建筑承包工程中业主指定分包与承包商内部分包的区别.docx

建筑承包工程中业主指定分包与承包商内部分包的区别1 .签订合同与合同责任方面的区别业主指定分包商由业主指定，业主可以通过对分包工程单独招标，对分包授标后书面通知主承包商与分包商签订合同，咨询也可以通过议标形式确定指定分包商。这里需要注意的是主承包商要从保障自己的权益出发，在收到咨询的正式指令后与指定分包商签订合同；选定一般分包商，业主只要同意工程开展分包，则由总承包商自行选定，但是需在签订合同之前将分包商的资质文件报请咨询同意，得到咨询及业主书面认可后，总承包商与分包商签订合同，合同签订后合同责任并没有转化给分包商，而是完全由总承包商担负。具体操作来说：一般分包商签订合同，分包商须提供标书（Tender）,分包工程工程量清单（BOQ）,总承包商可以邀请多个分包商开展报价，在认真比照各分包商报价，并且与主包标书中相应工程报价也开展比照之后，选定分包商议价使其降价，与其签订合同，合同金额包括主承包商的利润,形成利润的方面是：分包商报价与主承包商对业主报价之间的差价以及主承包商对分包商报价上浮一定比率后行成的管理费。合同文本由主包商提供。业主指定分包商签订合同，主承包商须收到咨询关于签订合同的指令（Instruction）、分包商标书（Tender）、工程量清单（BoQ）,总承包商认真检查指令中关于支付总承包商的管理费及利润等条款，管理费及利润率一般采用工程量比率的形式。此管理费的费率一般是在投标时由主承包商报价的，项目具体实施时实际分包合同金额可能会有变动，但是管理费费率一旦授标确定后就不会变动。业主指定分包合同文本一般由咨询或者主承包商提供，不能由指定分包商提供。如果是咨询提供的合同文本，作为主承包商，为了规避风险，要仔细检查合同内容，尤其是关于付款等特殊条款,有异议时要在签订合同前书面提出。2 .施工管理方面的区别施工管理过程中对一般分包的管理，项目管理人目前的认识还是比较明确的，对分包施工进度、施工质量都开展监视、协调，这里就不再赘述。由于指定分包商是与总承包商签订分包合同，因而在合同关系和管理关系方面与一般分包商处于同等地位，对其施工过程中的监视、协调工作应该纳入主承包商的管理之中。在施工管理中需要注意的是：无论指定分包还是一般分包,工程分包不能解除主承包商任何责任与义务。主承包商应在分包场地派驻相应监视管理人员，保证本合同的履行，分包单位的任何违约行为、安全事故或疏忽导致工程损害或给业主造成其他损失，主承包商担负连带责任。只是，主承包商对分包商违约行为担负责任的范围不同。除非由于主承包商向业主指定分包商发布了错误的指示要担负责任外，对指定分包商的任何违约行为给业主或第三者造成损害而导致索赔或诉讼，承包商不担负责任。如果一般分包商有违约行为，业主将其视为承包商的违约行为，按照主合同的规定追究承包商的责任。3 .验工付款方面的区别对分包商的支付开支方面，业主指定分包商与一般分包的不同之处在于：向一般分包商支付的工程款一般包括在总承包商的合同总价内，由总承包商依总分包合同的约定支付。对于指定分包来说，在分包合同确定之前，业主将暂估分包合同金额放在暂估价项下，即另外准备的款项中开支。分包合同确定后，随着施工开展的过程，对指定分包商的付款，由业主先行支付给总承包商，总承包商仅可以根据主包合同收取约定的总包管理费。验工中经常遇到的变更问题，在对分包验工中应引起项目管理人员的重视，并且针对业主指定分包和承包商内部分包要有所区分。业主指定分包的工程变更及对变更部分的验工由指定分包商直接与咨询申请和沟通，其变更金额申请与批复是不经过主承包商的，主承包商在最终行成的验工证明中申请相应的管理费即可，主承包商对与指定分包商已完成但未获得业主及咨询批复的变更工程量不担负任何责任；而承包商内部分包，其变更工程量通过主承包商向业主及咨询审批，主承包商应将其与自己自主完成的变更工程量同等对待，即主承包商在未获得业主及咨询同意认可的书面文件之前，不允许指令分包商开展变更工程的施工，否则变更分包工程已施工但未获业主及咨询批准，分包商向主承包商索要变更工程款，业主又拒绝支付这部分工程款，主承包商就会担负这部分支付风险。4 .分包决算方面的区别对指定分包商和一般分包商做决算，其区别与验工付款的区别是类似的。在主承包商与业主上报决算报告之前，对分包开展决算时，一般分包按合同比例支付分包款，如果有增加工作，一般根据主包合同的比例上报咨询。指定分包决算价格则由指定分包商与咨询商谈，主承包商只在其最后同意的价格上提出管理费，将这部分管理费包括在对业主的决算报告申请中。发达的专业化分包体系是建筑市场成熟的标志，也是项目管理专业化提出的要求。探讨如何强化对分包商的质量管理、进度管理,如何提高分包工程的经济效益就非常有必要;项目管理人员提高对分包管理的重要性、必要性认识，强化管理和监视，切实做好分包管理工作，也就显得尤为重要。