商贸大市场建设项目可行性研究报告.docx

XX县XX商贸大市场建设项目可行性研究报告二。一四年一月第一章总论11.1 项目基本情况21.2 研究范围及主要编制依据21.3 研究结论及主要经济技术指标2第二章建设背景及必要性52.1 项目提出的背景及依据52.2 项目建设的必要性5第三章市场分与预测73.1 商业市场现状73.2 房产市场预测9第四章建设地址及建设条件114.1 厂址所在地位置状况114.2 厂址建设条件11第五章建设规模及内容145.1 建设规模145.2 建设内容14第六章项目建设方案156.1 建设原则156.2 总体布置156.3 系统布局156.4 项目组成166.5 土建工程设计176.6 建设工期18第七章公用工程197.1 给排水方案197.2 供电设计依据207.3 通讯网络设计217.4 供热设计21第八章劳动安全、卫生、节能与消防228.1 劳动安全、卫生228.2 节能228.3 消防24第九章环境评价269.1 设计依据269.2 建设地点环境状况269.3 施工期的污染源、污染物及治理方案269.4 经营期主要污染源、污染物及治理方案26第十章项目管理与劳动组织2710.1 项目管理2910.2 劳动组织29第十一章项目实施进度30第十二章投资估算及资金筹措3112.1 投资估算3112.2 资金来源31第十三章财务评价3213.1 评价依据3213.2 营业收入估算3213.3 销售税金及附加3313.440413.5 财务分析指标计算3513.6 财务评价结论35第十四章社会效益评价36第十五章结论与建议3714.1 项目研究结论3714.2 建议37第一章总论1.1 项目基本情况1.1.1 项目名称XX县XX综合商贸大市场1.1.2 项目建设规模及主要内容(1)建设规模XX县XX综合商贸大市场是一个集蔬菜、水果、畜禽产品及居家生活用品于一体的大型综合商贸市场，规划占地面积27,626.OOm2,总建筑面积65,OOOm2o整体规划有由三个功能区组成：一是综合商贸区，二是独立商贸区，三是生活区。(2)建设内容(1)综合商贸区：建商贸大楼建筑面积4,500m2,一层为干杂品区、水产品区、蔬菜品区、果品区，二层为日用百、家电商品区、三楼为服装、鞋帽用品交易区，四层为综合服务管理区(设办公室、控管理中心、招待所和餐饮用房。(2)独立商贸区：建筑总面积26,908m2,其中建筑面积IMm?商服50个、120m商月艮50个、80-70m2的月艮20个。(3)生活区住宅：建设总面积33,592n建两栋高层住宅，每栋建筑面积16,796m2o(4)道路、场硬化面积：12,OOOm2(5)供水管网一套。供暖管网一套。(7)配电设施一套。1.1.3 项目投资估算及资金筹措项目总投资8,000万元，其中：固定资产投资5,000万元，流动资金3000万元。1.1.4 项目建设单位项目建设单位：XX县文国冷冻食品有限公司1.1.5 项目建设地点XX县XX县城南社区(原XX县罐头厂东厂区)1.1.8 项目建设性质及建设期项目建设性质：新建项目建设期：二年，即2014年6月-2016年6月1.2 研究范围及主要编制依据1.2.1 研究范围我公司受项目单位委托，对XX县XX综合商贸大市场建设项目进行可行性研究并提交项目可行性研究报告，其主要研究范围包括：项目背景及必要性、市场分析预测、项目建设条件、建设内容与规模、建设方案、劳动安全卫生、节能、消防、工程进度和项目管理、环境影响及评价、投资估算及资金筹措、财务评价评价等。1.2.2 主要编制依据(1)投资项目可行性研究指南(试用版)；(2)建设项目经济评价方法与参数(第三版)；(3)商店建筑设计规范JGJ48-88(4)城市居住区规划设计规范(5)住宅设计规范(6)住宅建筑设计标准(7)高层民用建筑设计防火规范(8)项目单位提供的区域社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料(9)本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等(10)项目其他有关资料1.3 研究结论和技术经济指标1.3.1 研究结论(1)利用本地目前尚无较具规模的综合性商贸市场的有利契机，建设规模合理、起点高、规模大、服务配套、管理规范的大型商贸市场，将对满足当地人们生活消费需要，以及促进城乡商品流通，拉动第三产业的发展，提高城市经济的辐射作用和对外拓展空间有着积极的作用。(2)商贸市场建成后，将有利于加强工商、税务等各部门的监督力度，规范市场经济秩序，增加财政收入，净化城镇面貌。并向社会提供近就业岗位，促进社会稳定，提高再就业人员的生活水平。(3)项目建设有利于确保全县人民生产生活物资消费需求，有利于有效加强该县综合商贸市场的管理服务水平，有利于促进全县经济社会全面发展。同时XX县又是大庆市和哈尔滨市区蔬菜、瓜果、畜禽产品输入产地之一，建立完善的商贸经营体系，丰富市场物资供应，为城乡建设提供充足后勤保障服务，对促进区域经济建设具有重要意义。项目建设具有“选址合理，建设条件好、投资小、效益大、见效快、风险小”的特征，因此，项目建设是非常必要的。(4)项目建设方案符合XX县经济发展总体规划要求，布局合理，交通便利，具备给排水、供热、供电、通讯等配套条件。由此，项目的财务评价可行，社会效益显著，建设是必要的。1.3.2 主要技术经济指标项目主要技术经济指标一览表表T序号项目1P-位指标1项目建设规模1.1项目总占地面积m2276261.2项目总建筑面积m2650001.2.1其中：综合商贸区建筑面积m245001.2.2独立商贸区建筑面积m2269081.2.3生活区建筑面积IH2335921.2场地硬化面积Dl2120002项目总投资万元80002.1固定资产投资万元50002.2流通资金万元30002.3建设期利息万元2963资金来源万元80003.1银行贷款万元30003.2项目单位自筹资金万元50004市场概况4.1拟设摊位个4004.2市场管理从业人员人194.3经济指标4.3.1第一年营业收入万元18419.82利润万元6722.35税金万元11054.3.2第二年营业收入万元11753.38利润万元2696.7税金万元7054.3.4第三年以后平均营业收入万元524.41利润万元197.04税金万元31第二章项目提出的背景及必要性2.1 项目提出的背景及依据2.1.1 项目提出的背景在党的十五大报告指出“以市场为导向使社会生产适应国内外市场需求的变化”强调了市场在经济建设中新起到的作用。加快市场体系培育，是建立社会主义市场经济体制的重要环节之一。大庆市在“十一五”规划指出积极发展现代流通组织形式，在重要商品的产地，销地或集散地，在推进农业化过程中，加强市场建设，培育形成本地生产要素市场和农产品体系，是大庆市XX县“十五”期间的重要任务之一。XX县十分重视城市基础设施建设，随城市化进程的加快，人口的增长，为满足市区人们生活和对外流通的需要，当地政府非常关心XX商贸大市场的建设，多次实地考察研究、论证并达成共识，要尽快推进商贸市场建设。随着小城镇建设的全面推进和人民群众生活水平的日益提高，以往的沿街市场及脏、乱、差的贸易环境已经远远不能适应社会发展的需要。为了切实提升城镇品味、改善市场环境、繁荣经济发展、促进商品流通，XX县委、县政府决定在XX县城南区建设XX商贸大市场。2.2 、项目建设的必要性：2.3 2.1该项目建设是满足人民生活的需要根据XX县城城市建设需要，结合“两化”互动发展，新建商贸市场是满足XX县城人民生活需要，是解决当地老百姓卖难的一项民心工程、惠民工程、德政工程，意义深远，责任重大。2.2.2该项目建设是繁荣商贸流通的需要XX县是农牧业大县，农副产品资源比较丰富，为了当地农副产品能够走出去，新建商贸大市场将为之提供一个良好的交易平台。同时，也将吸引更多的客商来XX县投资兴业，不断繁荣XX县商贸流通领域。2.2.3该项目建设是解决城乡就业问题的需要XX县XX商贸市场将提供若干摊位和门面，为此将会提供许多就业机会。这也正符合中央“通过创业来带动就业”的号召。一方面随着新型工业化、城镇化进程的推进，许多农业劳动力将涌入城镇；另一方面城镇待业人员也急需寻找就业门路。因此，该项目建设是解决城乡就业问题的需要。2.2.4项目建设是“两化互动”发展的需要最近，XX县要把联动推进新型工业化、新型城镇化作为当前和今后一个时期大庆市工作的战略重点，作为调整结构、转变经济发展方式的重要抓手，要努力推动XX县工业化、城镇化在“十二五”时期迈上更高台阶。当地县委、县政府认为，城市要拓展区域，产业要得到发展，经济要顺应潮流和走向，必须主动融入大广经济带的发展。XX县委、县政府正在抢抓这一机遇，发挥独特的区位优势和基础条件优势，建设好XX县市场流通体系。与此同时，“两化”互动也将成为XX县经济发展高地和经济强县的现实选择。建设XX县经济发展高地，其核心通过在工业化、城镇化互动，带动农业产业化实现“三化”联动。工业化、城镇化起来了，农业现代化也就跟着上来了。XX县XX商贸大市场建设项目是“两化互动”的需要。2. 2.5项目的建设是第三产业发展的需要为加快第三产业发展，实现产业结构调整的有效途径，振兴国民经济，促进第一、二产业的协调发展，增加社会劳动力就业，保持社会稳定的重要因素。但是第三产业在XX县经济发展中是相对弱势的产业。XX商贸大市场的建设将成为中等规模的综合市场，对提高项目区域工业品的产销率及农产品的商品率具有重要意义。从而促进第一、二产业的发展将增加许多的就业机会，因此该项目的建设是第三产业发展的需要。第三章市场分析与预测2.1 商业市场情况2.1.1 市场现状(1)商业中心市场分布XX县主要商业街(中央大街)建有相对较具模的商贸市场8个，分别是XX第一百货商店、金域广场、豪森华府购物广场、华夏商场、松江明珠购物广场、天和商场、兄弟家电商场、XX城北农贸市场。(2)商贸市场存在的问题一是商业网点整体规划布局不尽合理，这些商场全部集中在中央大街的中部和北部，南部和松江大街尚无较具规模的商场，沿街主要以零散的个体商铺经营为主。随着城市建设步伐的加快，在城南区建设商贸大市场满足人民生活需要，势在必行。二是商贸市场普遍规模小，档次低，设施不完善，辐射能力差，交易方式落后，功能不齐全，大部分处于初级状态。从某种意义上讲仍然是一个放大的集贸市场，与国内外现代化的商贸市场相比，还有较大差距，还没有充分发挥其价格形成中心、信息中心和货物集散中心的作用。三是现有商贸市场经营范围比较单一，大都是单一的日用百货、服装、家电、家具、农副食品等，缺少集各类商品、餐饮、休闲服务于一体的综合一站式购物市场。因此，随着城市发展，人们