【川东北区域】达州市渠县97亩项目市场部分20210620(终稿).docx

川东北区域达州市渠县97亩项目定位验收报告;2021年6月20日 土地情况市场情况初步结论营销建议偿期典典典1城市发展2地块配套3地块四至Partl±地属性板块价值排序：城西板块城北新区城东新区城西板块板块位城市核心区，商业、交通、教育配套醇熟，为城市追捧热门板块。板块名称板块发展核心卖点在售住宅价格(7um,)老城板块成熟学区、生活配套完善5200-6500城北新区发展阶段环境6500-7500城东新区快速发展学区、升值、价格5700-6500板块价值分析地块周边配套gxnIlGB野冷一本石金的a交通区位景观资源黄花大道、营渠路、滨江路、客运站 流溪河湿地公园教育资源本案可就读渠县中学、渠县二小、成都实验外语学地块位于达州市渠县老城区向北延伸板块，为渠县目前核心发展方向。板块内教育资源高度集中.景观资源优越，交通便捷，当地人渠县二小、渠县中学（最好）习（私立）、达州外国语学校（私立）、规划一小在建中农联批发市场、长德商贸城中医院、仁爰医院距离（km）车程（min）文修山公 ；天誉城社区商业流溪河湿地公园中农联农产品市场Z东城区-建成新区mis施基本完善者本N：J渠县政府发布拍卖公告 保证金截止(10500 万元)©2021年6月9日2021年6月28日17:00不利因素竞买资格挂牌截止时间首笔土地款土地款 剩余土地尾款确认截止现场竞买(50%)(80%)(100%)2021 29 2021 年 29 2022 N曾月 292021年6月29曰2021年6月29日 曰曰曰09:3010:001<1婚块本体I-，一基本情况占地：97.03亩(64687Irf)容积率：2.5计容建面：16万方限高：沿滨江路一侧50米内限高50米起拍总价：21000万元起拍楼面价：1299元rf规划条件商业配比：<5%建筑密度/绿地率：30%35%建筑限高：沿滨江路一侧50米内限高50米车位配比：机动车停车位21.1个/100平方米(计容面积)车位地上地下要求：地面不高于25%,地下100%机械车位配套公建：地块东南侧道路人防建设：人防异地碱端.北侧公园景观地块西侧临安置居民区.东侧主要临天誉城二期，北侧临滨江路及待开发地块、北侧紧邻规划学校基本情况占地:97.03亩(64687m,)容积率：2.5计容建面：16万方限高：沿滨江路一侧50米内限高50米起拍总价：21000万元起拍楼面价：1299元rf商业配比:<5%建筑密度/绿地率：30%35%建筑限高：沿滨江路一侧50米内限高50米车位配比：机动车停车位21.1个/100平方米(计容面积)车位地上地下要求：地面不高于25%,地下100%机械车位配套公建：地块东南侧道路人防建设：人防异地不利因素东北向高差较大Part2市场情况1宏观市场2竞争格局3典型竞品4市场小结逐2虑地产市场力一受当地政府土地供应限制，渠县近四年房地产市场呈现量稳价升”的局面，2020年受疫情影响，部分竞品以价换量。疫情稳定后，市场逐渐回暖。近四年商品住宅年均销售面积54万m1成交金额30亿元，供需关系平衡。成交均价由2017年5035元加2上升至2021年5589元f°数据来源：达房网珏3相场存量盘点A截止到2021年3月，渠县商品房已取证未售41.82万方，在建/已建未取证且未售39.00万方，潜在供应土地5.43万方。渠县乐观四维库存87.63万方,去化周期19.47个月；保守四项库存192.34万方（存量主要集中在东城区，非竞争板块），去化周期42.74个月。A目标地块所处西城区板块商品房已取证未售15.81万方，在建/已建未取证且未售21.02万方万方，潜在供应土地0万方；西城区乐观四维库存36.78万疔丢化獭"IZ河京葡画贡函两菊方方二丢礴期减而不或东城区项目名称占地I（亩）计容面积（万Irf）总货值（亿）取证面积（万叫剩余面积（万H）在建未取证（万方）取证未售（万方）存地（万方）潜在供应（万方）科华天叟93.316.89.243.4413.365.342.458.02金科集英东方86.715.79.423.3812.324.932.77.39铁投锦悦半岛1853117.363100.0015.50.00紫天江山印7212.967.263.649.323.732.845.59君悦湾澜岸_延邑一_,一-一-少_邮科华江山和啤-待售205.927.46/027.46天星街道（QCD2020A05）-供地计划32.65.43/00.005.43天星蘸（QCD2020A03）-存地（平台公司）82.79.92/09.92天誉城23439.221.1731.367.843.146.594.70科华学府里116.819.510.9219.500.003.120.00科华君悦府27536.5225.27.3829.1411.663.7617.48科华和润府15125.514.281510.54.2006.30科华南城印貌175/0/迎宾T/0/仁和公园国际270.554.1127.0649.065.052.022343.03桑江镇柒光社区1组（QCX1405）-存地（平台公司）63.112.63/012.631.取证未售：41.82万方（整体）、15.81万方（板块）2.在建未取证：39.00万方（整体）、21.02万方（板块）3 .存地:124.09万方（整体）、59.73万方（板块）4 .潜在有效供应面积：5.43万方（整体）、。万方（板块）5 .月均去化面积：4.5万方（整体）、3万方（板块）计算过程：1 .显性库存=39.00+41.824.5*4=62.82万方2 .乐观四项库存=62.82+124.09*0.2=87.63万方3 .保守四项库存=62.82+124.09+5.43=192.34万方4 .乐观去化周期=乐观库存/月均去化面积5 .保守去化周期二保守库存/月均去化面积南坝1.3.4组（QCX1405）-存地（平台公司）93.515.59/015.59英伦城邦-尾盘/00.00合计2,290.3346.7153.9170.497.4939.0041.82124.095.4313解竞品介绍渠县城西板块主力在售4个楼盘，1个尾盘项目，主力竞品在售高层产品面积区间83-110mif主力面积83、95m2三房双卫为主，洋房面积区间105-135m2f主力面积120f四房双卫为主，高层建面毛坯均价5000-5600元/m2;洋房建面毛坯均价5700-6400元/叭楼盘1：天誉城（楼面价元1814rf）土地：占地235亩，容积率2.5,总户数4288套产品：高层/78-96/套三单卫傲卫，105-133洋房/套三/:双卫套四双卫.价格：高层2T6均价5100-5200元f,洋房均价：5700-58007U;去化情况：2019.1开盘，已推售3392套，已售2775冷，月均去化95套。总存量:1513套。楼盘2:科华和润府（楼面价1710元m1）土地：占地151亩，容积率2.5,总户数2684套.产品：高层/83-110/套三双卫、115套四双卫，小高层；116-132/g三双卫套四双卫。价格：高层2T6均价5300-5600元m"小高层1T2均价；64007c/m;；去化情况：2019年8月开盘已推售1884套，去化1226:套，历均去化59套；总存量：1545M楼盘3:科华学府里（楼面价2107元/出）土地：占地117亩，容积率2.5,总户数1684，套产品：高层/62-115/套二单卫/套三双卫；价格：高层3T6常销期均价6100元f,尾盘特价期均价:5300-54001去化情况：2019.1开盘，已推1684套，去化1657套，月他去化68套；油存量：27套。楼盘4:科华君悦府（楼面价1506元/出）土地：占地274亩,容积率2,总户数3983套产品：高层/83-126/套三双卫,127-131/套四双卫，大平层143-180.价格：高层3T6/6500元f;洋房、大平层7500元/m去化情况：2020年1月开盘，已推706套，去化346套，月均去化17套.总存量：一期存量856套.1条蝴竞品分析-天誉城（走量最快对比项目天誉城目标地块 I占地235亩97.03 亩容积率2.52.5建筑面积39.2万方16.2万方每亩地价301万/亩217万/亩楼面地价1814 元nf起拍价1299元nf高层毛坯5100-5200元ms小高层毛坯5700元/高层平层4925元/ m,当前售价1楼送花园均价6700小高层平层5600元元f;楼王栋均价6200m2首期开盘时间2019.1.162021.10.01100r开盘时间产品薨面积规划套数规划占 比已推套成交套 数 数成交均 价月均去已推去化 化率存量套 数高层/2T6/30三房单卫78120028%96072451002475%4762019 年 1月高层/2T6/30三房双卫86120028%960857