境的的作用，个人买房需求量大但是大多属于低收入群体，沈阳市的购房者类似于其他地区，通常还款金额分多次少量时间长的特征，由于短期难以获得效益，其存在很大的风险和不确定性。通过2016年房产统计数据发现沈阳市商'业银行对于个贷降低，相反的增加地产企业贷款，对于这部分企业需要进行有效的审批和筛选，对于不符合要求的房地产企业不进行相关资金审批。通过调查沈阳市的商'业银行对房地产企业发放的各项贷款资料，并结合房地产企业的市场情况，发现目前的房地产业遇到的一些问题：（1）单位价值高、户型面积大个人住宅数量增加迅速，相反小户型、普遍性住户数量减少急剧，这并不符合沈阳市当前地产需求；（2）当前住房修建并不能很好满足普通群众的需求，在城市扩建的过程中，大量的土地被纳入住房土地需求，高层房最近三年呈现急剧增长的态势，并不能有效的满足当前经济的发展现状。（3）在城市扩建的过程中，小区楼层选择靠近近郊或远郊地区，购房者处于交通因素的考虑放弃购房；上述三个原因都直接或间接的体现当前房产企业现状，资金不足已经成为阻碍企业发展的重要因素。沈阳市商业银行存在下列的问题：（1）贷款几乎全部处于盈利性原则，审批环节不严格；对待多次贷款的企业容易主管臆断，仅仅依赖其他企业调查数据，其量化程度远远不能满足企业贷款需求。当前我国并不存在官方性信用评级政策，也没有企业进行相关方面的工作；无法对金融风险进行有效的识别和监管。（2）我国当