佛山照明：土地估价报告.docx

备案号：44095231A0294查询码：59EF8EFD土地估价报告项目名称：佛山市禅城区汾江北路东侧、工业路南北两侧地块（佛山照明厂）因内部决策需要的国有建设用地土地使用权市场价值评估受托估价单位：广东卓越土地房地产评估咨询有限公司土地估价报告编号：粤卓越评2023土10（估）字第1172提交估价报告日期：2023年11月8日估价报告备案日期：2023年11月16日佛山照明禅城总部地块土地估价报告项目名称：佛山市禅城区汾江北路东侧、工业路南北两侧地块（佛山照明厂）因内部决策需要的国有建设用地土地使用权市场价值评估受托估价单位：广东卓越土地房地产评估咨询有限公司土地估价报告编号：粤卓越评2023±10（估）字第1172号电子备案编号：详见备案封面页提交估价报告日期：二。二三年十一月八日第一部分摘要1一、估价项目名称1二、委托估价方1三、估价目的1四、估价期日1五、估价日期1六、地价定义1七、估价结果3八、土地估价师签字8九、土地估价机构8第二部分估价对象界定9一、委托估价方9二、估价对象9三、估价对象概况11四、影响地价的因素分析15第三部分土地估价结果及其使用37一、估价依据37二、土地估价39三、需要特殊说明的事项48第四部分附件53土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称佛山市禅城区汾江北路东侧、工业路南北两侧地块（佛山照明厂）因内部决策需要的国有建设用地土地使用权市场价值评估二、委托估价方委托方：佛山电器照明股份有限公司三、估价目的为委托方进行内部决策提供土地使用权市场价格参考依据，评估位于佛山市禅城区汾江北路东侧、工业路南北两侧地块（佛山照明厂）的国有建设用地土地使用权市场价值。四、估价期日根据委托方的委托要求，确定估价期日为2023年8月11日，现场查勘日期为2023年11月7日，设定估价对象于估价期日的状况与现场查勘日期一致。五、估价日期2023年8月11日至2023年11月8日六、地价定义根据委托方提供的资料，委托方因内部决策的需要，委托我司对佛山市禅城区汾江北路东侧、工业路南北两侧地块（佛山照明厂）的国有建设用地土地使用权市场价值（为佛山照明厂地块收储后拟出让地块土地价值）进行评估，并依据目前政府公布的挂账收储政策文件测算土地权属人的补偿数额。1、土地用途：根据委托方提供的佛山市自然资源局关于佛山电器照明股份有限公司汾江北路东侧、工业路南侧权属地块控制性指标的复函、佛山市自然资源局禅城分局关于提供禅城区汾江北路东侧、工业路北侧（佛山照明厂）地块规划指引的函等资料，估价对象一规划用途为二类居住用地（兼容商业商务用地），估价对象二规划用途为商业、商务、娱乐康体用地，兼容二类居住用地，目前实际用途均为工业用地，依据估价目的，结合委托方的要求，本次评估设定土地用途为：估价对象一为二类居住用地、商业用地，估价对象二为商业用地、二类居住用地。2、土地开发程度：待估宗地于估价期日的实际开发程度为宗地外“六通”（通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气）及宗地红线内场地平整，现状主要为工业厂房。根据委托方要求及此次估价目的，本次评估中设定的土地开发程度为宗地外“六通”（通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气）及宗地红线内场地平整。3、关于规划条件的设定：根据委托方提供的资料及估价目的，估价对象一（中、南地块）土地面积为110231.43平方米，容积率（上限）为3.2；估价对象二（北地块）土地面积为27827.5平方米，容积率4.0。根据合法原则及最有效利用原则，结合本次估价目的，本次评估设定估价对象一（中、南地块）容积率为容积率上限3.2；设定估价对象二（北地块）容积率为控规容积率上限4.0。4、土地价格类型设定：根据估价目的，本次评估土地使用权价值类型设定为国有出让建设用地使用权市场价值。5、土地使用权年限设定：根据委托方要求及此次估价目的，本次评估设定估价对象为国有出让建设用地，土地使用年期按设定用途的最高出让年限住宅70年，商业40年（从估价期日起计）进行设定。6、关于估价期日的设定：根据委托方的委托要求，确定估价期日为2023年8月11日，现场查勘日期为2023年11月7日，设定估价对象于估价期日的状况与现场查勘日期一致。本报告的评估结果是在上述设定用途、开发程度、容积率、土地使用年限条件下于估价期日2023年8月11日的正常市场条件下的国有建设用广东卓越土地房地产评估咨询有限公司粤卓越评2023±10（估）字第1172号地土地使用权评估价值。表1-1估价对象地价定义一览表位置估价期日的证载（或批准）用途估价设定的用途剩余土地使用权年限（年）设定容积率估价期口实际土地开发程度估价设定土地开发程度设定土地使用权类型备注禅城区汾江北路东侧、工业路南侧权属地块（以下简称“中、南区”）二类居住用地（兼容商业商务用地）二类居住用地、商业用地住宅70年,商业40年3.2宗地外“六通”及宗地红线内场地平整宗地外“六通”及宗地红线内场地平整国有建设用地使用权“六通”（通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气）禅城区汾江北路东侧、工业路北侧（以下简称“北区”）商业、商务、娱乐康体用地，兼容二类居住用地商业用地、二类居住用地住宅70年，商业40年4.0宗地外“六通”及宗地红线内场地平整宗地外“六通”及宗地红线内场地平整国有建设用地使用权“六通"（通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气）七、估价结果1、土地估价结果经估价人员现场查勘和对当地市场进行分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价期日为2023年8月11日、估价设定用途、设定年限及开发程度等条件下的国有建设用地土地使用权市场价值为：土地面积合计：138058.93平方米，计容建筑面积合计：464050.58平方米，总地价：361843.14万元（保留两位小数），大写：人民币叁拾陆亿壹仟捌佰肆拾叁万壹仟肆佰元整。其中，（1）估价对象1（中、南区）：土地面积：110231.43平方米，计容建筑面积：352740.58平方米，单位楼面地价：9040元/平方米，总地价：318877.48万元（保留两位小数），大写：人民币叁拾壹亿捌仟捌佰柒拾柒万肆仟捌佰元整。（2）估价对象2（北区）：土地面积：27827.5平方米，计容建筑面积：111310平方米单位楼面地价：3860元/平方米，总地价:42965.66万元（保留两位小数），大写：人民币肆亿贰仟玖佰陆拾伍万陆仟陆佰元整。具体结果详见土地估价结果一览表。2、挂账收储补偿收入：中、南区地块规划用地性质主导功能为二类居住用地，净用地面积为110231.43平方米，容积率为3.2,在估价期日（2023年8月11日）评估楼面单价为9040元/平方米，中、南区地块的市场价值约为318877.48万TGo北区地块规划用地性质主导功能为商服用地，净用地面积27827.50平方米，容积率为4.0,在估价期日（2023年8月11日）评估楼面单价为3860元/平方米，北区地块的市场价值约为42965.66万元。根据佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）（佛府办（2018）27号）及佛山市禅城区人民政府关于印发佛山市禅城区国有土地使用权出让收入分配方案的通知（佛禅府（2019）53号），“工改居”、“工改商”收入分配方案如下：（1） “工改居”：由区土地储备中心纳入储备管理的“旧厂房”挂账收储土地，根据城市更新规划调整为居住用地的（居住用地指以居住为主导功能的用地），土地出让变现后，按照以下标准补偿原土地权属人：城市更新项目规划容积率2.5（含）以下部分，按该部分土地出让价款收入的50%补偿；城市更新项目规划容积率2.5以上部分，按该部分土地出让价款收入的5%补偿。（2） “工改商”：由区土地储备中心纳入储备管理的“旧厂房”挂账收储土地，根据城市更新规划调整为商服用地的（商服用地指以商服为主导功能的用地），土地出让变现后，按照以下标准补偿原土地权属人：城市更新项目规划容积率3.0（含）以下部分，按该部分土地出让价款收入的60%补偿；城市更新项目规划容积率3.0以上部分，按该部分土地出让价款收入的30%补偿。根据上述地价评估结果、挂账收储补偿政策以及权属人提供的产权资料等，中、南区权属地块补偿收益=110231.43×2.5×9040×50%+l10231.43×（3.2-2.5）×9040×5%÷10000=128049.24（万元）（保留两位小数）北区权属地块补偿收益=27827.50×3×3860×60%+27827.50×（4-3）X3860X30%÷10000二22556.97（万元）（保留两位小数）佛山照明禅城总部地块土地补偿收入二128049.24+22556.97二150606.21（万元万本次挂账收储补偿收入按现有相关文件理解计算所得，仅供委托方参考，实际补偿收入应以实际挂牌出让成交地价进行计算。（本页以下为空白）表1-2土地估价结果一览表估价报告编号：粤卓越评2023 ± 10（估）字第1172号估价期日的土地使用权类型：设定为国有建设用地使用权估价机构：广东卓越土地房地产评估咨询有限公司估价期日：2023年8月11日估价目的：为委托方进行内部决策提供土地使用权市场价格参考依据序号估价期日的土地使用者宗地名称产权证号估价期日的用途容积率估价期日实际土地开发程度估价设定土地开发程度土地使用权年限（年）用地面积（平方米）计容建筑面积（m2）楼面地价（元/m2）总地价（万元）挂账收储补偿收入（万元）备注证载（或批准）实际设定划实际设定1佛山市禅城区汾江北路东侧、工业路南侧权属地块（简称“中、南区”）二类居住用地（兼容商业商务用地）工业用地类住地业地二居用商用3.2-3.2宗地外“六通”及宗地红线内场地平整，现状主要为工业厂房宗地外“六通”及宗地红线内场地平整70商年宅，40住年业110231.43352740.589040318877.48128049.24“I改居”2使山市禅城区汾江北路东侧、工业路北侧（简称“北区”）商业、商务、娱乐康体用地，兼容二类居住用地工业用地商业用地、二类居住用地1.0-4.0宗地外“六通”及宗地红线内场地平整，现状主要为工业厂房宗地外“六通”及宗地红线内场地平整住宅70年，商业40年27827.5111310386012965.6622556.97“工改商”合计38058.93464050.58361843.14150606.21备注：一、上述土地估价结果的限定条件：（1）土地权利限制：无；（2）基础设施条件：见估价对象基础设施条件表;（3）规划限制条件；本次评估根据委托方提供的佛山市自然资源局关于佛山电器照明股份有限公司汾江北路东侧、工业路南侧权属地块控制性指标的复函佛山市自然资源局禅城分局关于提供禅城区汾江北路东侧、工业路北侧（佛山照明厂）地块规划指引的函等资料