盐城市市区房屋征收评估指导参数.docx
盐城市市区房屋征收评估指导参数一、市区房屋征收评估有关内涵及参数(-)房屋征收相关系数1 .非住宅类房屋区域调整系数序号因素项目内容调整因素因素调整参考系数1自然环境自然景观、风向-1%-1%空气污染、噪音、水文-2%-2%2基础设施配套建筑布局-1%-1%绿化率、室外公共活动空间与绿化景观-1%-1%物业管理情况-2%-2%停车管理情况-2%-2%内部交通有无电梯-2%-2%3交通条件离市中心区的距离-1%-1%离市区主干道的距离-1%-1%4周边配套设施离商业中心的距离-2%-2%周边的商业或办公集聚情况-2%-2%临街情况-2%-2%2 .住宅房屋实体因素调整系数(1 )住宅房屋成新因素修正系数(与八成新标准样本住宅相比较)待估房屋成新程度三成以下四成五成六成七成八成九成系数75-8081-8586-9091-9596-99100-101102-110（2 ）多层住宅房屋楼层因素调整表平顶屋面住宅楼层修正系数表：层数楼层-四五六七100100100100100二102102102102102三98104106106106四96104104104五94102102六9296七90坡顶双屋面住宅楼层修正系数，除顶层修正系数按平顶屋面住宅楼层 修正系数表中相应系数调增两个百分点外，其他楼层均与该表中相应系数一 致。顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2%。具体取值根据阁楼高度及可利 用状况确定。但顶层有产权的，不适用本表楼层系数，房屋（含阁楼）的综 合价格由评估机构评估确定。底层地下室为车库的，底层系数增加0.5 ,顶层系数减少0.5。3 .营业用房调整系数（1 ）层高因素修正系数待估房屋层高（米）2.5以下2.5-33-3.53.53.5-4.54.5-5.05.0以上调整系数0.50.70.91.01.11.31.5（2 ）营业用房底层临街面宽（开间）与深度（进深）比系数临街面宽（开间）/深度（进深）小于0.60.6-0.8（含 0.6）0.8-1（含 08）1-1.2（含D1.2-1.5（含 1.2）大于1.5（含 1.5）调整系数0.7511.051.11.151.2注：开间是指相邻两隔墙或相邻梁轴线之间的距离。（3）营业用房楼层因素系数修正所处楼层商业用房总层数一层二层三层四层及以上二三0.40.4四层及以上0.35（二）房屋建安造价与房屋重置价格内涵1 .房屋建安造价是指以价值时点的建筑材料、施H机械、人工等，重新建造与旧有房屋具有同等效用新房屋的建筑安装工程费用（不含内部装修及 附属设施价格）。2 .房屋重置价格由房屋勘察设计费和前期工程费、房屋建筑安装工程费、规费、管理费用、开发利润、利息、销售税费等构成。（三）成本法相关费用参数表序号项目名称主要内容计算基数参数取值备注规费城市基础设施配套费、人防费等建筑面积工业112元/平方米,其他160元/平方米参照住宅二前期费用设计费、勘察费、招建安造价5%标费等三管理费1-3%四利息价值时点适用的一年期贷款利率为准五利润住宅：8% ,工业：6% ,非住宅（不含商业）：6%8% ,商业10%12%六税费地市级:5.33%县、镇级:5.24%以下行政级：5.05%简易计税七销售费用1%注：1 .市区不同区域评估对象重置价格的相关费用，在上述列举内容的 基础上，根据实际情况予以增减，并在评估报告中加以说明；2 .本表中未列 明的计算基数见有关房地产估价规范。（四）不同类型房屋结构因素说明表1 .住宅类房屋结构类型结构、装修及设施钢混一等框剪或筒体结构，高层及以上，平均层高2.9米，箱型基础、桩基础，外墙、屋面带保温，外墙局 部石材、真石漆，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃窗，有电梯，水、电、卫、消 防、通讯设施齐全。二等框剪或框架结构，小高层，平均层高2.9米，钢筋混凝土整板基础、桩基础，外墙、屋面带保温，外墙局部石材、真石漆，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃窗，有电梯，水、电、 卫、消防、通讯设施齐全。三等框架结构，多层及以下，平均层高2.9米，多层为承台桩基础，低层为钢筋混凝土条基，外墙、屋 面带保温，外墙涂料或面砖,内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢窗，水、电、卫设施齐全。砖混一等多层或低层，平均层高2.9米，钢筋混凝土整板基础或桩基础，240mm实砌砖墙、外墙带保温，房 屋设置构造柱、层层圈梁，双层屋面，内墙中级抹灰，外墙涂料，钢筋混凝土楼梯、阳台，水泥地 面，铝合金或塑钢窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。二等低层及以下，平均层高2.9米,砖或钢筋混凝土条型基础，24Omm实砌砖墙，有构造柱、圈梁，现 浇或多孔板平屋面或坡屋面有较好的木桁条、屋面板，外墙涂料，内墙涂料，水泥地面，铝合金或 塑钢门窗，水、电、卫齐全。三等檐高2.9米，砖基础，24Omm砖墙，有地圈梁，现浇或多孔板屋面，屋面防水、内墙涂料,外墙混合砂浆粉刷，水泥地面，木门窗，有水、电。四等檐高2.6米，18Omm或12Omm展墙，平板屋面，外墙勾缝，内墙抹灰，水泥地面，木门窗，有水、 电。砖木T檐高4.2米，砖或钢筋混凝土条形基础，有构造柱、圈梁，实砌240mm砖墙，规整料好的松杉木桁 条，密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦屋面，内墙乳胶漆，外墙涂料，水泥地面，铝合金或塑 钢窗，水、电设施齐全。二等檐高3.6米，砖或钢筋混凝土条形基础、地圈梁，实砌24Omm砖墙、杉木桁条，有屋面板，平瓦屋 面。内墙涂料，外墙抹灰，水泥地坪，普通木门窗，水、电设施齐全。三等檐高2S米，砖基础、18Omm墙或空斗墙，杂木或水泥桁条，椽条芦席，平瓦屋面，内墙抹灰刷白 外墙勾缝，木门窗，水泥地坪，有水、电。四等梯高2.6米，120mm墙，细杂木或毛竹桁条，稀疏杂木椽条、苇材，简易瓦屋面，外墙清水，内墙抹灰，木门窗，砖地坪或简易水泥地面，有水、电。简易梯高2.2米，土墙或乱砖墙，简易屋面，简易门窗,有电，达不到砖木四等标准的，以及临时性房屋。2工业、仓储类房屋结构类型结构、装修及设施钢混结构T框架结构，三层及以上，平均层高4.2米,桩基础，实砌砖墙围护、现浇楼地面，内、外墙抹灰、表面刷涂料，水磨石地面，钢门，铝合金窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。二等半框架结构，三层及以下，平均层高4.2米，独立基础或钢筋混凝土条基，实砌砖墙、局部墙体承重，现浇楼地面，内、外墙抹灰、表面刷涂料，水泥地面，钢门窗，水、电齐全。三等排架结构（装配式），桅高7.5米，独立基础或承台基础，预制钢筋混凝土牛腿柱，实砌砖墙 围护，钢筋混凝土拱形屋架，大型预制屋面板，内、外墙抹灰、表面刷涂料，水泥地面，钢门 窗，单跨跨度18米，有吊车。钢结构一等中型钢结构，桩基础，楣高7.5米，型钢柱，型钢梁，型钢屋架，单跨跨度18米，外墙四周脚1.2米高砖墙贴面砖、岩棉双层压型钢板围护，保温夹芯彩钢板屋面板，水泥地坪，钢门，铝 合金或塑钢窗，有吊车，水、电、消防设施齐全。二等轻型钢结构，独立基础，楠高6.5米，钢柱，钢梁，钢屋架，单跨跨度18米，外墙四周脚1.2 米高砖墙贴面砖、金属保温墙板围护，彩钢板屋面板，水泥地坪，钢门，铝合金或塑钢窗，无 吊车，水、电齐全O砖混结构一等独立基础或无梁条基，楣高6米，240砖墙带柱，钢屋架，屋面双层彩钢板带保温，外墙涂料内墙粉刷，水泥地坪，钢门，铝合金窗，单跨跨度18米，水、电齐全。二等砖或混凝土条形基础，层高（梯高）3.5米，240mm或18Omm砖墙，现浇或多孔板屋面，屋面 防水、内墙涂料，外墙抹灰，水泥地面，钢木门窗，有水、电。砖木结构一等檐高3.6米，砖基础，实砌240破墙，水泥地面，木屋架或钢木屋架，水泥桁条，平瓦坡屋面钢木门窗，内墙抹灰，外墙清水，有水、电。二等檐高2.6米，砖基础，180砖墙，砖地面，简易木屋架，杂木桁条，平瓦坡屋面，简易门窗或无窗，内、外墙清水，有电。3 .办公类房屋结构类型结构、装修及设施钢混一等框剪结构，高层，平均层高3.6米，钢筋混凝土整板及桩基础，外墙局部石材、真石漆，屋面 带保温，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃窗，有电梯，水、电、卫、消防、 通讯设施齐全。二等框架结构，平均层高3.6米,钢筋混凝土整板或桩基础，外墙、屋面保温，外墙涂料，内墙乳胶漆，水磨石或地砖地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。砖混一等多层，平均层高3.6米，钢筋混凝土整板基础或桩基础，外墙涂料，内墙乳胶漆，水磨石或地砖地面，木门，铝合金或塑钢窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。二等三层及以下，平均层高3.6米，钢筋混凝土条形基础或砖基础，外墙涂料，内墙乳胶漆，水泥地面，木门，铝合金或塑钢窗，水、电、卫设施齐全。砖木一等楣高3.6米，砖基础，24Omm砖墙，平瓦坡屋面，杉木桁条,外墙粉刷涂料饰面，内墙瓷性涂料，水泥地面，钢木门窗，水、电齐全。二等楣高2.8米，180砖墙或空斗墙，水泥地面，杂木桁条，平瓦坡屋面，简易门窗,内、外墙清水，有电O4 .教育类房屋结构类型结构、装修及设施钢混T框剪结构，高层，平均层高3.6米，钢筋混凝土整板及桩基础，外墙局部石材、真石漆，屋面带保 温，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃窗，有电梯、水、电、卫、消防、通讯设施 齐全。二等框架结构，平均层高3.6米,钢筋混凝土整板或桩基础，外墙、屋面保温，外墙涂料，内墙乳胶漆， 水磨石或地砖地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。噎混一等多层，平均层高3.6米，钢筋混凝土整板基础或桩基础，外墙涂料，内墙乳胶漆，水磨石或地砖地 面，木门，铝合金或塑钢窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。二等三层及以下，平均层高3.6米，钢筋混凝土条形基础或砖基础，外墙涂料，内墙乳胶漆，水泥地面木门，铝合金或塑钢窗，水、电、卫设施齐全。砖木一等楠高3.6米，砖基础，24Omm砖墙，平瓦坡屋面，杉木桁条，外墙粉刷涂料饰面，内墙瓷性涂料， 水泥地面，钢木门窗，水、电齐全。二等檐高2.8米，180破墙或空斗墙，水泥地面，杂木桁条，平瓦坡屋面，简易门窗，内、外墙清水，有电。结构类型结构、装修及设施钢混一等框剪结构，高层，平均层高3.6米，钢筋混凝土整板及桩基础，外墙
