物业设施设备管理全套.docx

物业设施设备管理一、物业设施设备物业设施设备,是指房屋及附属于房屋建筑业主共用的各类设施设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。物业设施设备主要分为：房屋与设施、强电系统、电梯升降系统、空调系统、给排水系统、消防系统、弱电系统等。二、物业设施设备管理(一)物业设施设备管理的目标1 .具体目标：保持设施、设备完好，满足其使用功能；确保物业及使用人的安全；促进物业保值增值。2 .衡量物业设施设备管理质量的三个指标(1)房屋完好率(2)危房率(3)设备完好率3 .物业设施设备完好的基本标准(1)结构与零部件完整齐全;(2)设施设备运转正常，满足使用功能；(3)设施设备技术资料及管理记录齐全；(4)设施、设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；(5)防水、防冻、保温、防腐、安全、标识等措施完整有效。(二)物业设备管理的意义(1)可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。(2)是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值、使物业保值增值的有效手段。(3)是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需要。(4)能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时也能促进物业管理行业的健康发展。三、物业设施设备基础管理(一)物业设施设备档案管理1 .物业设施设备档案的建立(1)新建物业项目设施设备基础管理档案的建立。设施设备原始技术档案的建立。主要是在物业项目设施设备和系统承接查验双方交接时由交验方提交的物业清单，物业竣工图纸、竣工资料和技术资料，设备生产厂家的安装、维护、使用说明书与合同书等。设备基础管理档案的建立。主要包括：房屋清单共用设施清单设备登记卡设备清单设备台账设备卡等。设备管理的相关法律、法规、规范与标准等强制性文件。(2)设施设备使用管理档案。设施设备使用维护档案。设施设备使用维护档案的保存年限一般为35年，可定期处理。主要包括：设备运行日志、故障处理记录、巡检记录、事故处理报告、维修保养计划、维修保养报告、设备完好率检直评定、设备系统状态参数测定记录、设备系统的专业安全检验报告等。设施设备修理、改造档案。主要包括：设备、设施、系统的专项修理，大修、中修，改造计划，实施合同，实施报告，验收报告等。设施、设备报废档案。主要包括：设施、设备的报废申请、评估、报废记录等。原始档案资料应统一编号，规范管理、分录类归档、严格管理，原件不得带出资料室，由资料员保管和复制供应。（二）实施标准化管理（三）计戈IJ管理（四）专项对外专业委托分包管理为了实现高水平、最经济合理的管理目标，物业项目设施设备的专业化维修保养和大、中修改造，亦可以采用专项对外专业委托分包管理的方法，即对专项外委分包管理。（五）施工管理1 .施工许可管理任何单位需到物业项目内进行施工，必须按规定办理有关审批手续，并到物业管理处办理施工登记手续，提交相关证件和资料。2 .施工过程管理施工管理过程要全面记录，归档保持。（六）安全管理1 .建立完善安全管理制度2 .完善落实各类设备运行、维修安全操作过程3 .建立完善各类设施设备突发事件的应急预案4 .加强设备安全专业培训，提高全体设施设备管理、操作员工的安全意识和应急处理能力。5 .设施设备故障处理6 .设施设备事故管理（1）设施设备事故及其类别。设施设备故障所造成的停机时间或修理费用达到规定限额者为设施设备事故。其分类如下：一般事故，修理费用一般设备5005000元，重要设备100010000元，造成停电、停水、停气、停冷（暖）1030分时，为一般事故；重大事故，修理费用一般设备在5000元以上，重要设备10000元以上,造成停电、停水、停气、停冷（暖）30分以上时，为重大事故；特大事故，修理费用在10万元以上，或造成停电、停水、停气、停冷（暖）两天以上时，为特大事故。（2）设施设备事故的性质。0由于人为原因造成的事故，称责任事故；0因设备的设计制造、维修质量不良和安装、调试不当引起的事故，称质量事故；0因各种自然灾害造成的事故，称自然事故。(3)设施设备事故的调杳分析及处理。设施设备事故发生后，应立即切断电源、水源、气(汽)源，保护现场，逐级上报，及时进行调查、分析和处理。事故的处理要遵循"三不放过"的原则，即：0事故原因分析不清-不放过；0事故责任者和群众未受到教育-不放过；0没有防范措施-不放过。(4)设施设备事故报告及原始资料。应在三日内认真填写事故报告单上报。