巴州区各乡（镇）土地定级与基准地价评估工作报告.docx

巴州区各乡（镇）土地定级与基准地价评估工作报告项目单位：巴中市巴州区自然资源和规划局编制单位：四川泰利房地产土地评估顾问有限公司编制时间：二。二0年三月目录第一章工作概述3第二章工作组织8第三章工作过程10第四章成果14第五章成果应用42第六章工作经验与存在的问题45第一章工作概述一、工作背景（一）根据中华人民共和国土地管理法（2019年8月26日修订版）、国土资源部办公厅关于实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程有关问题的通知（国土资厅发（2015）12号）、四川省自然资源厅办公室关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知（川自然资办函（2019）34号）和巴中市自然资源和规划局办公室关于做好地价管理有关事项的通知（巴自然资规办（2020）2号）文件的规定，基准地价每3年应全面更新一次，并且每年要进行修正。基准地价估价期日超过6年未全面更新的，在日常土地估价工作中不得使用基准地价系数修正法。目前，巴州区乡（镇）场镇上轮基准地价估价期日为2012年1月1日，至今未更新调整。同时，根据四川省国土资源厅办公室转发国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知的通知（川国土资办发（2017）33号）文件精神，自2017年8月1日起，各地新发布的基准地价体系应包含公共管理与公共服务用地基准地价，此前已发布的基准地价无公共管理与公共服务用地的，应抓紧组织补充制定。巴州区乡（镇）上轮基准地价也无公共管理与公共服务用地基准地价。为进一步加强政府对土地宏观调控，正确引导规范土地市场秩序，集约节约合理利用土地资源提供科学合理参考依据，建立健全完善基准地价体系，开展了巴州区乡（镇）场镇土地定级估价更新工作。（二）随着城市基础设施不断完善，城镇内局部区域的土地质量与等级发生了较大的变化。从目前巴州区乡（镇）场镇土地利用现状来看，随着基础设施改造投入的加强，交通不断便捷化,生活舒适度逐渐提高，其土地质量有了明显的大幅提高。为了适应当前的地产市场状况，加强城镇土地的有效、科学、合理的利用，引导投资者、开发商对土地进行有序和集约节约开发，迫切需要一个符合客观地产市场的基准地价体系。（三）对巴州区乡（镇）场镇土地市场的管理，首先必须掌握反映巴州区乡（镇）场镇土地市场状况的土地价格情况，必须对土地资产的市场价值有科学的评判。通过基准地价更新可以使地价具有现势性，并且公开化、明朗化，为土地市场的有效管理和健康发展创造条件，减少国有资产和国家财政收入的流失。另外城镇基准地价还为土地出让、转让等提供成交地价的参考依据,减少人为因素及盲目性。并且通过对基准地价的及时更新，保持对土地资产价值的实时评判，保持土地市场管理的现势性和健康发展。二、H作范围根据巴州区乡镇土地定级与基准地价更新服务项目合同及四川省人民政府关于同意巴中市调整巴州区等3个县（区）部分乡镇行政区划的批复（川府民政（2019）23号）文件，本次巴州区乡（镇）场镇基准地价更新涉及巴州区16个乡（镇）、20个撤乡并镇社区和2个工业园区，包括清江镇、鼎山镇、化成镇、曾口镇、三江镇、平梁镇、枣林镇、水宁寺镇、梁永镇、光辉镇、大茅坪镇、大罗镇、天马山镇、凤溪镇共14个镇；包括大和乡、白庙乡共2个乡；包括梓槿庙社区、关渡社区、花溪社区、凌云社区、金碑社区、龙背社区、羊凤社区、东兴社区、青山社区、福星社区、中兴社区、甘泉社区、芦山社区、独柏社区、果敢社区、金光社区、斯连社区、店子社区、柳岗社区、南阳社区共20个社区；包括巴州区工业园和小微企业园2个工业园区。按照城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2014）和城镇土地估价规程（GB/T18508-2014）的要求，城镇定级对象是土地利用总体规划确定的可作为城镇建设用地使用的土地。根据巴州区各乡（镇）场镇的经济发展状况，结合各乡（镇）土地利用总体规划和各乡（镇）城镇总体规划，确定本次土地定级估价范围为各乡（镇）场镇的现状建成区和城镇规划区，土地定级和基准地价评估的面积见下表：表IT土地定级和基准地价评估面积表名称面积（公顷）名称范围（公顷）清江镇场镇699.93关渡社区27.50鼎山镇场镇409,91花溪社区30.94化成镇（老场镇）24.45凌云社区7917曾口镇场镇382.57金碑社区66.06三江镇场镇139.29龙背社区52.28平梁镇场镇108.19羊凤社区24.39枣林镇场镇31.35东兴社区242水宁寺镇场镇504+67青山社区16,58梁永镇场镇201.99福星社区1工61光辉镇场镇137.92中兴社区35.43大茅坪镇场镇83.71甘泉社区41.46大罗镇场镇67.24芦山社区13.41天马山镇场镇13.31独柏社区2L20凤溪镇场镇23.52果敢社区40.20大和乡场镇33.67金光社区69.64白庙乡场镇45.95斯连社区20,39巴州区工业园56.74店子社区9.98小微企业园52.33柳岗社区31.51梓棒庙社区40.85南阳社区26.68三、工作内容与任务1、按照城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2014）、四川省城镇公共管理与公共服务用地土地定级及基准地价评估技术指引（试行）的要求，确定土地级别界线，完成对土地综合定级工作。2、按照城镇土地估价规程（GB/T18508-2014）,四川省城镇公共管理与公共服务用地土地定级及基准地价评估技术指引（试行）的要求，结合关于扩大国有土地有偿使用范围的意见（国土资规（2016）20号）、四川省国土资源厅办公室转发国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知>的通知（川国土资办发（2017）33号）、四川省国土资源厅关于进一步严格土地出让管理的通知（川国土资规（2017）4号）等文件，在深入调查土地、房地产市场状况的基础上，通过对调查数据的计算、评估，完成商服用地、住宅用地和工业用地基准地价更新，并新建立公共管理与公共服务用地基准地价体系。四、基准地价内涵巴州区各乡（镇）场镇基准地价内涵如下：1、土地用途：（1）商服用地、（2）住宅用地、（3）工业用地、（4）公共管理与公共服务用地；2、估价期日：2020年1月1日；3、土地开发程度：宗地外“六通"（通上水，通下水，通电，通讯，通路，通气），宗地内"场平”（场地平整）；4、使用年期：（1）商服用地：40年；（2）住宅用地：70年；（3）工业用地：50年；（4）公共管理与公共服务用地：50年；5、容积率：（1）商服用地：2.0；（2）住宅用地：2.4；（3）工业用地：1.0；(4)公共管理与公共服务用地：符合规划设计条件；6、权利状况：出让用地，无他项权利限制。巴州区各乡(镇)基准地价更新采用综合定级与基准地价测算相结合的技术路线，即对商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地和工业用地进行综合定级；再以土地级别评估为基础，市场交易资料为依据，土地收益为参考评估商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地和工业用地的基准地价。具体程序如下：五、技术路线1、土地定级技术路线(1)建立土地综合定级的因素体系；(2)确定各因素权重；(3)计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值和作用分值的对照表；(4)划分土地定级单元；(5)计算单元内各因素分值，加权求和计算总分值，按总分的分布排列和实际情况，初步划分土地级；(6)进行土地收益测算评定，对初步划分的土地级进行验证和调整：(7)编制土地定级图件、报告和基础资料汇编。2、基准地价评估技术路线(1)市场交易资料的调查与整理；(2)样点地价评估与修正；(3)样点地价数据检验；(4)基准地价的测评与确定；（5）编制基准地价修正系数表;（6）成果编汇。第二章工作组织此次巴州区乡（镇）基准地价更新工作，是一项研究范围广、任务重、时间短、技术要求高、政策性强、涉及面广的系统工程。为了保证此项工作顺利开展，巴州区人民政府成立了“巴州区乡（镇）基准地价更新工作领导小组”,主要负责整个定级估价工作的组织、协调;巴中市巴州区自然资源和规划局组建了"巴州区乡（镇）基准地价更新办公室"，主要配合调查小组收集资料；四川泰利房地产土地评估顾问有限公司组建了"巴州区乡（镇）基准地价更新技术组"，主要负责技术方案的设计、资料的收集、数据的测算、报告的撰写、宗地修正体系以及图件的编绘等工作。整个工作过程分工明确，相互配合，保证了此次定级估价工作的顺利完成。一、巴州区乡（镇）基准地价更新工作领导小组名单名称人员单位或职务组长张岚分管副区长副组长付玉阶区政府办公室主任詹雯众区自然资源和规划局局长成员唐忆区发改局罗平区财政局陈垠区住建局卢毅区市场监管局蒋双全区统计局杜东阳区不动产登记和交易中心张卓区投资促进局彭冠华区教科体局张勇区文广旅局李涛区房管局周进区交通局刘兆江区经信局吴松区卫健局各乡镇负责人各乡镇人民政府办公室设在区自然资源和规划局，区自然资源和规划局局长詹雯众任办公室主任,办公室成员根据工作需要从成员单位中抽调。二、巴州区土地定级与基准地价更新评估项目技术小组技术组由长期从事基准地价测评工作的技术人员组成，它包括土地估价师、房地产估价师、资产评估师及熟悉计算机的专业人士。组长:伍星土地估价师副组长：赵小凤土地估价师、房地产估价师、资产评估师袁建土地估价师、房地产估价师、资产评估师主要成员：罗芬土地估价师、房地产估价师谢东土地估价师、房地产估价师曹红土地估价人员李瑶土地估价人员胡伟林土地估价人员第三章工作过程先外业后内业，先进行土地定级，再进行基准地价更新。实际工作中各作业阶段是相辅相承，有机结合的。巴州区乡（镇）土地定级与基准地价更新工作分以下几个阶段进行：一、前期准备阶段（2018年11月22日-2018年11月25日）本阶段主要进行组织机构建立，技术方案编制，资料清单编制、基础图件收集，以及基准地价工作底图的编制。二、外业调查阶段（2018年11月26日-2018年12月5日）1、收集相关职能部门资料：调查人员通过走访区发展改革局、区财政局、区自然资源和规划局、区房管局、区市场监督局、区交通运输局、区教育科技体育局、区卫生健康局、区统计局、区经信局等部门和各乡（镇）政府，调查商服、交通、公用设施、基础设施、环境、人口、规划等因素、因子资料。2、样点资料收集：收集房屋出租样点资料、房屋买卖样点资料、土地使用权出让样点资料、商品房买卖样点资料、新征建设用地样点资料。三、内业整理阶段和内业测评阶段（2018年12月6S-2018年12月19口）1、整理外业调查资料，同时搜集补充资料，完善基准地价工作底图:2、确定综合定级因素、因子，计算因素、因子分值，初步划分土地级别；3、计算确定各类用地各级别土地基准地价；并编制各类用地土地级别与基准地价初步成果图；四、征询意见并修改（2018年12月20日2020年3月18日）（一）初步成果提交、补充调查、反馈意见修改阶段（2018年12月20日一2019年4月150）2018年12月20日，提