成本分摊课件.pptx

成 本 分 摊Contents1 1成本科目设置与分类2 2成本归集分摊的原则关键词:成本科目 成本分摊成本科目土地成本前期工程费建安工程费基础设施费公共配套费贷款利息开发间接费土地成本22%前期工程5%建筑安装51%基础设施11%公共配套设施7%贷款利息1%开发间接费用3%房地产开发房地产开发成本分布成本分布图图基于二、三线城市基于二、三线城市建安成本是地产开发成本中占比最大部分可以看出碧桂园公共配套所占比重较大，配套完善，楼盘品质高；优势在于土地成本低；大型公配的分摊原则收益性公配土地成本、园林绿化成本、设置在酒店大堂内的售楼部装修成本按可售面积进行分摊，其他的成本单独归集折旧分摊半收益性公配经营前所有的建造成本及土地成本单独归集，按受益对象可售面积分摊纯 公 配经营前所有的建造成本及土地成本单独归集，按受益对象可售面积分摊土 地后期地块未取得，公配设施只在已取得地块分摊，后期不在追，后期地块取得未正式开发，公配设施按所有地块按可售面积分摊释义：预计总收益能抵扣所有建造成本，如：大型酒店、大型医院。释义：预计未来会产生收益，但总收益不能抵扣所有建造成本，如：学校、招待所、医务所释义：无独立经营权，归全体业主所有，预计无收益，如：会所、业主用房、物管用房释义：指项目分期取得土地，分期开发混合产品共同成本的分摊商铺+别墅可售面积乘以1.7系数后，再参与总的土地成本分摊商铺+多层洋房可售面积乘以2.2系数后，再参与总的土地成本分摊商铺+高层洋房可售面积乘以2.5系数后，再参与总的土地成本分摊土地加成系数计算例子：比如商铺（5000）+高层（5000），合计面积10000，总地价100万，按集团加成系数商铺为2.5，计算高层总地价：1000000/（5000*2.5+5000）*5000=285714.高层楼面地价：285714/5000=57.14.商铺总地价：1000000/（5000*2.5+5000）*5000*2.5=714286，商铺楼面地价：714286/5000=142.86车位的成本分摊（含围护、基坑等）、机电（电气、给排水、通风、消防等）、车位设施（车位线、防护等）和人防设施、公共部位装修、报批报建费和基础设施配套费、设计费和监理费等，不含桩基础和与地上公用电梯等别墅附属车位权属发展公司售楼价含车位赠送车位劵业主共有别墅附属车位成本直接计入相应产品将车位成本全部分摊至地上可售产品车位成本（售价车位劵面值）按受益原则全部分摊至地上可售产品赠车位劵其他成本分摊板房的归集和分摊利息的归集和分摊销管费归集和分摊其他激励奖金金归集和分摊归集为利息成本，按受益原则，在可售产品中进行分摊以区域销管费区域当年的销管费预算总额/当年签约收入的总额*100%*产品的销售收入按奖金总额，按可售面积，在可售产品中进行分摊归集为销售费用，按受益原则，在可售产品中进行分摊