雷州市雷南片区控制性详细规划03-02-05地块局部调整必要性论证及调整方案.docx

雷州市雷南片区控制性详细规划（03-02-05地块）局部调整必要性论证及调整方案为加快推进城市扩容提质，提高土地集约利用率，填补雷州市养老服务中心的空白，促进土地开发，推动雷州市中心城区城市建设的顺利进行，提高规划的可实施性，并为规划行政管理部门提供法定依据，经论证研究，拟对雷州市雷南片区控制性详细规划（03-02-05地块）进行局部调整。一、项目背景雷州市雷南片区控制性详细规划（以下称“现行控规”）于2020年由雷州市人民政府雷府办函（2020）287号文件批准实施，随着城市扩容提质的深化，为了缓解雷州市养老服务供需矛盾，更好地解决老年人养老机构入住难、服务水平低的问题，经市政府研究同意，由雷州市民政局统筹实施建设雷州市养老服务中心建设项目，由于项目选址用地在现行控规中为二类居住用地，不符合建设养老服务中心的用地性质，亟需调整。为了进一步优化规划布局，解决原规划的局部地块用地性质同建设需求存在的矛盾，促进项目早日落地，提高集约用地水平，更好地指导该区的建设发展，根据广东省城市控制性详细规划管理条例第二十一条，现申请对现行控规03-0205地块进行分割，根据雷州市城市规划管理技术规定（2018版）结合实际落实用地性质和有关控制指标。二、调整范围本次规划调整范围位于雷州市雷南片区03-02-05地块，涉及用地面积2.30公顷，具体为：北至24米规划路，西至西湖五横路，南至官茂大道,东至24米规划路。三、调整依据本规划调整的主要参考依据有：（1）中华人民共和国城乡规划法（2019修正）（2）中华人民共和国土地管理法（2019修正）（3）城市规划编制办法（2006年4月）（4）城市、镇控制性详细规划编制审批办法（2011年）（5）广东省城乡规划条例（2013年）（6）城市用地分类与规划建设用地标准（GB501372011）（7）广东省城市控制性详细规划管理条例（2005.12.1实施）（8）雷州市城市规划管理技术规定（2018）（9）雷州市城市总体规划（2011-2035年）（10）雷州市土地利用总体规划（2010-2020）（11）雷州市雷南片区控制性详细规划（12）广东省自然资源厅印发关于加强和改进控制性详细规划管理若干指导意见（暂行）的通知（粤自然资发（2021）3号）（13）相关文件及证件资料四、调整原则本次规划调整在不改变建设用地规模、发展方向和总体布局的前提下，对03-02-05地块进行细分，重新划定用地边界，并根据雷州市城市规划管理技术规定（2018版）结合实际落实用地性质和有关控制指标，优化公共服务配套设施。五、调整必要性分析1、解决原规划的局部地块用地性质和建设需求存在的矛盾雷州市和全国、全省一样面临着老龄化程度严重、养老服务床位不足的问题，为了缓解雷州市养老服务供需矛盾，更好地解决老年人养老机构入住难、服务水平低的问题，经市政府研究同意，由雷州市民政局统筹实施建设雷州市养老服务中心建设项目，由于项目选址用地在现行控规中为二类居住用地，不符合建设养老服务中心的用地性质，应调整为社会福利用地，现根据雷州市城市规划管理技术规定（2018版）结合实际落实用地性质和有关控制指标。2、有利于盘活闲置土地，提升区位价值，改善城市景观本地块位于雷州市中心城区新城大道板块，北侧靠近新城大道，长期处于半闲置状态，现市政府已回收部分土地，拟用于雷州市养老服务中心的建设，但由于现行控规确定的用地性质不符合建设要求，导致项目推进困难，本次调整有利于盘活闲置土地，提升区位价值，改善城市景观。3、有利于加快项目落地实施，增加社会效益和经济效益为了满足城市建设要求，整合土地资源，优化03-02-05地块用地性质和公共配套设施，有利于项目有序建设开发，有利于发挥城市土地的社会效益和经济效益。本项目的建设将使雷州市社会养老服务范围得到进一步延伸，社会养老服务能力进一步提升，功能设施更加齐全，进一步满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求，具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。六、调整内容本次规划调整在不改变建设用地规模、发展方向和总体布局的前提下，对03-02-05地块进行细分，重新划定用地边界，根据雷州市城市规划管理技术规定（2018版）结合实际落实用地性质和完善公共服务配套设施。1、用地调整本次调整对03-02-05地块进行细分，重新划定用地边界，03-02-05地块细分为03-02-05A和03-02-05B两个地块。地块细分后，03-02-05A地块用地面积为10394.07平方米，用地性质规划为社会福利用地；03-02-05B地块用地面积为12594.64平方米，用地性质保持二类居住用地不变。2、开发强度调整地块细分后，根据新的用地性质和雷州市城市规划管理技术规定（2018版）落实各项控制指标，用地性质未调整地块按原控规执行，具体为：03-02-05A地块用地性质规划为社会福利用地，容积率为小于或等于1.5,建筑密度为小于或等于30%,绿地率为大于或等于35%,建筑限高40米；03-02-05B地块的容积率、建筑密度、绿地率和建筑限高均按原控规保持不变。3、道路调整根据实际及规划的需要，新增一条弹性路。4、公共服务配套设施根据雷州市城市规划管理技术规定（2018版）完善公共服务配套设施，在03-02-05A地块中新增养老服务中心和垃圾收集点。七、规划调整前后对比本次规划调整涉及控制指标和公共服务配套设施调整，调整前后用地控制指标对比如下：调整前后地块控制指标地块编码土地使用性质用地面积（m2）计容建筑面积（m2）容积率建筑密度（%）绿地率（%）建筑限高（B）配套设施代驾名眷调整前03-02-05R2二类居住用地22988.7150575.162.2352560调整后03-02-056社会福利用地10394.0715591.111.5303540养老服务中心、垃圾收集点03-02-05BR2二类居住用地12594.6427708.212.2352560八、结论综合上述论证，可得出结论：调整方案较原规划方案具有更加的可行性和科学性。可按法定程序对雷州市雷南片区控制性详细规划（030205地块）的用地性质、控制指标和公共服务配套设施等相关内容进行调整，审批后修改原控规相应的规划内容。附件：1、土地利用规划图（调整前）2、土地利用规划图（调整后）3、管理图则（调整前）4、管理图则（调整后）