XX县推广二手房“带押过户”模式工作方案.docx

XX县推广二手房"带押过户"模式工作方案为探索推广二手房“带押过户”模式，提高我县二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本，制定本工作方案。一、工作内容二手房“带押过户”模式，是指在抵押的房产符合法律法规规定的前提下，在未解除原抵押状态下过户并办理相关登记手续，无需先还贷解押后再办理过户转移，免去提前筹款还贷解押环节，实现带抵押房产过户转移登记和抵押权登记手续同步办理，实现用购房款还旧贷款（使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款）。在办理二手房“带押过户"过程中，通过推行"顺位抵押"、二手房转移及抵押"双预告登记"等多种模式，通过优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷。二手房交易过程中，买卖双方可自愿选择适用二手房“带押过户"模式，交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的限制条件。二、业务办理流程二手房过户指的是拥有房屋权的人通过买卖、交换或者其他法律规定的方式将已取得房屋权证或不动产权利证书的二手房屋转移给他人的过程。在二手房交易中，对于卖方未还清贷款、抵押尚未解除，买方也需要使用贷款购房的情况，买卖双方选择二手房"带押过户”模式的，具体流程如下：（一）"顺位抵押”办理流程1买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同。2.买卖双方在选定的资金监管机构（银行）办理资金监管手续，对买方的购房款（包括首付款和银行贷款）进行监管。同时，买方向银行申请贷款。3买方贷款审批通过后，买卖双方和买卖双方贷款银行共同申请"转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记”合并办理，按顺位设立新的抵押权。4.不动产登记部门根据买卖双方和买卖双方贷款银行申请，同步办理完成三个登记事项，记载不动产登记簿，并向买方贷款银行发放抵押登记证明或抵押登记电子证明。5.买方贷款银行根据不动产登记部门发放的抵押登记证明发放贷款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。资金监管机构用监管账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。6.卖方贷款银行结清贷款后，原抵押银行及卖房人提交抵押注销申请，买方贷款银行的抵押权顺位相应向前，即由第二位升为首位抵押。7.资金监管机构将资金监管账户余额划转给卖方。（二）“双预告登记"办理流程1买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同后，买方向银行申请贷款。2买方贷款审批通过后，买方贷款银行会同买卖双方,申请办理二手房转移预告登记及抵押预告登记。3.不动产登记部门根据买方贷款银行及买卖双方申请,完成"双预告登记"业务审核，记载不动产登记簿，并向买方贷款银行发放抵押预告登记证明。4.买方贷款银行依据抵押预告登记结果足额放款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。买方的首付款和银行贷款均直接存入买卖双方在提存协议中约定的资金提存账户中进行监管。5购房款存入提存账户后，买卖双方和买方贷款银行及时向不动产登记部门申请办理双预告登记转本登记。6房产转移登记完成后，提存机构用提存账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。卖方及原贷款银行提交抵押注销申请，不动产登记部门受理审核，办理抵押注销登记。如果房产转移登记不能完成，提存机构将提存账户中的购房款分别归还买方贷款银行及买方本人。在买方一次性付款、买方的首付款超过卖方原欠款的情况下，如选择二手房"带押过户"模式，也可以适用"顺位抵押""双预告登记"办理流程。三、工作要求（一）加强业务协同，优化登记流程。局不动产登记中心要加强同银行贷款业务协同，在已开展的"转移登记+抵押权变更登记"组合办理业务基础上，增加抵押权设立登记（即买方贷款银行抵押权登记），推动实现"转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记”合并办理；同时，推进二手房预告登记业务办理，优化预告登记、预告登记转本登记等操作流程衔接，实现二手房“带押过户二（二）强化责任意识，确保交易安全。局不动产登记中心要高度重视，强化跨部门协调对接、信息共享，根据二手房“带押过户"业务流程，结合职责分工，持续优化办理流程，制定具体操作规程、业务指南，并加强各项业务类型间的衔接，为买卖双方提供安全、高效便利的二手房房屋交易登记服务。（三）精简申请要件，压缩办理时限。对于符合合并办理条件的业务，根据申请进行合并办理，做到精简申请要件、压缩办理时限，为交易各方提供便利服务。加快推进数据共享，切实做好不动产登记部门、银行、公积金等部门之间信息互通共享工作，推进办理清算支付所需数据的共享、在线查询核验。（四）稳妥试点先行，逐步推广探索。要稳妥开展试点，在试点范围方面，先行推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户"业务。同时,要积极鼓励各银行先行先试办理买卖双方贷款银行非同一家银行的"带押过户"业务。在模式做法方面，除"顺位抵押”"双预告登记"模式外，鼓励积极探索其他模式，为全面推广我县二手房"带押过户"积累经验。