土地卖不动城投怎么办？.docx

土地卖不动，城投怎么办?尽管近期监管逐步放松了对房地产的管控，但在大周期的影响下，房地产市场的交易与需求很难在短期恢复，这也就意味着作为地方财政收入重要来源的土地出让收入，以及作为城投主营业务的土地整理业务，都将出现持续性的收入下降。在这样的背景下，地方城投如何才能解脱困境呢？延长开发链条，等待下一周期当前土地市场之所以持续低迷，不仅是由于当前的房地产库存处于较高水平，销售去化速度颇为缓慢，还有一个更为重要的原因：由于金融监管的持续，百强房企内的大部分企业都出现了一定程度上的现金流危机，已有多家房企出现了较为严重的债务违约，自然无法继续参与拿地。也就是说，即使市场销售有所回暖，但在未来很长的一段时间内，土地销售都将是一个较为困难的问题，更别说产生土地溢价了。因此，有一部分地方政府也意识到了这一问题，开始推动地方城投、地方国企自行拿地开发，企图以此来弥补缺失的市场需求；但在实际操作上，仍偏向于传统的拿地-开发模式，这使得许多城投拿地后仍因市场不足导致土地闲置，并未起到应有的作用。要真正解决当前的卖地难之困，关键在于通过延长开发链条的方式来穿越地产周期，尤其是将基础设施与公共服务投资-区域整体产出的周期进行匹配，以此来解决地方政府与城投当前的投资期限错配问题。因此，当前地方政府与城投需要做的不仅是自行消化土地，更重要的是如何延长开发链条；通过开发多种形式的物业，再通过灵活通过销售、转让、出租以及资产盘活等方式实现资金循环，打通地方经济内循环，实现土地销售难时代的稳定运行。转变发展模式，拓展垂直市场从当前的城镇化水平与引导政策来看，我国的高速城镇化已经基本宣告结束，虽然未来城镇化仍有较大空间、依然能够维持较稳定的增长，但整体发展模式已从“高速粗放式发展”转向“慢速高质量发展”。这也就意味着，未来的土地市场核心已从城市扩张，转向提升城市发展质量；如近年来的城镇化重点已从新城开发转向城市更新，就是发展模式转变的明证。因此，未来地方政府应关注城市建成区的“土地存量市场“，通过旧城改造、城市更新、低效用地再开发等渠道，盘活存量区域的土地价值；通过垂直式的市场挖掘，在市场增速缓慢的时代保持资金循环与现金流量。这既是地方城投防范债务风险的最佳举措，也是挖掘地方需求、稳定地方增长的重要渠道。聚焦政策变化，挖掘新增长点随着深化改革的持续与经济发展规模的扩大，地方经济的发展模式也在逐步改变；对许多地区来说，纯粹的土地整理业务已经接近饱和，转变发展模式迫在眉睫。那么，未来路在何方？这与当前的改革历程与政策引导,同样息息相关。如今政策推行的EOD.城市更新、乡村振兴模式，以及配套的政策性金融，显然是地方政府与城投积极参与的最佳方向。这些新的政策引导模式，将有诸多收益随着改革逐步落地。如乡村振兴中，农村集体建设用地入市以及建设全国性的建设用地指标流转市场，将成为新增长点；双碳建设也将为EOD模式带来新的收益。因此，尽管土地市场不容乐观，但地方政府与城投仍可凭借努力来寻找新的出路。